Immobilien ohne Eigenkapital finanzieren

Der Traum vom Eigenheim ist für viele Menschen in Deutschland ein zentrales Lebensziel. Doch oft steht dabei die Frage im Raum, wie eine Immobilie finanziert werden kann, wenn kein oder nur sehr wenig Eigenkapital vorhanden ist. Klassische Empfehlungen besagen, dass mindestens 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital eingebracht werden sollten. Dies deckt in der Regel die Kaufnebenkosten ab und reduziert das zu beleihende Risiko für die Bank. Dennoch gibt es Szenarien und spezielle Finanzierungsprodukte, die es ermöglichen, eine Immobilie auch ohne traditionelles Eigenkapital zu erwerben. Dieser Ratgeber beleuchtet die Möglichkeiten, Herausforderungen und Voraussetzungen einer Vollfinanzierung.

Was bedeutet "Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital"?

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital, auch als 100-Prozent-Finanzierung, 110-Prozent-Finanzierung oder Vollfinanzierung bezeichnet, bedeutet, dass nicht nur der gesamte Kaufpreis der Immobilie, sondern unter Umständen auch die anfallenden Kaufnebenkosten über ein Darlehen abgedeckt werden. Normalerweise dient Eigenkapital dazu, dem Kreditgeber eine gewisse Sicherheit zu bieten und das Ausfallrisiko zu mindern. Bei einer Vollfinanzierung trägt die Bank das volle Risiko des Kaufpreises und eventuell weiterer Kosten. Dies wirkt sich in der Regel auf die Konditionen des Darlehens aus.

Die Kaufnebenkosten sind ein wesentlicher Faktor, der häufig übersehen wird, wenn von Immobilienfinanzierung gesprochen wird. Sie umfassen verschiedene Posten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen und in Deutschland in der Regel zwischen 9 und 13 Prozent des Kaufpreises ausmachen können. Diese Kosten müssen in der Regel direkt nach dem Kauf und unabhängig von der Darlehensauszahlung gezahlt werden.

• —Grunderwerbsteuer: Abhängig vom Bundesland, meist zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
• —Notar- und Gerichtskosten: Üblicherweise etwa 1,5 % bis 2,0 % des Kaufpreises für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch.
• —Maklerprovision: Falls ein Makler beauftragt wurde, kann diese zwischen 3 % und 7 % zzgl. Mehrwertsteuer liegen und wird je nach Land fair zwischen Käufer und Verkäufer geteilt oder vom Käufer getragen.

Voraussetzungen und Anforderungen an den Kreditnehmer

Banken prüfen bei einer Vollfinanzierung besonders sorgfältig die Bonität des Kreditnehmers, da das Risiko für das Kreditinstitut höher ist. Die Anforderungen sind daher deutlich strenger als bei einer Finanzierung mit hohem Eigenkapitaleinsatz. Eine ausgezeichnete finanzielle Stabilität und eine hohe Kreditwürdigkeit sind essenziell.

Zu den zentralen Kriterien gehören ein überdurchschnittlich hohes und sicheres Einkommen, ein unbefristetes Arbeitsverhältnis, eine positive Schufa-Auskunft und eine exzellente Haushaltsrechnung. Die monatlichen Darlehensraten müssen auch bei möglichen Zinssteigerungen tragbar sein und die Lebenshaltungskosten inkludieren. Banken legen Wert darauf, dass ein finanzieller Puffer für unerwartete Ausgaben vorhanden ist.

• —Hohes und sicheres Einkommen: Oft wird ein Einkommen deutlich über dem Durchschnitt gefordert, idealerweise von zwei Kreditnehmern.
• —Sichere Anstellung: Ein Beamtenverhältnis, ein unbefristeter Arbeitsvertrag in einem krisensicheren Sektor oder eine langjährige Selbstständigkeit mit stabilen Gewinnen.
• —Sehr gute Bonität: Eine tadellose Schufa-Auskunft ohne negative Einträge ist Grundvoraussetzung.
• —Positive Haushaltsrechnung: Die Einnahmen müssen die Ausgaben (inklusive der neuen Kreditrate und Nebenkosten) deutlich übersteigen, um einen ausreichenden Überschuss zu gewährleisten.
• —Geringe oder keine weiteren Verbindlichkeiten: Bestehende Kredite oder hohe monatliche Belastungen können die Genehmigung erschweren oder gar unmöglich machen.

