Immobilien-Crowdinvesting oder offener Immobilienfonds: Was lohnt sich mehr?

Der Immobilienmarkt gilt traditionell als sichere und wertbeständige Anlageoption. Doch der direkte Kauf von Immobilien ist oft mit hohem Kapitaleinsatz und großem Verwaltungsaufwand verbunden. Für private Anleger, die trotzdem vom Potenzial des Immobilienmarktes profitieren möchten, gibt es alternative Wege. Zwei davon sind das Immobilien-Crowdinvesting und offene Immobilienfonds. Beide Anlagemöglichkeiten erlauben es, bereits mit kleineren Beträgen in Immobilien zu investieren, unterscheiden sich jedoch grundlegend in Struktur, Risikoprofil, Renditechancen und Liquidität. Dieser Ratgeber beleuchtet die jeweiligen Charakteristika, um Ihnen eine fundierte Entscheidungshilfe zu bieten, welche Anlageform besser zu Ihren individuellen Zielen und Ihrer Risikobereitschaft passt.

Was ist Immobilien-Crowdinvesting?

Immobilien-Crowdinvesting (auch Schwarmfinanzierung genannt) ermöglicht es einer Vielzahl von Anlegern, gemeinschaftlich ein Immobilienprojekt zu finanzieren. Dabei legen mehrere private Investoren kleinere Beträge zusammen, um die Realisierung eines spezifischen Vorhabens – etwa den Bau eines Mehrfamilienhauses, die Sanierung eines Bestandsgebäudes oder den Erwerb einer Gewerbeimmobilie – zu ermöglichen. Diese Projekte werden meist von Projektentwicklern oder Bauträgern vorgelegt. Die Anleger erhalten in der Regel eine feste oder projektbezogene Rendite auf ihr eingesetztes Kapital. Das Investment erfolgt meist über spezialisierte Online-Plattformen.

Die Anleger stellen den Projektentwicklern in der Regel Nachrangdarlehen zur Verfügung. Dies bedeutet, dass im Falle einer Insolvenz des Projektentwicklers andere Gläubiger (wie Banken) vor den Crowdinvestoren bedient werden. Es gibt aber auch Konstruktionen, bei denen Anleger direkt oder indirekt an einer Objektgesellschaft beteiligt werden, was das Risiko anders verteilt. Die Laufzeiten der Projekte sind meist kurz- bis mittelfristig, oft zwischen 12 Monaten und 3 Jahren.

• —Direkte Beteiligung an spezifischen Immobilienprojekten.
• —Kürzere Laufzeiten (oft 1-3 Jahre).
• —Potenziell höhere Renditechancen durch Projektbezug.
• —Erhöhtes Risiko, oft durch Nachrangigkeit der Darlehen.
• —Geringe Einstiegssummen möglich (schon ab 100 Euro).

Was sind offene Immobilienfonds?

Offene Immobilienfonds sind Sondervermögen, die von Kapitalanlagegesellschaften verwaltet werden. Sie investieren das Kapital vieler Anleger in ein diversifiziertes Portfolio aus verschiedenen Immobilien – Wohn-, Büro-, Einzelhandels- und Logistikobjekte, oft an unterschiedlichen Standorten und in verschiedenen Ländern. Dies führt zu einer breiten Risikostreuung. Die Anleger erwerben Anteile an diesem Fonds und sind somit indirekt Eigentümer eines breit gestreuten Immobilienportfolios.

Im Gegensatz zum Crowdinvesting sind offene Immobilienfonds auf eine langfristige Anlage ausgelegt. Sie bieten eine kontinuierliche Wertentwicklung und die Möglichkeit, Anteile grundsätzlich jederzeit zurückzugeben, wenngleich es gesetzliche Rückgabefristen und Haltefristen gibt, um die Liquidität des Fonds zu sichern. Die Bewertung der Immobilien im Fonds erfolgt regelmäßig durch unabhängige Sachverständige, um einen fairen Wert der Fondsanteile zu gewährleisten. Die Erträge setzen sich in der Regel aus Mieten, Pachtzahlungen sowie möglichen Wertsteigerungen der Immobilien zusammen.

• —Indirektes Investment in ein diversifiziertes Immobilienportfolio.
• —Langfristige Anlagestrategie.
• —Risikostreuung durch Vielfalt der Objekte.
• —Relativ stabile, kontinuierliche Wertentwicklung.
• —Regulierte Anlageform mit Anlegerschutzmaßnahmen.

Renditechancen und Risikoprofile im Vergleich

Die potenziellen Renditen und die damit verbundenen Risiken unterscheiden sich deutlich zwischen den beiden Anlageformen.

Renditechancen

Immobilien-Crowdinvesting verspricht oft höhere Renditen, die typischerweise im oberen einstelligen Bereich oder sogar darüber liegen können (z.B. 4-8% p.a.). Diese höheren Renditen sind meist eine Kompensation für das höhere Risiko und die kürzere Laufzeit der Projekte. Sie sind direkt an den Erfolg des einzelnen Projekts gekoppelt.

