Immobilien-Crowdinvesting vs. offener Immobilienfonds: Vor- und Nachteile im Vergleich

Die Investition in Immobilien gilt seit Langem als stabiler Baustein für den Vermögensaufbau. Doch nicht jeder hat die Möglichkeit, eine eigene Immobilie direkt zu erwerben. Hier kommen alternative Anlageformen ins Spiel, allen voran das Immobilien-Crowdinvesting und offene Immobilienfonds. Beide bieten die Chance, an der Wertentwicklung des Immobilienmarktes zu partizipieren, unterscheiden sich jedoch grundlegend in Struktur, Risiko und Renditepotenzial. Dieser Ratgeber beleuchtet die Vor- und Nachteile beider Ansätze, um Ihnen eine fundierte Entscheidung zu ermöglichen.

Was ist Immobilien-Crowdinvesting?

Beim Immobilien-Crowdinvesting schließen sich viele Anleger zusammen, um gemeinsam ein Immobilienprojekt zu finanzieren. Über Online-Plattformen können sich Privatpersonen bereits mit geringen Beträgen an Bauvorhaben, Projektentwicklungen oder dem Erwerb Bestandsimmobilien beteiligen. Die Gelder der Crowd werden gebündelt und an den Projektentwickler oder Eigentümer als Darlehen vergeben. Als Gegenleistung erhalten die Anleger Zinsen und – je nach Projekt – eine Beteiligung am Gewinn aus Verkauf oder Vermietung. Die Laufzeiten sind dabei oft vergleichsweise kurz, meist zwischen 12 und 36 Monaten. Es handelt sich in der Regel um Nachrangdarlehen, was bedeutet, dass die Anleger im Falle einer Insolvenz des Projektentwicklers erst nach anderen Gläubigern bedient werden.

• —Direkte Beteiligung an spezifischen Immobilienprojekten.
• —Kleine Investitionsbeträge möglich (oft ab 10 Euro oder 100 Euro).
• —Transparenz über das einzelne Projekt und dessen Fortschritt.
• —Potenziell hohe Renditechancen durch feste Zinsen oder Gewinnbeteiligung.
• —Kurze Laufzeiten, schnelle Kapitalrückführung möglich.

Was sind offene Immobilienfonds?

Offene Immobilienfonds sind Sondervermögen, die von einer Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) verwaltet werden. Anleger erwerben Anteile an diesem Fonds, der wiederum in eine Vielzahl von Immobilien investiert – meist in Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude, Einkaufszentren, Hotels oder Logistikzentren, aber auch in Wohnimmobilien. Die Immobilien in einem Fonds streuen sich in der Regel geografisch und nach Nutzungsart, was zu einer breiten Diversifikation führt. Anteile können in der Regel börsentäglich gehandelt werden, unterliegen jedoch gesetzlich vorgegebenen Kündigungsfristen und Mindesthaltefristen, um die Liquidität des Fonds sicherzustellen und vor "Bank Runs" zu schützen. Die Erträge setzen sich aus Mieteinnahmen und der Wertsteigerung der Immobilien zusammen.

• —Breite Streuung und Diversifikation über viele Immobilien.
• —Professionelles Management durch erfahrene Fondsmanager.
• —Regelmäßige Ausschüttungen aus Mieteinnahmen.
• —Transparente Bewertung der Immobilien nach strengen Regeln.
• —Potenziell wertstabil, geringere Volatilität als Aktien.

Rendite und Risiko: Wo liegen die Unterschiede?

Die Renditeerwartungen unterscheiden sich bei beiden Anlageformen deutlich. Beim Crowdinvesting sind oft Renditen im Bereich von 4 % bis 8 % p.a. möglich, manchmal sogar höher, besonders bei Projekten mit kürzerer Laufzeit und höherem Risiko. Diese Renditen resultieren aus festen Zinszahlungen für die Darlehen. Allerdings sind diese Investments mit einem höheren Ausfallrisiko verbunden, da es sich meist um Nachrangdarlehen handelt. Bei einer Insolvenz des Projektentwicklers kann das investierte Kapital verloren gehen. Zudem hängt der Erfolg maßgeblich vom Gelingen des einzelnen Projekts ab.

