Immobilienverrentung: Die wichtigsten Fragen und Antworten

Immer mehr Eigentümer im Ruhestand fragen sich, wie sie das in Haus oder Eigentumswohnung gebundene Kapital nutzbar machen können, ohne ausziehen zu müssen. Eine Antwort darauf ist die Immobilienverrentung. Dabei wird die Immobilie verkauft oder teilverkauft, und der bisherige Eigentümer erhält dafür eine regelmäßige Rente, eine Einmalzahlung oder eine Kombination aus beidem – und bleibt in der Regel weiterhin im eigenen Zuhause wohnen. In diesem Ratgeber werden die wichtigsten Fragen rund um die Immobilienverrentung beantwortet: Wie funktioniert sie, welche Modelle gibt es, welche Vor- und Nachteile bestehen und worauf bei Vertrag und Notar zu achten ist.

Was ist Immobilienverrentung?

Unter Immobilienverrentung versteht man die Umwandlung von Immobilienvermögen in laufende Zahlungen oder eine Einmalsumme, während der Eigentümer weiterhin in der Immobilie wohnen bleibt. Rechtlich handelt es sich meist um einen Verkauf oder Teilverkauf der Immobilie an einen Käufer, der im Gegenzug eine Rente oder eine Einmalzahlung leistet. Zusätzlich wird ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen, sodass der bisherige Eigentümer das Haus oder die Wohnung weiterhin nutzen kann.

Die Immobilienverrentung ist vor allem für ältere Eigentümer interessant, die ihr Eigenheim vollständig abbezahlt haben und zusätzliche Einkünfte für den Lebensunterhalt benötigen. Typische Konstellationen sind ein Haus im Besitz eines Ehepaares im Rentenalter oder eine Eigentumswohnung, die nach dem Auszug der Kinder nicht mehr genutzt wird. In vielen Fällen wird die Immobilie unter Marktwert verkauft, weil der Käufer das Risiko trägt, dass der Verkäufer länger lebt als statistisch erwartet.

• —Immobilienverrentung = Verkauf oder Teilverkauf gegen Rente oder Einmalzahlung
• —Weiterhin Wohnen in der Immobilie durch Wohnrecht oder Nießbrauch
• —Besonders relevant für ältere Eigentümer mit abbezahltem Eigenheim
• —Rechtlich meist ein notarieller Kaufvertrag mit Nutzungsrecht

Welche Modelle der Immobilienverrentung gibt es?

Der Begriff „Immobilienverrentung“ umfasst mehrere rechtlich unterschiedliche Modelle. Die Wahl des passenden Modells hängt von den persönlichen Zielen, dem Alter, der Immobilienlage und der gewünschten Flexibilität ab. Häufig genutzte Varianten sind der Vollverkauf mit Wohnrecht, der Vollverkauf mit Nießbrauchrecht, der Verkauf auf Leibrentenbasis, der Teilverkauf sowie der Rückmietverkauf (Sale-and-Leaseback).

Beim Vollverkauf mit Wohnrecht geht das Eigentum vollständig auf den Käufer über, der Verkäufer behält jedoch ein lebenslanges Wohnrecht. Beim Vollverkauf mit Nießbrauchrecht erhält der Verkäufer ein Nießbrauchrecht, das ihm die Nutzung der Immobilie einschließlich der Erzielung von Mieteinnahmen ermöglicht, und bekommt meist eine Einmalzahlung. Beim Verkauf auf Leibrentenbasis wird die Immobilie gegen eine lebenslange Rente verkauft, die bis zum Tod des Verkäufers gezahlt wird. Beim Teilverkauf wird nur ein Teil der Immobilie (zum Beispiel 30–50 Prozent) verkauft, sodass der Eigentümer einen Anteil behält und eine Einmalzahlung oder Rente erhält. Beim Rückmietverkauf verkauft der Eigentümer die Immobilie und mietet sie anschließend vom Käufer zurück.

• —Vollverkauf mit Wohnrecht: Eigentum geht an Käufer, Verkäufer bleibt lebenslang wohnen
• —Vollverkauf mit Nießbrauchrecht: Verkäufer erhält Nießbrauch und meist Einmalzahlung
• —Verkauf auf Leibrentenbasis: lebenslange Rente gegen Verkauf der Immobilie
• —Teilverkauf: nur ein Teil der Immobilie wird verkauft, Rest bleibt beim Eigentümer
• —Rückmietverkauf (Sale-and-Leaseback): Verkauf und anschließende Rückmiete

Wie wird der Wert der Immobilie und der Rente berechnet?

