Grundsteuer einfach erklärt

Die Grundsteuer ist eine der wichtigsten und ältesten Abgaben in Deutschland und betrifft nahezu jeden Bürger, sei es direkt als Eigentümer oder indirekt als Mieter über die Nebenkosten. Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts im Jahr 2018 war eine umfassende Reform unumgänglich, da die bisherigen Berechnungsgrundlagen als veraltet und ungerecht eingestuft wurden. Diese Reform tritt schrittweise in Kraft und hat weitreichende Auswirkungen auf Immobilieneigentümer und potenziell auch auf Mieter. Für viele stellt sich die Frage, wie die neue Grundsteuer berechnet wird, welche Werte dabei eine Rolle spielen und was auf die Steuerpflichtigen zukommt. Dieser Ratgeber beleuchtet die Kernpunkte der Grundsteuer, ihre Funktion, die Berechnungsgrundlagen vor und nach der Reform sowie wichtige Aspekte, die Eigentümer und Interessierte wissen sollten.

Was ist die Grundsteuer und warum gibt es sie?

Die Grundsteuer ist eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung, die von den Kommunen erhoben wird. Sie stellt eine der Haupteinnahmequellen der Gemeinden dar und finanziert damit wichtige öffentliche Leistungen wie Schulen, Kindergärten, Straßen, öffentliche Infrastruktur und vieles mehr. Im Grunde leistet jeder Eigentümer von Grundbesitz einen Beitrag zur Finanzierung der lokalen Gemeinschaft, indem er diese Steuer entrichtet. Sie gehört zu den sogenannten Realsteuern, da sie nicht die persönliche Leistungsfähigkeit des Steuerschuldners, sondern den Wert des Grundbesitzes als Bemessungsgrundlage heranzieht.

Die Existenz der Grundsteuer ist historisch bedingt. Schon vor vielen Jahrhunderten gab es Abgaben auf Landbesitz. Heute wird sie als notwendiges Instrument zur Sicherstellung der finanziellen Handlungsfähigkeit der Kommunen angesehen. Die jährliche Zahlung der Grundsteuer ist für Eigentümer eine feste Größe im Haushaltsplan.

Die Grundsteuerreform: Warum war sie notwendig?

Das Bundesverfassungsgericht erklärte die bisherige Berechnung der Grundsteuer im Jahr 2018 für verfassungswidrig. Der Hauptgrund hierfür war, dass die sogenannten Einheitswerte, die zur Bemessung der Grundsteuer dienten, auf völlig veralteten Daten basierten: Im Westen Deutschlands wurden sie zuletzt 1964, im Osten sogar 1935 ermittelt. Dies führte dazu, dass gleichartige Grundstücke in vergleichbaren Lagen teilweise drastisch unterschiedlich bewertet wurden, was dem Gleichheitsgrundsatz widersprach.

Die Folge der Reform ist eine Neubewertung aller rund 36 Millionen Grundstücke in Deutschland auf Basis aktueller Kriterien. Ziel ist es, die Grundsteuer gerechter und transparenter zu gestalten, ohne das gesamte Aufkommen der Kommunen zu verändern. Die Bundesländer hatten die Möglichkeit, der bundeseinheitlichen Regelung zu folgen oder eigene Modelle zu entwickeln. Dies hat zu einer Modellvielfalt geführt, die wir im Folgenden betrachten werden.

• —Alte Einheitswerte waren veraltet (1964 / 1935).
• —Ungerechte Belastung von Immobilieneigentümern.
• —Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes.

Wie wird die Grundsteuer ab 2025 berechnet? Das Bundesmodell

Das sogenannte Bundesmodell, welches in den meisten Bundesländern angewendet wird, basiert auf drei wesentlichen Faktoren zur Ermittlung der neuen Grundsteuer ab dem Jahr 2025:

• —Dem Grundsteuerwert (ersatz für den Einheitswert)
• —Der Grundsteuermesszahl
• —Dem Hebesatz der Gemeinde

Der <b>Grundsteuerwert</b> wird vom Finanzamt ermittelt und berücksichtigt den Wert des Bodens (Bodenrichtwert), die Grundstücksfläche, die Art der Immobilie (z.B. Einfamilienhaus, Mietwohnung), das Alter des Gebäudes und die statistisch ermittelte Nettokaltmiete. Ziel ist es, den tatsächlichen Wert einer Immobilie besser abzubilden als zuvor. Für die Ermittlung des Grundsteuerwerts mussten Eigentümer zwischen dem 1. Juli 2022 und dem 31. Januar 2023 eine Grundsteuererklärung abgeben. Diese enthält alle relevanten Daten zur Neubewertung.