Offene Immobilienfonds bieten in der Regel moderate und stetigere Renditen, die oft im niedrigen bis mittleren einstelligen Bereich liegen (z.B. 2-4% p.a.). Diese Renditen resultieren aus Mieterträgen und langfristigen Wertsteigerungen des Portfolios und sind weniger volatil als bei Einzelprojekten. Das Ziel ist hier eher ein stetiger Wertzuwachs und Inflationsschutz.

Risikoprofil

Das Immobilien-Crowdinvesting ist grundsätzlich mit einem höheren Risiko verbunden. Anleger investieren in ein einzelnes Projekt, den Erfolg dieses Projekts. Bei Scheitern des Projekts oder Insolvenz des Projektentwicklers können Anleger ihr eingesetztes Kapital ganz oder teilweise verlieren, insbesondere wenn es sich um Nachrangdarlehen handelt. Eine Diversifizierung ist meist nur durch die Streuung auf mehrere Crowdinvesting-Projekte möglich, erfordert aber einen höheren Verwaltungsaufwand. Es besteht ein Totalverlustrisiko.

Offene Immobilienfonds gelten hingegen als risikoärmer. Die breite Diversifikation über viele verschiedene Immobilien, Standorte und Nutzungsarten mindert das Risiko, das von einzelnen Ausfällen ausgehen könnte. Die Fonds werden zudem von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) reguliert und unterliegen strengen Auflagen zum Anlegerschutz. Obwohl Kursschwankungen möglich sind, ist das Risiko eines Totalverlusts hier deutlich geringer als beim Crowdinvesting.

Liquidität und Anlagedauer

Ein weiterer wesentlicher Unterschied liegt in der Liquidität der Anlagen und der empfohlenen Anlagedauer.

Immobilien-Crowdinvesting

Crowdinvesting-Projekte haben meist eine definierte, relativ kurze Laufzeit von einem bis zu wenigen Jahren. Während dieser Zeit ist das Kapital in der Regel gebunden. Eine vorzeitige Rückgabe des Kapitals ist oft nicht möglich oder nur über einen schwerfälligen Zweitmarkt, für den es keine Garantie gibt. Nach Ablauf der Laufzeit erhalten Anleger ihr Kapital zuzüglich der vereinbarten Zinsen zurück. Dies macht Crowdinvesting für Anleger interessant, die ihr Kapital für einen überschaubaren Zeitraum parken möchten.

• —Kurze, feste Laufzeiten (meist 12-36 Monate).
• —Kapital ist während der Laufzeit gebunden.
• —Geringe Liquidität, kein geregelter Zweitmarkt.
• —Eher für den kurz- bis mittelfristigen Einsatz von Geldern geeignet.

Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds sind für eine langfristige Anlagestrategie konzipiert, oft mit einem Anlagehorizont von fünf Jahren oder mehr. Anleger können ihre Fondsanteile grundsätzlich an die Kapitalverwaltungsgesellschaft zurückgeben. Allerdings gibt es gesetzlich vorgeschriebene Mindesthaltefristen (aktuell 24 Monate) und Kündigungsfristen (aktuell 12 Monate). Dies dient dazu, den Fonds vor plötzlichen, großen Mittelabzügen zu schützen und eine geordnete Liquidität zu gewährleisten, sodass der Fonds nicht gezwungen wird, Immobilien unter Wert zu verkaufen. Damit sind sie liquider als Crowdinvestments, aber nicht so flexibel wie zum Beispiel Aktien.

• —Langfristige Anlagehorizont (5+ Jahre empfohlen).
• —Grundsätzliche Rückgabemöglichkeit mit Halte- und Kündigungsfristen.
• —Bessere Liquidität als Direktinvestments oder Crowdinvesting.
• —Geeignet für langfristigen Vermögensaufbau.

Regulierung und Anlegerschutz

Auch in Bezug auf Regulierung und Anlegerschutz gibt es signifikante Unterschiede, die für die Sicherheit der Anlage von Bedeutung sind.

Crowdinvesting-Plattformen

Crowdinvesting-Plattformen und deren Angebote unterliegen in Deutschland dem Kleinanlegerschutzgesetz. Dies bedeutet, dass für Angebote bis zu einem Volumen von 2,5 Millionen Euro pro Jahr und Projekt kein aufwändiger Wertpapierprospekt, sondern lediglich ein Vermögensanlagen-Informationsblatt (VIB) erforderlich ist. Das VIB ist weniger detailliert als ein Prospekt und bietet somit auch weniger Aufklärung über alle potenziellen Risiken. Bei höheren Volumina ist ein Prospekt Pflicht. Die Projekte selbst werden nicht direkt von einer Behörde wie der BaFin reguliert, sondern die Plattformen und die Emittenten unterliegen bestimmten Informationspflichten. Ausfallrisiken sind nicht durch Einlagensicherung geschützt.

