Forwardprämie: Welche Fristen gelten?

Wenn die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung in einigen Jahren ausläuft, stellt sich die Frage: Sollte ich die Zinsen für die Anschlussfinanzierung heute schon sichern? Ein Forward-Darlehen macht genau das möglich – doch damit verbunden sind bestimmte Fristen und eine sogenannte Forwardprämie. In diesem Ratgeber erläutern wir, welche Vorlaufzeiten üblich sind, wie die Forwardprämie berechnet wird und welche Fristen Sie bei der Planung beachten sollten.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen ist eine spezielle Form der Anschlussfinanzierung für eine bestehende Baufinanzierung. Sie schließen den neuen Kredit bereits heute ab, erhalten das Geld aber erst zum vereinbarten Zeitpunkt in der Zukunft ausgezahlt – typischerweise zum Ende der laufenden Zinsbindungsfrist. Bis dahin laufen keine Raten, und Sie tilgen weiterhin Ihr bestehendes Darlehen.

Die Besonderheit liegt in der Zinsfestlegung: Sie vereinbaren heute einen festen Sollzins für die Anschlussfinanzierung, unabhängig davon, wie sich die Bauzinsen in den kommenden Jahren entwickeln. Damit schützen Sie sich vor steigenden Zinsen, zahlen dafür aber in der Regel eine Forwardprämie – einen Zinsaufschlag für die Vorlaufzeit.

• —Forward-Darlehen = Anschlussfinanzierung mit zeitlich versetzter Auszahlung
• —Zinsen werden heute festgelegt, Auszahlung erfolgt erst in der Zukunft
• —Keine Doppelbelastung, da bis zur Auszahlung keine Raten fällig sind

Vorlaufzeit und Forward-Periode

Die Zeitspanne zwischen dem Vertragsabschluss des Forward-Darlehens und der tatsächlichen Auszahlung wird als Vorlaufzeit oder Forward-Periode bezeichnet. Während dieser Phase zahlen Sie weder Zinsen noch Tilgung, der Kredit „ruht“ gewissermaßen. Die Bank hält die vereinbarten Konditionen für Sie bereit und berechnet dafür eine Forwardprämie.

Die Länge der Vorlaufzeit ist bei Forward-Darlehen begrenzt. In der Praxis liegt die maximale Vorlaufzeit meist bei fünf Jahren (60 Monaten). Einige wenige Anbieter gehen bis zu 66 Monaten, also fünfeinhalb Jahren, in die Zukunft. Die minimale Vorlaufzeit beträgt in der Regel sechs Monate, bei einigen Banken auch zwölf Monate.

• —Vorlaufzeit = Zeit zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung
• —Typische maximale Vorlaufzeit: 5 Jahre (60 Monate)
• —Einige Anbieter: bis zu 66 Monate Vorlaufzeit
• —Minimale Vorlaufzeit meist 6–12 Monate

Wann können Sie ein Forward-Darlehen abschließen?

Ein Forward-Darlehen kommt nur für Immobilienbesitzer infrage, deren erste Sollzinsbindung in absehbarer Zeit ausläuft. Sie können den neuen Kredit also nicht abschließen, wenn Sie erst in mehreren Jahren ein Haus kaufen möchten. Die Bank prüft, ob die Zinsbindungsfrist Ihres bestehenden Darlehens innerhalb der zulässigen Vorlaufzeit liegt.

Konkret bedeutet das: Wenn Ihre Zinsbindung in weniger als sechs Monaten endet, ist ein Forward-Darlehen in der Regel nicht mehr möglich. Läuft die Zinsbindung erst in mehr als 66 Monaten aus, können Sie den neuen Kredit noch nicht abschließen. Die meisten Banken verlangen, dass die Zinsbindung innerhalb von 6 bis 60 Monaten endet, einige bis 66 Monate.

• —Forward-Darlehen nur für bestehende Baufinanzierungen mit bald endender Zinsbindung
• —Zinsbindung muss innerhalb der zulässigen Vorlaufzeit liegen
• —Meist: Zinsbindung endet in 6–60 Monaten, bei einigen 6–66 Monaten

Wie wird die Forwardprämie berechnet?

Die Forwardprämie ist der Zinsaufschlag, den Sie für die Vorlaufzeit zahlen. Sie wird in Prozentpunkten pro Monat angegeben und auf den vereinbarten Sollzins aufgeschlagen. Je länger die Vorlaufzeit, desto höher ist in der Regel die Forwardprämie. Die Banken kalkulieren damit das Risiko, dass die Zinsen in der Zwischenzeit sinken und sie den Kredit zu einem höheren Zinssatz refinanzieren müssen.

