Grundsteuerreform: Was jetzt auf Eigentümer zukommt

Die Grundsteuer ist eine der ältesten Steuerarten und stellt eine wichtige Einnahmequelle für Gemeinden dar. Nach jahrzehntelanger Praxis wurde die ursprüngliche Berechnungsgrundlage vom Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig eingestuft. Dies führte zu einer umfassenden Reform, die alle Immobilieneigentümer in Deutschland betrifft. Seit dem 1. Januar 2022 ist das reformierte Grundsteuergesetz in Kraft, welches eine Neubewertung aller Grundstücke und Immobilien vorsieht. Ziel ist es, die Besteuerung gerechter und transparenter zu gestalten. Die ersten Auswirkungen werden sich ab dem Jahr 2025 in Form der neuen Grundsteuerbescheide zeigen. Es ist daher für Eigentümer von entscheidender Bedeutung, die Mechanismen der Reform zu verstehen und die notwendigen Schritte zur Neubewertung ihrer Immobilien zu unternehmen.

Warum war eine Grundsteuerreform überhaupt notwendig?

Die Notwendigkeit einer Reform der Grundsteuer ergab sich aus einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2018. Die Richter beanstandeten, dass die bisherige Berechnung der Grundsteuer auf sogenannten 'Einheitswerten' basierte, die in Westdeutschland zuletzt im Jahr 1964 und in Ostdeutschland sogar im Jahr 1935 festgesetzt wurden. Diese Werte spiegelten die tatsächliche Wertentwicklung von Immobilien in keiner Weise mehr wider, was zu erheblichen Ungleichbehandlungen führte. Vergleichbare Immobilien wurden je nach Lage in den alten Bundesländern oder den neuen Bundesländern, aber auch in derselben Kommune, teilweise extrem unterschiedlich besteuert. Dies verstieß gegen den Gleichheitssatz des Grundgesetzes.

Das Gericht forderte den Gesetzgeber auf, eine Neuregelung zu schaffen, die spätestens ab dem 1. Januar 2025 angewendet werden muss. Es wurde jedoch auch die Möglichkeit eingeräumt, dass die Bundesländer eigene Modelle zur Grundsteuerberechnung entwickeln, um regionalen Besonderheiten besser gerecht werden zu können. Dies führte zu einer komplexen Situation mit einem Bundesmodell und mehreren länderspezifischen Modellen.

Das Bundesmodell: Die Eckpfeiler der Neuberechnung

Das sogenannte Bundesmodell, das in den meisten Bundesländern zur Anwendung kommt, basiert auf einem wertorientierten Verfahren. Hierbei werden drei wesentliche Faktoren für die Neuberechnung der Grundsteuer herangezogen: der Grundsteuerwert, die Steuermesszahl und der Hebesatz. Diese Komponenten werden miteinander multipliziert, um die individuelle Grundsteuer für jedes Grundstück zu ermitteln.

Die Daten für die Ermittlung des Grundsteuerwerts mussten Eigentümer im Rahmen der Grundsteuererklärung an die Finanzämter übermitteln. Diese Daten umfassten Angaben zum Grundstück, zum Gebäude und zu dessen Nutzung. Die Finanzämter überprüfen diese Angaben und setzen auf deren Basis den Grundsteuerwert fest. Dieser Wert ist die Grundlage für die weitere Berechnung und sollte im Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwerts genau geprüft werden.

• —Grundsteuerwert: Dieser wird aus dem Bodenrichtwert, der Grundstücksfläche, der Art der Immobilie (z.B. Einfamilienhaus, Mietwohnung) und dem Baujahr abgeleitet.
• —Steuermesszahl: Eine bundeseinheitliche Größe, die sich an der Art der Immobilie orientiert und für Wohnimmobilien in der Regel niedriger ausfällt als für gewerblich genutzte Flächen.
• —Hebesatz: Dieser wird von der jeweiligen Kommune festgelegt und kann je nach Gemeindefinanzlage variieren. Die Hebesätze sollen nach der Reform angepasst werden, um ein möglichst aufkommensneutrales Ergebnis zu erzielen.

Ländermodelle: Die Vielfalt der Grundsteuerberechnung

Nicht alle Bundesländer haben sich für das Bundesmodell entschieden. Einige Länder haben von der sogenannten Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene Modelle entwickelt, um den Besonderheiten ihrer Regionen Rechnung zu tragen. Dies führt zu einer komplexeren Situation, da Eigentümer je nach Bundesland unterschiedliche Berechnungsgrundlagen und Abgabefristen beachten mussten.

Die länderspezifischen Modelle reichen von flächenbasierten Ansätzen bis hin zu Modellen, die eine Kombination aus Fläche und Lage berücksichtigen. Baden-Württemberg beispielsweise setzt auf ein reines Bodenwertmodell. Bayern und Hamburg haben ein Flächenmodell, bei dem Faktoren wie die Wohnfläche und die Bodenfläche entscheidend sind. Es ist daher unerlässlich, sich als Eigentümer über das in dem jeweiligen Bundesland geltende Modell zu informieren.