Sonderfälle und alternative Lösungsansätze für Eigenkapitalersatz

Auch wenn kein liquides Kapital auf dem Sparbuch liegt, gibt es manchmal Möglichkeiten, "Eigenkapital" in anderer Form darzustellen oder zu generieren. Diese Ansätze können die Chancen auf eine Vollfinanzierung verbessern oder eine direkte 100-Prozent-Finanzierung umgehen.

Eine Möglichkeit ist das Hinterlegen von Sicherheiten. Dies könnten beispielsweise ein bereits abbezahltes Sparguthaben bei einer anderen Bank, ein Wertpapierdepot oder eine andere bereits abbezahlte Immobilie sein, die als zusätzliche Sicherheit dienen können. Manche Kreditinstitute akzeptieren solche Sicherheiten, um das eigene Risiko zu minimieren. Auch eine Bürgschaft von finanziell starken Angehörigen kann in Betracht gezogen werden, stellt aber ein hohes Risiko für den Bürgen dar und sollte gut überlegt sein.

• —Beleihung anderer Vermögenswerte: Sparbücher, Wertpapierdepots oder Lebensversicherungen mit Rückkaufswert können als Sicherheit dienen.
• —Bürgschaft: Eine solvente dritte Person bürgt für den Kredit, was jedoch ein erhebliches Risiko für den Bürgen darstellt.
• —Darlehen von Verwandten: Ein Privatkredit von Familie oder Freunden kann als Eigenkapital eingebracht werden, ohne dass die Bank dies direkt finanziert. Wichtig ist eine schriftliche Vereinbarung.
• —Bausparvertrag: Ein frühzeitig angesparter Bausparvertrag kann als Eigenkapital oder als zweite Säule der Finanzierung dienen.

Die Rolle der Immobilie bei einer Vollfinanzierung

Nicht nur der Kreditnehmer, sondern auch die zu finanzierende Immobilie selbst spielt eine entscheidende Rolle bei der Vergabe einer Vollfinanzierung. Die Bank muss sicherstellen, dass die Immobilie als Sicherheit für das Darlehen geeignet ist und ihren Wert langfristig behält oder sogar steigert. Dies reduziert das Risiko für den Fall, dass der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann und die Immobilie zwangsversteigert werden muss.

Banken legen Wert auf den Zustand, die Lage und die Marktfähigkeit der Immobilie. Eine gute Lage in einem wirtschaftlich stabilen Umfeld, ein gepflegter Zustand und eine realistische Bewertung sind wichtige Kriterien. Immobilien mit Sanierungsstau oder in strukturschwachen Regionen werden seltener vollfinanziert. Die Beleihungsgrenze der Bank, also der maximale Anteil des Beleihungswertes, der als Kredit vergeben wird, liegt in der Regel unter 100 Prozent des durch die Bank geschätzten Wertes. Bei einer Vollfinanzierung müssen diese Grenzen besonders berücksichtigt werden.

• —Top-Lage: Die Immobilie sollte sich in einer bevorzugten, wertstabilen oder wertsteigernden Lage befinden (Ballungsraum, gute Infrastruktur).
• —Guter Zustand: Ein gepflegter Zustand und keine größeren Mängel sind vorteilhaft. Sanierungsbedürftige Objekte werden seltener voll finanziert.
• —Marktfähigkeit: Die Immobilie muss gut und schnell auf dem Markt veräußerbar sein, falls dies notwendig wird.
• —Realistische Wertermittlung: Der Kaufpreis sollte dem tatsächlichen Beleihungswert der Bank entsprechen und nicht überteuert sein.