• —Regulierung durch Kleinanlegerschutzgesetz.
• —Vermögensanlagen-Informationsblatt (VIB) statt vollem Prospekt bei kleineren Volumen.
• —Keine direkte staatliche Aufsicht über Einzelprojekte.
• —Kein Schutz durch Einlagensicherung.

Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds unterliegen der strengen Aufsicht der BaFin und dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB). Die Fondsgesellschaften müssen strenge Regeln bezüglich Risikomanagement, Bewertung der Immobilien und Transparenz einhalten. Dies bietet den Anlegern einen hohen Grad an Schutz und Sicherheit. Die Fonds müssen ihre Immobilien regelmäßig von unabhängigen Gutachtern bewerten lassen und verfügen oft über Liquiditätspuffer, um Rückgabeansprüche bedienen zu können. Zusätzlich besteht eine gesetzliche Pflicht zur Veröffentlichung eines ausführlichen Verkaufsprospekts.

• —Strenge Regulierung durch BaFin und KAGB.
• —Regelmäßige Bewertung durch unabhängige Sachverständige.
• —Hoher Anlegerschutz durch Diversifikation und Aufsicht.
• —Veröffentlichung eines ausführlichen Verkaufsprospekts.

Welche Anlageform passt zu wem?

Die Entscheidung zwischen Immobilien-Crowdinvesting und offenen Immobilienfonds hängt stark von den individuellen Präferenzen, Zielen und der Risikobereitschaft des Anlegers ab.

Immobilien-Crowdinvesting eignet sich für Sie, wenn:

• —Sie bereit sind, ein höheres Risiko für potenziell höhere Renditen einzugehen.
• —Sie Ihr Geld für einen kürzeren bis mittleren Zeitraum anlegen möchten (z.B. 1-3 Jahre).
• —Sie sich für konkrete Immobilienprojekte interessieren und die Entwicklungen verfolgen wollen.
• —Sie einen kleinen Betrag mit hoher Streuung auf mehrere Projekte investieren möchten, um das Risiko zu mindern (Portfolio-Ansatz).
• —Sie sich der Möglichkeit eines Totalverlustes bewusst sind.

Beispiel: Ein Anleger hat 5.000 Euro, die er in 18 Monaten für eine größere Anschaffung benötigt, aber nicht untätig auf dem Sparbuch liegen lassen möchte. Er könnte dieses Geld auf zwei bis drei Crowdinvesting-Projekte mit einer voraussichtlichen Laufzeit von 18-24 Monaten aufteilen, um eine höhere Rendite als auf einem Tagesgeldkonto zu erzielen und dabei das Risiko zu streuen.

Offene Immobilienfonds eignen sich für Sie, wenn:

• —Sie eine langfristige und stabile Wertentwicklung anstreben.
• —Ihnen Risikostreuung und Anlegerschutz besonders wichtig sind.
• —Sie eine verhältnismäßig moderate, aber stetige Rendite bevorzugen.
• —Sie kein Problem damit haben, Ihr Kapital über einen längeren Zeitraum zu binden (Mindesthalte- und Kündigungsfristen beachten).
• —Sie sich nicht aktiv um einzelne Immobilienprojekte kümmern möchten.

Beispiel: Eine Familie möchte langfristig für den Ruhestand oder die Ausbildung der Kinder vorsorgen und sucht eine Alternative zu Aktien oder Anleihen, die einen Inflationsschutz bietet und eine stabile Wertentwicklung aufweist. Ein offener Immobilienfonds könnte hier eine gute Ergänzung im Portfolio darstellen, um eine breite Diversifikation zu erzielen und von den Vorteilen des Immobilienmarktes zu profitieren, ohne selbst Immobilien kaufen zu müssen.

Fazit

Sowohl Immobilien-Crowdinvesting als auch offene Immobilienfonds bieten attraktive Möglichkeiten, am Immobilienmarkt zu partizipieren. Die Wahl zwischen den beiden hängt maßgeblich von den individuellen Anlagezielen, der Risikobereitschaft und dem gewünschten Anlagehorizont ab. Crowdinvesting kann für risikofreudigere Anleger mit kurz- bis mittelfristigen Zielen interessant sein, die höhere Renditechancen suchen und bereit sind, ein höheres Risiko in Kauf zu nehmen. Offene Immobilienfonds hingegen sind die richtige Wahl für Anleger, die Wert auf Sicherheit, breite Diversifikation und eine langfristige, stabile Wertentwicklung legen. Eine gründliche Analyse der eigenen finanziellen Situation und eine detaillierte Auseinandersetzung mit den jeweiligen Produktinformationen sind in jedem Fall unerlässlich, um die persönlich passende Anlageentscheidung zu treffen.