Die Höhe der Rente oder der Einmalzahlung ergibt sich aus dem Verkehrswert der Immobilie, dem Wert des Wohn- oder Nießbrauchrechts und der statistischen Restlebenszeit des Verkäufers. Zunächst wird der Marktwert der Immobilie ermittelt, typischerweise durch eine professionelle Wertermittlung. Davon wird der Wohnwert abgezogen, der sich aus der ortsüblichen Miete und der erwarteten Nutzungsdauer ergibt. Der verbleibende Restwert steht für die Rente oder die Einmalzahlung zur Verfügung.

Der Wohnwert wird in der Regel berechnet, indem der monatliche Mietwert mit einem Rentenbarwertfaktor multipliziert wird. Dieser Faktor berücksichtigt die erwartete Restlebenszeit und einen Sicherheitszuschlag für das Risiko, dass der Verkäufer länger lebt als statistisch erwartet. Je höher der Mietwert und je jünger der Verkäufer ist, desto höher ist der Wohnwert und desto niedriger fällt die auszahlbare Rente aus. Als Beispiel: Bei einer Immobilie mit einem Marktwert von 400.000 Euro, einem monatlichen Mietwert von 800 Euro und einer Restlebenszeit von 20 Jahren kann der Wohnwert grob bei rund 192.000 Euro liegen (800 Euro × 12 Monate × 20 Jahre). Der verbleibende Restwert von etwa 208.000 Euro kann dann in eine Rente umgewandelt werden.

• —Marktwert der Immobilie als Ausgangspunkt
• —Wohnwert = Mietwert × Rentenbarwertfaktor
• —Restwert = Marktwert minus Wohnwert
• —Restwert wird in Rente oder Einmalzahlung umgewandelt
• —Je höher der Mietwert und je jünger der Verkäufer, desto niedriger die Rente

Welche Vor- und Nachteile hat die Immobilienverrentung?

Die Immobilienverrentung bietet für viele Eigentümer eine attraktive Möglichkeit, Kapital aus der Immobilie zu lösen, ohne ausziehen zu müssen. Gleichzeitig bringt sie auch Risiken und Nachteile mit sich, die sorgfältig abgewogen werden sollten. Zu den Vorteilen zählen die zusätzliche finanzielle Sicherheit im Alter, die Möglichkeit, Umbauten oder Sanierungen zu finanzieren, und die Entlastung von laufenden Kosten wie Instandhaltung und Modernisierung, die oft auf den Käufer übergehen.

Nachteile können sein, dass die Immobilie unter Marktwert verkauft wird, die Rente im Alter ansteigen muss, um die Kaufkraft zu erhalten, und dass der Verkäufer das Eigentum verliert. Zudem können die Vertragskosten (Notar, Grundbuch, Steuern) erheblich sein. In einigen Fällen kann es auch zu Konflikten mit dem Käufer kommen, etwa bei der Frage, wer für größere Reparaturen oder Modernisierungen aufkommt. Es ist daher wichtig, alle Leistungen und Pflichten im Vertrag klar zu regeln.

• —Vorteile: zusätzliche Einkünfte im Alter, weiterhin Wohnen im Eigenheim, Finanzierung von Umbauten und Sanierungen
• —Nachteile: Verkauf unter Marktwert, Verlust des Eigentums, mögliche Konflikte mit dem Käufer
• —Risiko, dass die Rente nicht mit der Inflation schritthalten kann
• —Vertragskosten und Steuern können hoch sein

Wie wird das Wohnrecht oder Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen?

Das Wohnrecht oder Nießbrauchrecht wird im Grundbuch eingetragen, um es rechtlich abzusichern. Das Wohnrecht nach § 1093 BGB gibt dem Berechtigten das Recht, die Immobilie zu bewohnen, ohne Eigentümer zu sein. Es ist in der Regel auf eine bestimmte Person oder ein Ehepaar beschränkt und kann nicht vererbt werden. Das Nießbrauchrecht nach § 1030 BGB ist umfassender: Es umfasst nicht nur das Wohnen, sondern auch die Nutzung der Immobilie, einschließlich der Erzielung von Mieteinnahmen.