Die <b>Grundsteuermesszahl</b> ist ein gesetzlich festgelegter Faktor, der auf den Grundsteuerwert angewendet wird, um den Grundsteuermessbetrag zu erhalten. Im Rahmen der Reform wurden die Messzahlen für Wohngrundstücke stark reduziert, während sie für Geschäftsgrundstücke tendenziell bestehen bleiben. Dies soll eine soziale Komponente einfließen lassen und den Anstieg der Grundsteuer für Wohngebäude dämpfen.

Der <b>Hebesatz der Gemeinde</b> ist der entscheidende Multiplikator, den jede Kommune selbst festlegen kann. Die Bundesländer haben den Gemeinden jedoch die Auflage erteilt, die Hebesätze so anzupassen, dass das Grundsteueraufkommen im Durchschnitt stabil bleibt (sogenannte Aufkommensneutralität). Das bedeutet, dass eine Anhebung der Hebesätze dort unwahrscheinlich ist, wo die Grundsteuerwerte deutlich gestiegen sind, und umgekehrt.

Abweichende Modelle der Bundesländer

Einige Bundesländer haben von der Länderöffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene Modelle zur Berechnung der Grundsteuer entwickelt. Dies führt zu einer gewissen Komplexität, da die Grundlagen je nach Standort der Immobilie variieren.

• —Das <b>Flächenmodell</b>, beispielsweise in Bayern, Hamburg und wahrscheinlich Hessen, orientiert sich primär an der Grundstücks- und Wohnfläche. Hier spielen der Wert des Bodens und die Art der Immobilie eine geringere Rolle. Es ist einfacher in der Anwendung, kann aber Wertunterschiede zwischen Lagen weniger abbilden.
• —Das <b>Bodenwertmodell</b>, wie es Baden-Württemberg anwendet, konzentriert sich hauptsächlich auf den Bodenrichtwert und die Grundstücksfläche. Die Bebauung selbst hat hier nur einen geringen Einfluss auf die Bewertung, was zu einer hohen Transparenz führt, aber stärkere lokale Wertunterschiede zur Folge haben kann.
• —Das <b>Modell in Sachsen und im Saarland</b> weicht nur geringfügig vom Bundesmodell ab und verwendet niedrigere Grundsteuermesszahlen. Dies ist ein Kompromiss zwischen der Länderhoheit und der bundeseinheitlichen Regelung.

Es ist daher unerlässlich, sich als Immobilieneigentümer über das spezifische Modell des jeweiligen Bundeslandes zu informieren, in dem sich das Grundstück befindet. Die Unterschiede können erheblich sein und beeinflussen die benötigten Daten für die Grundsteuererklärung sowie die spätere Höhe der Steuer.

Berechnung der Grundsteuer: Ein Praxisbeispiel (Bundesmodell)

Um die Berechnung der Grundsteuer nach dem Bundesmodell besser zu veranschaulichen, betrachten wir ein Beispiel. Bitte beachten Sie, dass dies eine stark vereinfachte Darstellung ist und die tatsächlichen Werte je nach Fall variieren können.

Angenommen, wir haben ein Einfamilienhaus in einer Stadt, die dem Bundesmodell folgt:

• —<b>Grundstücksfläche:</b> 500 qm
• —<b>Bodenrichtwert:</b> 400 Euro/qm
• —<b>Gebäudeart:</b> Einfamilienhaus
• —<b>Gebäudealter:</b> 30 Jahre
• —<b>Statistische Nettokaltmiete:</b> 8 Euro/qm Wohnfläche
• —<b>Wohnfläche:</b> 120 qm

1. <b>Ermittlung des Grundsteuerwerts:</b> Das Finanzamt berechnet auf Basis dieser Angaben und weiterer Faktoren (wie Mietniveaustufen, wertmindernde Faktoren) einen spezifischen Grundsteuerwert. Nehmen wir an, dieser wird mit 250.000 Euro festgesetzt. Dieser Wert wird in einem Grundsteuerwertbescheid mitgeteilt.

