BREEAM-Zertifizierung erklärt

In einer Zeit, in der Nachhaltigkeit und Klimaschutz immer stärker in den Fokus rücken, gewinnen auch im Immobiliensektor umweltfreundliche Bauweisen und energieeffiziente Gebäude an Bedeutung. Die BREEAM-Zertifizierung (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) ist ein weltweit führendes Bewertungssystem, das die Nachhaltigkeitsleistung von Gebäuden umfassend analysiert und transparent macht. Ursprünglich in Großbritannien entwickelt, hat sich BREEAM zu einem international anerkannten Standard entwickelt, der Bauherren, Investoren und Nutzern hilft, die ökologische, soziale und ökonomische Qualität von Immobilienobjekten zu beurteilen und zu optimieren. Für Immobilieneigentümer und Projektentwickler bietet die Auseinandersetzung mit BREEAM nicht nur die Möglichkeit, einen Beitrag zum Umweltschutz zu leisten, sondern auch den Wert und die Attraktivität ihrer Objekte nachhaltig zu steigern.

Was ist BREEAM und wie funktioniert es?

BREEAM ist ein freiwilliges Zertifizierungssystem, das Gebäude anhand einer Vielzahl von Kriterien bewertet, die auf ihr direktes und indirektes Umfeld einwirken. Es wurde vom Building Research Establishment (BRE) entwickelt und ist mit Versionen für verschiedene Gebäudetypen und Nutzungsphasen verfügbar, darunter BREEAM New Construction für Neubauten, BREEAM In-Use für Bestandsgebäude und BREEAM Refurbishment and Fit-Out für Sanierungen und Innenausbauten. Das System weist Gebäude nach einer Punktestruktur einer von sechs Leistungsstufen zu: Pass, Good, Very Good, Excellent, Outstanding und Outstanding (mit Stern). Die angewandte Methodik ist modular aufgebaut und ermöglicht eine flexible Anpassung an lokale Gegebenheiten und Bauvorschriften, während die Kernprinzipien der Nachhaltigkeit gewahrt bleiben.

Die Bewertung erfolgt durch akkreditierte BREEAM Assessoren, die das Projekt von der Planungsphase bis zur Fertigstellung begleiten. Sie sammeln Nachweise und bewerten diese entsprechend den BREEAM-Kriterien. Der Prozess umfasst üblicherweise eine vorläufige Bewertung (Design Stage Assessment) und eine abschließende Bewertung (Post-Construction Stage Assessment) nach Fertigstellung des Gebäudes. Das Endzertifikat spiegelt den tatsächlichen Leistungsgrad des fertiggestellten Gebäudes wider.

• —Bewertung über objektive Kriterien.
• —Anwendbar für Neubau, Bestand und Sanierung.
• —Sechs Leistungsstufen von 'Pass' bis 'Outstanding'.
• —Durchführung durch unabhängige Assessoren.
• —Transparenz und Vergleichbarkeit von Gebäudequalität.

Die Bewertungskategorien von BREEAM

BREEAM gliedert die Nachhaltigkeitsbewertung eines Gebäudes in mehrere Hauptkategorien, die jeweils ein spezifisches Umweltthema abdecken. Für jede Kategorie werden Punkte vergeben, die dann gewichtet und zu einem Gesamtscore addiert werden. Die Gewichtung der Kategorien kann je nach Land und BREEAM-Schema variieren, um lokalen Prioritäten Rechnung zu tragen.

Zu den zentralen Kategorien gehören Management, Gesundheit und Wohlbefinden, Energie, Transport, Wasser, Materialien, Abfall, Landnutzung und Ökologie, sowie Umweltverschmutzung. Jede dieser Kategorien beinhaltet eine Reihe von Unterkriterien, für die spezifische Anforderungen und Nachweise erbracht werden müssen. Zum Beispiel wird im Bereich Energie nicht nur der Energieverbrauch bewertet, sondern auch der Einsatz von erneuerbaren Energien und die Energieeffizienz der Gebäudehülle und der technischen Anlagen.