Ein Beispiel: Angenommen, der aktuelle Sollzins für eine 10‑jährige Zinsbindung liegt bei 3,5 %. Die Bank berechnet eine Forwardprämie von 0,03 Prozentpunkten pro Monat Vorlaufzeit. Bei einer Vorlaufzeit von 36 Monaten ergibt sich ein Aufschlag von 1,08 Prozentpunkten (36 × 0,03). Der effektive Sollzins für das Forward-Darlehen beträgt dann 4,58 %.

• —Forwardprämie = Zinsaufschlag für die Vorlaufzeit
• —Wird in Prozentpunkten pro Monat angegeben
• —Je länger die Vorlaufzeit, desto höher die Prämie
• —Beispiel: 0,03 %p. pro Monat bei 36 Monaten = 1,08 %p. Aufschlag

Fristen für die Kündigung der bestehenden Finanzierung

Ein Forward-Darlehen ersetzt Ihre bestehende Baufinanzierung zum Ende der Zinsbindungsfrist. Daher müssen Sie die laufende Finanzierung fristgerecht kündigen. Die Kündigungsfrist ist in der Regel drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Sie sollten diese Frist unbedingt einhalten, um eine automatische Verlängerung zu vermeiden.

Die Kündigung erfolgt schriftlich, meist per Einschreiben. Gleichzeitig sollten Sie die Bank über die geplante Anschlussfinanzierung mit dem Forward-Darlehen informieren. Die Bank prüft dann, ob die Konditionen noch gültig sind und ob die Auszahlung zum vereinbarten Zeitpunkt erfolgen kann.

• —Kündigungsfrist für Baufinanzierungen meist 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung
• —Kündigung schriftlich und fristgerecht einreichen
• —Bank über geplante Anschlussfinanzierung informieren

Vorteile und Nachteile der Forwardprämie

Die Forwardprämie bietet den Vorteil, dass Sie sich heute schon gegen steigende Zinsen absichern können. Wenn die Bauzinsen in den kommenden Jahren anziehen, zahlen Sie trotzdem den heute vereinbarten Sollzins. Das schafft Planungssicherheit und verhindert unangenehme Überraschungen bei der Anschlussfinanzierung.

Der Nachteil liegt in den höheren Zinsen während der Vorlaufzeit. Wenn die Zinsen in der Zwischenzeit sinken, zahlen Sie möglicherweise mehr als nötig. Zudem binden Sie sich frühzeitig an einen Kreditgeber und können später nicht mehr auf günstigere Angebote anderer Banken ausweichen.

• —Vorteil: Schutz vor steigenden Zinsen und Planungssicherheit
• —Nachteil: Höhere Zinsen bei sinkenden Bauzinsen
• —Frühe Bindung an einen Kreditgeber

Wie planen Sie die Vorlaufzeit sinnvoll?

Die Wahl der Vorlaufzeit hängt von Ihrer Einschätzung der Zinsentwicklung ab. Wenn Sie glauben, dass die Zinsen in den nächsten Jahren eher steigen werden, kann eine längere Vorlaufzeit sinnvoll sein. Dann sichern Sie sich heute schon niedrige Zinsen, auch wenn die Forwardprämie höher ausfällt.

Wenn Sie mit fallenden Zinsen rechnen, sollten Sie die Vorlaufzeit eher kurz halten oder auf ein Forward-Darlehen verzichten. In diesem Fall können Sie die Anschlussfinanzierung erst kurz vor Ablauf der Zinsbindung abschließen und von günstigeren Konditionen profitieren.

• —Längere Vorlaufzeit bei erwarteten Zinssteigerungen
• —Kürzere Vorlaufzeit bei erwarteten Zinssenkungen
• —Individuelle Einschätzung der Zinsentwicklung wichtig

Fazit

Ein Forward-Darlehen mit Forwardprämie bietet eine gute Möglichkeit, die Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung frühzeitig zu sichern. Die Vorlaufzeit liegt in der Regel zwischen sechs und 60 Monaten, bei einigen Anbietern bis 66 Monaten. Die Forwardprämie steigt mit der Länge der Vorlaufzeit und sollte sorgfältig gegen die erwartete Zinsentwicklung abgewogen werden. Beachten Sie die Fristen für die Kündigung Ihrer bestehenden Finanzierung und planen Sie die Vorlaufzeit so, dass Sie sowohl Sicherheit als auch Flexibilität behalten.