Grunderwerbsteuer in Deutschland: Die Sätze der Länder

Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Neben dem Kaufpreis selbst fallen eine Reihe von Nebenkosten an, die oft unterschätzt werden. Zu diesen Nebenkosten zählt maßgeblich die Grunderwerbsteuer. Sie ist eine einmalige Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer grundstücksgleichen Immobilie in Deutschland fällig wird. Ihre Höhe hängt maßgeblich vom jeweiligen Bundesland ab, in dem sich die Immobilie befindet, und kann einen erheblichen Betrag zum Gesamtinvest aufschlagen. Ein umfassendes Verständnis der Grunderwerbsteuer, ihrer Berechnungsgrundlagen und der spezifischen Sätze der einzelnen Bundesländer ist daher unerlässlich für jeden, der über den Immobilienkauf nachdenkt. Dieser Ratgeber beleuchtet die wichtigsten Aspekte dieser Steuer und gibt einen Überblick über die aktuellen Hebesätze.

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrssteuer, die den Übergang von Eigentum an Grundstücken besteuert. Sie wird einmalig bei jedem Eigentümerwechsel fällig, unabhängig davon, ob es sich um ein bebautes oder unbebautes Grundstück, eine Eigentumswohnung oder ein Teileigentum handelt. Die rechtlichen Grundlagen sind im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) festgelegt. Ziel dieser Steuer ist es, den fiskalischen Ausgleich zwischen Bund, Ländern und Gemeinden zu sichern und Einnahmen für die öffentlichen Haushalte zu generieren.

Der Steuerschuldner ist grundsätzlich der Erwerber eines Grundstücks. Im Kaufvertrag kann jedoch vereinbart werden, dass der Verkäufer die Steuer ganz oder teilweise trägt. Dies ist aber selten der Fall. In der Praxis wird die Grunderwerbsteuer fast immer vom Käufer gezahlt. Die Fälligkeit tritt ein, wenn der sogenannte Grunderwerbsteuerbescheid vom Finanzamt zugestellt wird, was in der Regel einige Wochen nach der Beurkundung des Kaufvertrags der Fall ist.

Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

Die Berechnungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist in der Regel der Kaufpreis der Immobilie. Dieser umfasst den Preis für das Grundstück und alle fest damit verbundenen Bestandteile, wie zum Beispiel ein Wohngebäude. Entscheidend ist der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis. Nebenkosten, die nicht direkt mit dem Grundstückserwerb zusammenhängen, wie beispielsweise Kosten für die Finanzierung, Maklergebühren oder die Notar- und Gerichtskosten, werden bei der Bemessungsgrundlage nicht berücksichtigt.

In bestimmten Fällen, insbesondere bei Neubauten, ist es wichtig zu beachten, wann die Grunderwerbsteuer fällig wird. Wenn ein Grundstück von einer Partei erworben und anschließend ein fertiges Haus von derselben Partei errichtet wird (oder eine enge Verflechtung zwischen Grundstücksverkäufer und Bauunternehmer besteht), kann das Finanzamt den Gesamtkaufpreis für Grundstück und Gebäude als Bemessungsgrundlage ansetzen. Um dies zu vermeiden und die Grunderwerbsteuer nur auf den reinen Grundstücksanteil zu zahlen, muss der Erwerb des Grundstücks und der Bauvertrag mit verschiedenen Parteien in zeitlichem und rechtlichem Abstand voneinander erfolgen.

Die Grunderwerbsteuersätze der Bundesländer

Seit der Föderalismusreform im Jahr 2006 haben die Bundesländer die hoheitliche Kompetenz, die Höhe der Grunderwerbsteuersätze selbst festzulegen. Dies hat zu einer erheblichen Spannweite der Sätze innerhalb Deutschlands geführt. Während einige Länder über Jahre hinweg ihren Satz beibehalten haben, haben andere Bundesländer, insbesondere in den letzten Jahren, ihre Sätze schrittweise erhöht. Die niedrigsten Sätze liegen bei 3,5 %, die höchsten bei 6,5 %. Diese Differenz kann bei hochpreisigen Immobilien eine erhebliche finanzielle Auswirkung haben.

Es ist daher für Immobilienkäufer von großer Bedeutung, nicht nur den Kaufpreis, sondern auch den spezifischen Grunderwerbsteuersatz des betreffenden Bundeslandes in ihre Finanzierungsplanung einzubeziehen. Die unterschiedlichen Sätze können auch bei der Entscheidung für einen Standort eine Rolle spielen, wenn Immobilien in grenznahen Regionen verschiedener Bundesländer in Betracht gezogen werden.

Aktuelle Übersicht der Grunderwerbsteuersätze (Stand: Herbst 2023)

Die Grunderwerbsteuersätze können sich über die Zeit ändern. Die hier angegebenen Sätze spiegeln den Stand im Herbst 2023 wider. Es ist immer ratsam, vor einem Immobilienkauf die aktuellen Sätze bei den zuständigen Landesfinanzbehörden oder einem Notar zu überprüfen, da Änderungen seitens der Länder jederzeit möglich sind.