• —Baden-Württemberg: Reines Bodenwertmodell, bei dem der Bodenrichtwert und die Grundstücksfläche die Hauptrolle spielen.
• —Bayern: Flächenmodell, das Grundstücks- und Wohnflächen mit unterschiedlichen Äquivalenzzahlen gewichtet.
• —Hamburg: Wohnlagenmodell, das neben Grundstücks- und Wohnflächen auch die Lage der Immobilie berücksichtigt.
• —Hessen und Niedersachsen: Modifiziertes Flächen-Lage-Modell, das über das Bundesmodell hinausgeht.
• —Saarland und Sachsen: Folgen dem Bundesmodell, nutzen aber abweichende Steuermesszahlen.

Die Grundsteuererklärung: Was wurde von Eigentümern verlangt?

Für die Neuberechnung der Grundsteuer war es erforderlich, dass alle Eigentümer von Grundstücken, Wohneigentum und Betrieben der Land- und Forstwirtschaft eine Grundsteuererklärung bei ihrem zuständigen Finanzamt einreichten. Diese Erklärung, auch Feststellungserklärung genannt, diente der Ermittlung des neuen Grundsteuerwerts (Bundesmodell) oder der benötigten Bemessungsgrundlage (Ländermodelle).

Die Frist für die Abgabe der Grundsteuererklärung war ursprünglich bis Ende Oktober 2022 angesetzt, wurde jedoch in vielen Bundesländern bis zum Januar 2023 verlängert. Die Erklärung konnte in der Regel elektronisch über das Elster-Portal eingereicht werden. Erforderliche Angaben waren unter anderem die Gemarkung, Flur und Flurstück des Grundstücks, die Grundstücksfläche, der Bodenrichtwert, die Art der Immobilie, das Baujahr und die Wohnfläche.

• —Lage des Grundstücks (Gemarkung, Flur, Flurstück)
• —Grundstücksfläche in Quadratmetern
• —Bodenrichtwert zum Stichtag 1. Januar 2022
• —Art der Nutzung (z.B. Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück)
• —Baujahr des Gebäudes
• —Wohnfläche in Quadratmetern (bei Wohneigentum)
• —Anzahl der Garagen oder Stellplätze

Der Grundsteuerwertbescheid und Grundsteuermessbescheid

Nach Abgabe der Grundsteuererklärung erhalten Eigentümer in der Regel zwei Bescheide vom Finanzamt: den Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwerts und den Grundsteuermessbescheid. Der Grundsteuerwertbescheid weist den neu festgestellten Wert der Immobilie aus, der die Basis für die weitere Berechnung bildet. Der Grundsteuermessbescheid enthält den Grundsteuermessbetrag, der sich aus dem Grundsteuerwert multipliziert mit der Steuermesszahl ergibt.

Es ist entscheidend, diese Bescheide sorgfältig zu prüfen, da Fehler in den zugrunde liegenden Daten zu einer falschen Grundsteuer führen können. Sollten Sie Einwände gegen die Bescheide haben, können Sie innerhalb der Frist von einem Monat nach Zustellung Einspruch einlegen. Die Einspruchsfrist beginnt mit der Bekanntgabe des Bescheids. Der eigentliche Grundsteuerbescheid mit dem zu zahlenden Betrag wird dann voraussichtlich ab 2024 von der Kommune versendet und die neue Grundsteuerzahlung ab 2025 fällig. Die Kommunen werden die Hebesätze so anpassen, dass das gesamtstädtische Grundsteueraufkommen möglichst stabil bleibt.

Berechnungsbeispiel nach dem Bundesmodell

Um die Berechnung der Grundsteuer nach dem Bundesmodell besser zu veranschaulichen, betrachten wir ein fiktives Beispiel. Beachten Sie, dass dies eine vereinfachte Darstellung ist und im Einzelfall weitere Faktoren relevant sein können.

Ein Einfamilienhaus in einer Gemeinde mit folgenden Daten:

• —Grundstücksfläche: 500 qm
• —Bodenrichtwert: 400 Euro/qm
• —Reiner Bodenwert: 500 qm * 400 Euro/qm = 200.000 Euro
• —Wohnfläche: 150 qm
• —Baujahr: 2000
• —Fiktiver Ertragswert: Annahme eines Ertragswerts von 350.000 Euro (berechnet aus Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer etc.)
• —Grundsteuerwert (vereinfacht): Der Wert, der sich aus der Summe des Bodenwerts und des Gebäudewerts ergibt. Nehmen wir hier an, dieser wurde vom Finanzamt mit 450.000 Euro festgesetzt.