• —Management: Bauprozess und Projektmanagement.
• —Gesundheit & Wohlbefinden: Raumklima, Tageslicht, Nutzerkomfort.
• —Energie: Effizienz, Verbrauch, CO2-Emissionen.
• —Transport: Erreichbarkeit, Infrastruktur für nachhaltigen Verkehr.
• —Wasser: Verbrauch, Reduktion, Leckageerkennung.
• —Materialien: Lebenszyklusanalyse, Herkunft, Recyclingfähigkeit.
• —Abfall: Abfallmanagement, Recycling während der Bau- und Betriebsphase.

Vorteile der BREEAM-Zertifizierung für Immobilieneigentümer

Die Entscheidung für eine BREEAM-Zertifizierung bringt für Immobilieneigentümer eine Reihe von Vorteilen mit sich, die über das grüne Image hinausgehen. Einer der wichtigsten Aspekte ist die Steigerung des Immobilienwerts. Zertifizierte Gebäude sind oft attraktiver für Mieter und Käufer, da sie in der Regel niedrigere Betriebskosten aufweisen, ein besseres Raumklima bieten und als zukunftssicher gelten. Dies kann sich in höheren Mieterträgen und einem besseren Wiederverkaufswert niederschlagen.

Des Weiteren kann die Zertifizierung den Zugang zu attraktiveren Finanzierungskonditionen ermöglichen. Immer mehr Banken und Investoren berücksichtigen Nachhaltigkeitsaspekte in ihrer Kreditvergabe und bieten spezielle Konditionen für grüne Gebäude an. Auch das Risikomanagement profitiert: Gebäude, die nach BREEAM zertifiziert sind, sind oft widerstandsfähiger gegenüber externen Schocks wie steigenden Energiepreisen oder strengeren Umweltauflagen. Nicht zuletzt stärkt eine BREEAM-Auszeichnung das Unternehmensimage und demonstriert Corporate Social Responsibility (CSR).

• —Steigerung des Immobilienwerts und der Attraktivität.
• —Niedrigere Betriebskosten durch Energie- und Wassereffizienz.
• —Verbessertes Nutzerwohlbefinden und höhere Produktivität.
• —Besserer Zugang zu grünen Finanzierungen.
• —Stärkung des positiven Unternehmensimages.
• —Zukunftssicherheit durch Anpassung an Markt- und Rechtsentwicklungen.

Ablauf einer BREEAM-Zertifizierung

Der Zertifizierungsprozess beginnt üblicherweise in einer frühen Projektphase, idealerweise bereits in der Konzeption. Dies ermöglicht es, Nachhaltigkeitsaspekte von Anfang an in die Planung zu integrieren und später aufwändige Änderungen zu vermeiden. Der erste Schritt ist die Beauftragung eines akkreditierten BREEAM Assessors, der das Projekt begleitet und berät.

Der Assessor führt zunächst eine Vorbewertung durch, um das Potenzial des Projekts für eine bestimmte BREEAM-Stufe abzuschätzen. Basierend darauf werden Maßnahmen erarbeitet, um die gewünschte Zertifizierungsstufe zu erreichen. Während der Planungs- und Bauphase sammelt der Assessor kontinuierlich Nachweise (z.B. Zeichnungen, Spezifikationen, Berechnungen, Fotos), die die Erfüllung der BREEAM-Kriterien belegen. Nach Fertigstellung des Gebäudes und Abschluss der Sammlung aller erforderlichen Dokumente erfolgt die finale Bewertung und die Einreichung beim BRE für die offizielle Zertifizierung. Die Dauer des gesamten Prozesses kann je nach Komplexität des Projekts und Abstimmungsbedarf variieren, in der Regel rechnet man mit mehreren Monaten bis über einem Jahr.

• —Frühzeitige Beauftragung eines BREEAM Assessors.
• —Vorbewertung zur Potenzialanalyse.
• —Integration von Nachhaltigkeitsmaßnahmen in Planung und Bau.
• —Kontinuierliche Sammlung von Nachweisen.
• —Abschließende Bewertung und Einreichung beim BRE.