Offene Immobilienfonds bieten in der Regel konservativere Renditen, die historisch oft zwischen 1,5 % und 3,5 % p.a. liegen. Diese setzen sich aus laufenden Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der Immobilien zusammen. Das Risiko ist durch die breite Diversifikation und professionelle Verwaltung deutlich geringer als beim Crowdinvesting. Der Einzelanleger ist nicht direkt von der Entwicklung einer einzelnen Immobilie abhängig. Dennoch existiert ein Kursrisiko, und bei einer Verschlechterung des Gesamtimmobilienmarktes können auch offene Immobilienfonds an Wert verlieren. Zudem besteht ein Liquiditätsrisiko durch die Kündigungs- und Mindesthaltefristen.

Liquidität und Flexibilität

Die Liquidität ist ein wesentlicher Unterschied zwischen den beiden Anlageformen. Beim Crowdinvesting ist das investierte Kapital für die gesamte Laufzeit des Darlehens gebunden. Ein vorzeitiger Ausstieg ist in der Regel nicht oder nur über einen Sekundärmarkt, falls angeboten, mit Abschlägen möglich. Die Laufzeiten sind jedoch meist überschaubar (typischerweise 1-3 Jahre).

Bei offenen Immobilienfonds können Anteile grundsätzlich jederzeit erworben oder zurückgegeben werden. Allerdings gibt es gesetzliche Rücknahmebeschränkungen: Eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von 12 Monaten. Dies soll sicherstellen, dass der Fonds nicht unter Liquiditätsdruck gerät, wenn viele Anleger gleichzeitig ihr Geld abziehen möchten. In der Praxis bedeutet dies, dass Ihr Kapital für mindestens zwei Jahre gebunden ist, wenn Sie es nicht an der Börse verkaufen können oder möchten (was ebenfalls mit Risiken und Gebühren verbunden sein kann).

Diversifikation und Kontrolle

Einer der größten Vorteile offener Immobilienfonds ist die inhärente Diversifikation. Ein Fonds hält in der Regel Dutzende oder sogar Hunderte von Immobilien, verteilt auf verschiedene Standorte, Nutzungsarten und Länder. Dies reduziert das Risiko eines Totalverlusts erheblich, da die Performance nicht von einer einzelnen Immobilie oder einem einzelnen Projekt abhängt. Die Auswahl der Immobilien, die Verwaltung und die strategische Ausrichtung obliegen dem Fondsmanagement. Anleger haben hier wenig direkten Einfluss oder Kontrolle.

Crowdinvesting bietet im Gegensatz dazu kaum eine automatische Diversifikation. Jeder Anleger wählt einzelne Projekte aus, in die er investiert. Um eine Streuung zu erreichen, muss der Anleger aktiv in mehrere Projekte auf verschiedenen Plattformen oder bei unterschiedlichen Anbietern investieren. Dafür erhält der Anleger eine hohe Transparenz bezüglich des einzelnen Projekts und kann die Entwicklung des Objekts oft direkt verfolgen. Die Kontrolle über die Performance des Gesamtportfolios liegt hier vollständig beim Investor.

Kosten und Gebühren

Auch die Kostenstrukturen unterscheiden sich. Beim Crowdinvesting entstehen für den Anleger in der Regel keine direkten Gebühren für das Investment. Die Plattformen finanzieren sich meist über Gebühren, die der Projektentwickler entrichtet. Allerdings können bei erfolgreichen Projekten eventuell Gewinnbeteiligungen an die Plattform oder den Darlehensnehmer anfallen, was die effektive Rendite schmälern kann. Dies ist jedoch projekt- und plattformabhängig.