Höhere Kosten und Risiken einer Vollfinanzierung

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist für Kreditnehmer in der Regel mit höheren Kosten und Risiken verbunden. Da die Bank ein höheres Ausfallrisiko trägt, verlangt sie einen Risikoaufschlag in Form von höheren Zinsen. Dies kann sich über die gesamte Laufzeit des Darlehens erheblich summieren.

Die monatlichen Raten sind entsprechend höher, da nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Nebenkosten finanziert werden müssen. Dies erfordert eine sehr konservative Kalkulation der eigenen finanziellen Leistungsfähigkeit. Schon geringe Einkommensverluste oder unvorhergesehene Ausgaben können zu finanziellen Engpässen führen. Es ist ratsam, einen Notgroschen aufzubauen, auch wenn die Finanzierung "auf Kante genäht" ist. Zudem steigt das Risiko eines Wertverlusts der Immobilie, da der Beleihungswert unter Umständen schnell unter den Kaufpreis fallen kann und somit ein "Unterwasser-Darlehen" entsteht, bei dem die Restschuld höher ist als der Immobilienwert.

• —Höhere Zinsen: Banken verlangen einen Risikoaufschlag, der die effektiven Zinsen ansteigen lässt.
• —Längere Laufzeiten: Um die monatliche Belastung zu senken, werden oft längere Tilgungszeiten vereinbart, was die Gesamtkosten weiter erhöht.
• —Geringere Flexibilität: Weniger Spielraum für Sondertilgungen oder eine Anpassung der Raten bei finanziellen Engpässen.
• —Erhöhtes Risiko bei Wertverlust: Wenn der Immobilienwert sinkt, kann die verbleibende Schuld den Wert der Immobilie übersteigen.
• —Geringerer Verhandlungsspielraum: Aufgrund der komplexen Finanzierungsstruktur sind oft weniger attraktive Konditionen verhandelbar.

Beispielrechnung einer Vollfinanzierung

Um die Auswirkungen einer Vollfinanzierung zu verdeutlichen, betrachten wir ein fiktives Beispiel. Angenommen, eine Immobilie soll für 300.000 Euro gekauft werden. Die Kaufnebenkosten betragen pauschal 10 Prozent des Kaufpreises, also 30.000 Euro. Eine herkömmliche Finanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital würde 60.000 Euro Eigenkapital und ein Darlehen von 270.000 Euro (Kaufpreis minus Eigenkapital) erfordern, wobei die 30.000 Euro Nebenkosten zusätzlich aus Eigenkapital zu decken wären.

Bei einer Vollfinanzierung müssten nun entweder 300.000 Euro finanziert werden (wenn die Nebenkosten noch aus anderen Quellen gedeckt werden können) oder sogar 330.000 Euro (wenn auch die Nebenkosten mitfinanziert werden). Nehmen wir an, die Darlehenshöhe beträgt 330.000 Euro. Bei einem Zinssatz von beispielsweise 3,5 Prozent und einer Tilgung von 2 Prozent jährlich, ergäbe sich eine monatliche Rate von rund 1.512,50 Euro. Wenn bei gleichem Zinssatz nur 270.000 Euro finanziert würden (mit Eigenkapital), läge die Rate bei etwa 1.237,50 Euro. Der Unterschied von fast 275 Euro monatlich summiert sich über die Jahre erheblich und zeigt die Mehrbelastung bei einer Vollfinanzierung.

Fazit

Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist in Deutschland zwar grundsätzlich möglich, stellt jedoch eine anspruchsvolle Option dar, die nicht für jeden Darlehensnehmer geeignet ist. Sie erfordert eine exzellente Bonität, ein überdurchschnittlich hohes und sicheres Einkommen sowie eine werthaltige Immobilie. Die höheren Zinsen und die damit verbundenen Risiken müssen sorgfältig abgewogen werden. Es ist unerlässlich, sich umfassend von unabhängigen Finanzexperten beraten zu lassen, um alle individuellen Umstände und potenziellen Fallstricke zu beleuchten. Nur so kann eine fundierte Entscheidung getroffen werden, die langfristig tragbar ist und den Traum vom Eigenheim nicht zum Albtraum werden lässt.