2. <b>Ermittlung des Grundsteuermessbetrags:</b> Für Einfamilienhäuser liegt die Grundsteuermesszahl im Bundesmodell meist bei 0,031 Promille (0,00031).<br>Grundsteuermessbetrag = Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl<br>250.000 Euro x 0,00031 = 77,50 Euro. Dieser Wert wird Ihnen in einem Grundsteuermessbescheid mitgeteilt.

3. <b>Berechnung der jährlichen Grundsteuer:</b> Die Gemeinde legt einen Hebesatz fest. Angenommen, dieser beträgt 400 Prozent (4,0).<br>Jährliche Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag x Hebesatz<br>77,50 Euro x 4,0 = 310 Euro.

Dieser Betrag wäre dann die jährlich zu entrichtende Grundsteuer. Es ist wichtig zu verstehen, dass der Grundsteuerwert und der Grundsteuermessbetrag vom Finanzamt festgesetzt werden, während der Hebesatz von der jeweiligen Gemeindeverwaltung bestimmt wird.

Wer muss Grundsteuer zahlen und wann?

Grundsätzlich ist der Eigentümer des Grundstücks oder der Immobilie zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet. Bei Eigentumswohnungen ist dies der jeweilige Wohnungseigentümer. In vielen Fällen erfolgt die Zahlung vierteljährlich, also am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Kleinere Beträge können auch einmal jährlich am 1. Juli fällig werden, abhängig von den Regelungen der Kommune.

Die Grundsteuerpflicht entsteht in der Regel zu Beginn des Kalenderjahres, für das die Steuer festgesetzt wird. Bei einem Eigentümerwechsel während des Jahres bleibt der bisherige Eigentümer für das laufende Jahr weiterhin steuerpflichtig, es sei denn, im Kaufvertrag wurden abweichende Absprachen getroffen (z.B. Stichtagsregelung im Privatrecht). Für Mieter ist die Grundsteuer oft Teil der umlagefähigen Nebenkosten und wird über die jährliche Betriebskostenabrechnung beglichen. Dies bedeutet, dass auch Mieter indirekt von der Grundsteuerreform betroffen sein können.

Was Eigentümer jetzt beachten sollten

Die wichtigste Handlung für Immobilieneigentümer war die Abgabe der Grundsteuererklärung. Diese ist entscheidend für die Neubewertung und die korrekte Festsetzung der Grundsteuer ab 2025. Sollten Sie dies bislang versäumt haben oder Fehler in den Bescheiden feststellen, ist schnelles Handeln erforderlich. Nach Erhalt des Grundsteuerwertbescheides und des Grundsteuermessbescheides haben Sie in der Regel einen Monat Zeit, um gegebenenfalls Einspruch einzulegen. Dies ist ratsam, wenn die Werte offensichtlich falsch sind oder wichtige Informationen nicht berücksichtigt wurden.

Auch wenn der Hebesatz erst Ende 2024 oder Anfang 2025 von den Gemeinden endgültig festgelegt wird, empfiehlt es sich, die Entwicklung in der eigenen Kommune zu verfolgen. Einige Gemeinden haben bereits angekündigt, die Hebesätze anzupassen, um die Aufkommensneutralität zu gewährleisten. Ein Blick in die kommunalen Haushaltspläne oder auf die Websites der Gemeinden kann hier Aufschluss geben.

• —Grundsteuererklärung sorgfältig prüfen und fristgerecht abgeben.
• —Bescheide von Finanzamt und Gemeinde genau kontrollieren.
• —Fristen für Einsprüche beachten (meist ein Monat).
• —Informationen der eigenen Kommune zu Hebesatzentwicklungen verfolgen.
• —Bei Bedarf professionelle Hilfe (Steuerberater, Lohnsteuerhilfeverein) in Anspruch nehmen.

Fazit

Die Grundsteuerreform ist ein komplexes und weitreichendes Vorhaben, das die Besteuerung von Grundbesitz in Deutschland auf eine neue, hoffentlich zeitgemäßere und gerechtere Basis stellen soll. Während die genaue Höhe der Grundsteuer für viele erst im Laufe des Jahres 2024 oder 2025 feststehen wird, sind die Weichen für die Berechnung bereits gestellt. Immobilieneigentümer sind gut beraten, sich aktiv mit den Regelungen auseinanderzusetzen, die erhaltenen Bescheide sorgfältig zu prüfen und bei Unklarheiten professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. Die Reform soll zu mehr Transparenz und einer fairen Verteilung der Lasten führen, auch wenn die individuellen Auswirkungen je nach Lage und Beschaffenheit der Immobilie variieren können.