Die Eintragung erfolgt im Rahmen eines notariellen Kaufvertrags, in dem die genauen Bedingungen des Wohn- oder Nießbrauchrechts festgelegt werden. Dazu gehören die Dauer (lebenslang oder befristet), die Nutzungsmöglichkeiten, die Pflichten des Berechtigten (zum Beispiel Zahlung von Hausgeld oder kleinere Reparaturen) und die Rechte des Eigentümers (zum Beispiel Zugang zu bestimmten Bereichen der Immobilie). Auch wenn die Immobilie später verkauft wird, bleibt das eingetragene Wohn- oder Nießbrauchrecht bestehen.

• —Wohnrecht nach § 1093 BGB: Recht, die Immobilie zu bewohnen
• —Nießbrauchrecht nach § 1030 BGB: umfassende Nutzung, einschließlich Mieteinnahmen
• —Eintragung im Grundbuch durch notariellen Kaufvertrag
• —Recht bleibt auch bei späterem Verkauf der Immobilie bestehen

Welche steuerlichen Aspekte sind bei der Immobilienverrentung zu beachten?

Die steuerlichen Folgen der Immobilienverrentung hängen von der Art des Modells und der Nutzung der Immobilie ab. In vielen Fällen gilt die Immobilienverrentung als Verkauf der Immobilie, sodass die üblichen Regeln zur Spekulationssteuer gelten. Wenn die Immobilie selbst genutzt wurde und im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden Jahren davor ebenfalls selbst bewohnt wurde, fällt in der Regel keine Spekulationssteuer an. Dies gilt auch bei einer Immobilienverrentung, da rechtlich ein Verkauf stattfindet.

Die Rente oder Einmalzahlung kann als Einkommen aus Vermietung und Verpachtung oder als sonstige Einkünfte zu versteuern sein. In einigen Fällen kann eine Teilwertbesteuerung greifen, wenn die Immobilie unter Marktwert verkauft wird. Zudem können Grunderwerbsteuer und Notarkosten anfallen. Es ist daher ratsam, vor Abschluss eines Vertrags eine steuerliche Beratung in Anspruch zu nehmen, um die individuellen Auswirkungen zu klären.

• —Spekulationssteuer entfällt oft bei selbst genutzter Immobilie
• —Rente oder Einmalzahlung kann steuerpflichtig sein
• —Teilwertbesteuerung bei Verkauf unter Marktwert möglich
• —Grunderwerbsteuer und Notarkosten können anfallen

Wie läuft der Ablauf einer Immobilienverrentung ab?

Der Ablauf einer Immobilienverrentung beginnt mit der Entscheidung, ob und in welchem Modell die Immobilie verrentet werden soll. Anschließend wird der Marktwert der Immobilie ermittelt, typischerweise durch eine professionelle Wertermittlung. Danach werden die Bedingungen der Rente oder Einmalzahlung sowie des Wohn- oder Nießbrauchrechts verhandelt. Diese Vereinbarungen werden in einem notariellen Kaufvertrag festgehalten.

Nach der notariellen Beurkundung wird der Vertrag beim Grundbuchamt eingereicht, um das Wohn- oder Nießbrauchrecht einzutragen. Sobald die Eintragung erfolgt ist, beginnt die Auszahlung der Rente oder die Zahlung der Einmalsumme. Der bisherige Eigentümer bleibt weiterhin in der Immobilie wohnen und nutzt sie gemäß den vertraglichen Vereinbarungen. Im Laufe der Zeit kann es zu Anpassungen kommen, etwa bei der Höhe der Rente oder bei der Frage, wer für Instandhaltung und Modernisierung aufkommt.

• —Entscheidung für ein Modell der Immobilienverrentung
• —Ermittlung des Marktwerts der Immobilie
• —Verhandlung der Bedingungen und notarielle Beurkundung
• —Eintragung des Wohn- oder Nießbrauchrechts im Grundbuch
• —Beginn der Auszahlung der Rente oder Einmalzahlung

Fazit

Die Immobilienverrentung bietet Eigentümern im Ruhestand eine Möglichkeit, Kapital aus Haus oder Wohnung zu lösen, ohne ausziehen zu müssen. Sie ist jedoch kein Standardprodukt, sondern ein individuell gestaltbares Modell mit unterschiedlichen Varianten, Vor- und Nachteilen sowie steuerlichen und rechtlichen Besonderheiten. Eine sorgfältige Beratung durch Fachleute aus den Bereichen Immobilien, Steuerrecht und Notariat ist unerlässlich, um die passende Lösung zu finden und unerwünschte Überraschungen zu vermeiden. Wer die Chancen und Risiken kennt, kann die Immobilienverrentung gezielt als Baustein seiner Altersvorsorge nutzen.