Offene Immobilienfonds erheben verschiedene Gebühren: Ein Ausgabeaufschlag (Agio) fällt beim Kauf der Anteile an (üblich sind 3 % bis 5 % des Anlagebetrags). Hinzu kommen jährliche Verwaltungsgebühren (oft zwischen 0,5 % und 2 % des Fondsvermögens) sowie weitere Kosten für die Depotführung und gegebenenfalls Performance-Gebühren. Diese Gebühren mindern die Bruttorendite des Fonds, sollten aber die professionelle Verwaltung und Diversifikation widerspiegeln.

Steuerliche Behandlung

Die steuerliche Behandlung der Erträge ist ebenfalls ein relevanter Aspekt. Gewinne aus Crowdinvesting-Projekten (Zinszahlungen) unterliegen in der Regel der Abgeltungsteuer von 25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Es handelt sich um Einkünfte aus Kapitalvermögen. Der Freibetrag für Kapitalerträge (Sparer-Pauschbetrag) kann hier genutzt werden.

Bei offenen Immobilienfonds ist die Besteuerung komplexer, da sie sich aus verschiedenen Komponenten zusammensetzt (Mieteinnahmen, Veräußerungsgewinne). Seit einer Reform im Jahr 2018 werden die Erträge aus offenen Immobilienfonds grundsätzlich ebenfalls mit der Abgeltungsteuer belegt. Es gibt jedoch Teilfreistellungen: Für Privatanleger sind 60 % der Erträge aus dem Fonds steuerfrei, wenn der Fonds zu mindestens 51 % in Immobilien investiert ist. Bei Fonds, die schwerpunktmäßig in ausländische Immobilien investieren, kann die Teilfreistellung auf 80 % ansteigen. Dies kann die effektive Steuerlast erheblich reduzieren.

Für wen eignet sich welche Anlageform?

Immobilien-Crowdinvesting richtet sich eher an Anleger, die bereit sind, ein höheres Risiko für potenziell höhere Renditen einzugehen. Es ist geeignet für diejenigen, die direkten Einfluss auf ihre Projektwahl wünschen und sich intensiv mit den einzelnen Angeboten auseinandersetzen möchten. Eine Investition über Crowdinvesting sollte im Rahmen einer breiteren Vermögensstreuung nur einen kleineren Teil des Gesamtportfolios ausmachen, um Klumpenrisiken zu vermeiden. Es ist ideal für Anleger mit einem kürzeren Anlagehorizont, die ihr Kapital nach Ablauf der Projektlaufzeit wieder zur Verfügung haben möchten.

Offene Immobilienfonds sind die konservativere Wahl und eignen sich für Anleger, die an einer langfristigen und breit gestreuten Immobilienanlage interessiert sind. Sie bieten Stabilität und professionelles Management, was sie zu einer guten Option für den langfristigen Vermögensaufbau macht. Wer eine moderate, aber stetige Rendite ohne hohen administrativen Aufwand sucht und die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten kann, findet in offenen Immobilienfonds eine solide Ergänzung des Portfolios. Sie sind oft eine gute Alternative oder Ergänzung zu traditionellen Sachwerten oder Anleihen.

Fazit

Sowohl Immobilien-Crowdinvesting als auch offene Immobilienfonds bieten attraktive Möglichkeiten, am Immobilienmarkt zu partizipieren, sprechen jedoch unterschiedliche Anlegertypen an. Während Crowdinvesting mit höheren Renditechancen bei gleichzeitig erhöhtem Risiko und geringerer Diversifikation punktet, bieten offene Immobilienfonds Stabilität, breite Streuung und professionelles Management zu moderateren Renditen. Die Wahl hängt maßgeblich von der individuellen Risikobereitschaft, dem Anlagehorizont und dem Wunsch nach Kontrolle ab. Eine sorgfältige Analyse der persönlichen finanziellen Situation und Anlageziele ist vor jeder Entscheidung ratsam, um die passende Investitionsstrategie zu finden und die Vorteile beider Welten optimal zu nutzen.