Kosten und Amortisation der BREEAM-Zertifizierung

Die Kosten für eine BREEAM-Zertifizierung setzen sich in der Regel aus mehreren Komponenten zusammen: den Honoraren für den externen BREEAM Assessor, den Gebühren des BRE für die Bearbeitung und Ausstellung des Zertifikats sowie gegebenenfalls Mehrkosten für nachhaltige Produkte oder Technologien, die über den Standard hinausgehen. Die tatsächlichen Kosten variieren stark je nach Gebäudegröße, Komplexität des Projekts und der angestrebten Zertifizierungsstufe. Für kleinere Projekte können die Gesamtkosten im niedrigen fünfstelligen Bereich liegen, während große, komplexe Gebäude entsprechend höhere Ausgaben verursachen können.

Die Amortisation der Investition erfolgt in der Regel durch die bereits genannten Vorteile: niedrigere Betriebskosten (z.B. durch geringeren Energie- und Wasserverbrauch), höhere Mieterträge, verbesserte Vermietbarkeit und Wertstabilität. Ein konkretes Beispiel: Ein Gebäude, das dank BREEAM einen um 20% geringeren Energieverbrauch aufweist als ein vergleichbares Nicht-zertifiziertes Gebäude, spart über die Jahre signifikante Energiekosten. Werden diese Einsparungen mit einer erhöhten Mieterzufriedenheit und einer Reduktion der Leerstandszeiten kombiniert, kann die anfängliche Investition in die Zertifizierung oft innerhalb weniger Jahre egalisiert und langfristig übertroffen werden. Langfristig können durch die Zertifizierung Wettbewerbsvorteile erzielt werden, da die Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien stetig wächst.

BREEAM im Vergleich zu anderen Zertifizierungssystemen

Neben BREEAM existieren weitere bekannte Zertifizierungssysteme wie LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) aus den USA oder DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen) in Deutschland. Alle diese Systeme verfolgen das Ziel, die Nachhaltigkeit von Gebäuden zu bewerten und zu fördern, unterscheiden sich jedoch in ihrer Methodik, ihren Schwerpunkten und ihrer geografischen Verbreitung.

BREEAM zeichnet sich durch seine lange Historie und seine weltweite Adaption aus. Es ist oft detaillierter in bestimmten ökologischen Aspekten und bietet eine große Flexibilität durch länderspezifische Adaptionen. LEED ist ebenfalls global verbreitet und legt häufig einen stärkeren Fokus auf Energieeffizienz und Innovation. Die DGNB-Zertifizierung hingegen ist besonders im deutschsprachigen Raum stark und zeichnet sich durch einen umfassenden Lebenszyklusansatz sowie eine hohe Gewichtung ökonomischer und soziokultureller Aspekte aus. Die Wahl des richtigen Systems hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter der Standort des Projekts, die spezifischen Nachhaltigkeitsziele und die Präferenzen der beteiligten Akteure. Für Projekte in Deutschland wird oft eine Kombination oder eine klare Präferenz für DGNB beobachtet, während BREEAM und LEED vor allem bei internationalen Projekten oder Investoren beliebt sind.

• —BREEAM: Ursprung UK, global verbreitet, detaillierte ökologische Schwerpunkte.
• —LEED: Ursprung USA, Fokus auf Energieeffizienz und Innovation.
• —DGNB: Ursprung Deutschland, starker Lebenszyklusansatz, hohe Bedeutung ökonomischer und soziokultureller Aspekte.
• —Die Wahl hängt von Projekt, Standort und Zielen ab.
• —Alle Systeme fördern nachhaltiges Bauen, mit unterschiedlichen Nuancen.

Fazit

Die BREEAM-Zertifizierung ist ein entscheidendes Instrument für Immobilieneigentümer, die den Wert und die Zukunftsfähigkeit ihrer Gebäude sichern möchten. Sie bietet einen strukturierten Rahmen zur Bewertung und Verbesserung der Nachhaltigkeitsleistung von Immobilien, was sich positiv auf Betriebskosten, Attraktivität am Markt und das Unternehmensimage auswirkt. Auch wenn eine initiale Investition notwendig ist, zahlen sich die Vorteile einer BREEAM-Zertifizierung langfristig aus und leisten einen wichtigen Beitrag zu einer nachhaltigeren Bau- und Immobilienwirtschaft. Die frühzeitige Integration der BREEAM-Anforderungen in den Planungs- und Bauprozess ist dabei der Schlüssel zum Erfolg und einer effizienten Umsetzung.