Weiterhin gelten:

• —Steuermesszahl für Einfamilienhäuser: 0,00031 (Kann im Einzelfall abweichen, z.B. bei Sozialwohnungsbau)
• —Hebesatz der Kommune: 400 Prozent

Berechnung:

• —Grundsteuermessbetrag = Grundsteuerwert × Steuermesszahl = 450.000 Euro × 0,00031 = 139,50 Euro
• —Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag × Hebesatz = 139,50 Euro × 400 % = 139,50 Euro × 4 = 558,00 Euro

In diesem Beispiel würde die jährliche Grundsteuer 558,00 Euro betragen. Dieser Wert ist stark abhängig vom festgesetzten Grundsteuerwert und dem kommunalen Hebesatz. Kommunen haben die Möglichkeit, ihre Hebesätze anzupassen, um mögliche Aufkommensverschiebungen abzufedern.

Was bedeutet Aufkommensneutralität?

Ein zentrales Ziel der Grundsteuerreform ist die sogenannte Aufkommensneutralität. Dies bedeutet, dass das gesamte Aufkommen aus der Grundsteuer für eine Kommune nach der Reform in Summe möglichst gleich bleiben soll. Es ist nicht das Ziel, mehr Geld durch die Grundsteuer einzunehmen, sondern die Last gerechter zu verteilen. Das bedeutet jedoch nicht, dass jede einzelne Immobilie den gleichen Betrag wie vor der Reform zahlen wird. Für einige Eigentümer kann die Grundsteuer sinken, für andere steigen.

Um die Aufkommensneutralität zu gewährleisten, sind die Kommunen angehalten, ihre Hebesätze anzupassen. Nach der Festsetzung aller neuen Grundsteuerwerte werden die Gemeinden ihre tatsächlichen Einnahmen neu kalkulieren und gegebenenfalls die Hebesätze nach oben oder unten korrigieren. Eine Kommune könnte beispielsweise feststellen, dass das durchschnittliche Aufkommen pro Einwohner bei Beibehaltung der alten Hebesätze stark steigt. Um dies zu verhindern, würde sie die Hebesätze senken. Umgekehrt könnten sie steigen, um Einnahmeverluste zu kompensieren.

Handlungsempfehlungen für Eigentümer

Auch wenn die Frist für die Abgabe der Grundsteuererklärung in der Regel abgelaufen ist, gibt es weiterhin wichtige Handlungsempfehlungen für Eigentümer, um mögliche Nachteile durch die Reform zu vermeiden und die neue Grundsteuer zu verstehen:

• —Prüfung der Bescheide: Überprüfen Sie den Grundsteuerwertbescheid und den Grundsteuermessbescheid des Finanzamts sorgfältig auf Richtigkeit. Vergleichen Sie die verwendeten Daten (z.B. Grundstücksfläche, Wohnfläche, Baujahr) mit Ihren Unterlagen. Fehler in den Bescheiden können weitreichende finanzielle Folgen haben.
• —Einspruch einlegen: Sollten Sie Fehler finden oder die Werte für nicht plausibel halten, legen Sie innerhalb der Monatsfrist nach Zustellung des Bescheids Einspruch ein. Eine detaillierte Begründung ist dabei hilfreich.
• —Kommunale Hebesätze beobachten: Verfolgen Sie die Entwicklung der Hebesätze in Ihrer Gemeinde. Diese werden in der Regel im Laufe des Jahres 2024 final beschlossen und entscheiden maßgeblich über die Höhe Ihrer zukünftigen Grundsteuer.
• —Beratung in Anspruch nehmen: Bei komplexen Fällen oder Unsicherheiten kann es sinnvoll sein, steuerlichen Rat bei einem Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein einzuholen. Diese können Sie bei der Prüfung der Bescheide und einem eventuellen Einspruch unterstützen.
• —Informationen der Gemeinde nutzen: Viele Gemeinden bieten Informationsangebote (z.B. auf ihren Webseiten) zur Grundsteuerreform und den lokalen Hebesätzen an.

Fazit

Die Grundsteuerreform stellt eine umfassende und notwendige Anpassung an die aktuellen Wertverhältnisse von Immobilien dar. Für Eigentümer bedeutet dies eine detaillierte Auseinandersetzung mit den neuen Berechnungsgrundlagen und den erhaltenen Bescheiden. Die Auswirkungen auf die individuelle Grundsteuer sind vielfältig und können sowohl eine Reduzierung als auch eine Erhöhung des zu zahlenden Betrages zur Folge haben. Eine sorgfältige Prüfung der Bescheide und gegebenenfalls die Einlegung eines Einspruchs sind entscheidend, um finanzielle Nachteile zu vermeiden. Die Anpassung der Hebesätze durch die Kommunen wird letztendlich darüber entscheiden, wie hoch die Grundsteuer ab dem Jahr 2025 ausfällt. Es ist ratsam, auch nach Abgabe der Erklärung weiterhin aufmerksam zu bleiben und die Entwicklungen in der eigenen Kommune zu verfolgen.