• —Baden-Württemberg: 5,0 %
• —Bayern: 3,5 %
• —Berlin: 6,0 %
• —Brandenburg: 6,5 %
• —Bremen: 5,0 %
• —Hamburg: 5,5 %
• —Hessen: 6,0 %
• —Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 %
• —Niedersachsen: 5,0 %
• —Nordrhein-Westfalen: 6,5 %
• —Rheinland-Pfalz: 5,0 %
• —Saarland: 6,5 %
• —Sachsen: 3,5 %
• —Sachsen-Anhalt: 5,0 %
• —Schleswig-Holstein: 6,5 %
• —Thüringen: 6,5 %

Beispielrechnung zur Verdeutlichung der Unterschiede

Um die Auswirkungen der unterschiedlichen Steuersätze zu verdeutlichen, betrachten wir eine Beispielrechnung. Angenommen, eine Immobilie soll zum Kaufpreis von 400.000 Euro erworben werden.

• —In Bayern oder Sachsen (3,5 %): Die Grunderwerbsteuer beträgt 400.000 € * 3,5 % = 14.000 €.
• —In Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt (5,0 %): Die Grunderwerbsteuer beträgt 400.000 € * 5,0 % = 20.000 €.
• —In Berlin, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern (6,0 % bzw. 5,5 % in Hamburg): Hier würde die Steuer zwischen 22.000 € (Hamburg) und 24.000 € (Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern) liegen.
• —In Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen (6,5 %): Die Grunderwerbsteuer beträgt 400.000 € * 6,5 % = 26.000 €.

Wie das Beispiel zeigt, kann die Differenz der Grunderwerbsteuer für dieselbe Immobilie je nach Bundesland bis zu 12.000 Euro (zwischen Bayern/Sachsen und den 6,5%-Ländern) betragen. Dies unterstreicht die Notwendigkeit, diesen Faktor bei der Immobilienplanung genau zu berücksichtigen.

Fälligkeit und Zahlungsmodalitäten

Nachdem der notarielle Kaufvertrag beurkundet wurde, leitet der Notar eine Abschrift des Vertrages an das zuständige Finanzamt weiter. Das Finanzamt prüft den Vorgang und erstellt den Grunderwerbsteuerbescheid, der an den Käufer versandt wird. In der Regel haben Käufer nach Zustellung des Bescheids etwa einen Monat Zeit, die Grunderwerbsteuer zu entrichten.

Erst wenn die Grunderwerbsteuer vollständig bezahlt ist und die Zahlung beim Finanzamt registriert wurde, stellt das Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese Bescheinigung ist eine zwingende Voraussetzung dafür, dass der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch beantragen kann. Ohne die Unbedenklichkeitsbescheinigung kann der Käufer nicht als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Dies zeigt die zentrale Rolle der Grunderwerbsteuer im Kaufprozess auf und warum eine fristgerechte Zahlung so wichtig ist.

Mögliche Ausnahmen und Steuerbefreiungen

Obwohl die Grunderwerbsteuer auf die meisten Immobilienkäufe anfällt, gibt es bestimmte Ausnahmen und Befreiungen, die im Grunderwerbsteuergesetz geregelt sind. Diese sind jedoch relativ begrenzt und kommen nur in speziellen Konstellationen zum Tragen:

• —Erwerb von einem Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner: Der Erwerb eines Grundstücks vom Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner ist von der Grunderwerbsteuer befreit.
• —Erwerb von Verwandten in gerader Linie: Auch der Erwerb durch direkte Verwandte (Eltern, Kinder, Enkel) ist steuerbefreit. Dies betrifft aber nicht den Erwerb von Geschwistern oder Nichten/Neffen.
• —Erwerb kleiner Grundstücke bis zu einem Wert von 2.500 Euro: Für sehr geringwertige Grundstücke existiert eine sogenannte Freigrenze. Liegt der Kaufpreis darunter, entfällt die Steuer.
• —Erbschaft oder Schenkung: Der Erwerb im Wege der Erbschaft oder Schenkung unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer, sondern der Erbschaft- oder Schenkungsteuer. Eine Doppelbesteuerung wird hier vermieden.
• —Rückerwerb eines Grundstücks: Unter bestimmten Umständen, beispielsweise bei Ausübung eines Rücktrittsrechts, kann ein Rückerwerb steuerbefreit sein.

Diese Befreiungen sind eng gefasst und sollten im Einzelfall immer von einem Notar oder Steuerberater geprüft werden, um sicherzustellen, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind.

Fazit

Die Grunderwerbsteuer ist ein unverzichtbarer Bestandteil der Nebenkosten beim Immobilienkauf in Deutschland und sollte in der Finanzierungsplanung keinesfalls vernachlässigt werden. Die erheblichen Unterschiede in den Steuersätzen zwischen den Bundesländern können die Gesamtkosten eines Immobilienkaufs signifikant beeinflussen. Eine frühzeitige und präzise Kalkulation unter Berücksichtigung des konkreten Standortes ist daher für jeden potenziellen Immobilienkäufer von größter Wichtigkeit. Nur so lassen sich böse Überraschungen vermeiden und eine solide finanzielle Basis für den Immobilienerwerb schaffen. Ein Beratungsgespräch mit einem erfahrenen Notar oder einer Bank vor dem Kauf kann Klarheit schaffen und dabei helfen, alle anfallenden Kosten transparent darzustellen.