Bonitätsprüfung der Bank: Die häufigsten Fehler

Bevor eine Bank eine Immobilienfinanzierung, einen Umbau- oder Modernisierungskredit oder eine Aufstockung der bestehenden Hypothek freigibt, prüft sie sorgfältig die Bonität des Antragstellers. Diese Bonitätsprüfung entscheidet nicht nur darüber, ob der Kredit überhaupt gewährt wird, sondern auch über die Höhe der Zinsen und die mögliche Kreditsumme. Viele Immobilieninteressierte unterschätzen, wie sensibel Banken auf Unstimmigkeiten, Lücken oder fehlende Unterlagen reagieren. Häufige Fehler in der Vorbereitung können die Finanzierung verzögern, teurer machen oder sogar zum Scheitern bringen. In diesem Ratgeber werden die typischsten Fehler bei der Bonitätsprüfung im Immobilienkontext aufgezeigt und konkrete Tipps gegeben, wie sie vermieden werden können.

1. Unvollständige oder unklare Einkommensnachweise

Ein zentraler Baustein jeder Bonitätsprüfung ist die Beurteilung der Kapitaldienstfähigkeit – also der Frage, ob das Einkommen ausreicht, um die monatlichen Raten für die Immobilienfinanzierung zu tragen. Banken verlangen in der Regel die letzten drei Gehaltsabrechnungen, um ein realistisches Bild des Nettoeinkommens zu erhalten. Häufige Fehler sind hier unvollständige Abrechnungen, fehlende Positionen oder stark schwankende Nettobeträge, etwa durch Überstunden, Schichtzulagen, Provisionen oder Kranktage.

Wer beispielsweise nur die Abrechnungen mit besonders hohen Nettobeträgen einreicht, riskiert, dass die Bank später nachrechnet und feststellt, dass das durchschnittliche Einkommen niedriger ist als angenommen. Das kann zu einer Reduzierung der Kreditsumme oder einer Ablehnung führen. Ebenso problematisch sind Abrechnungen ohne klare Angaben zu Steuern, Sozialabgaben oder Sonderzahlungen wie Weihnachtsgeld oder Urlaubsgeld.

• —Alle drei letzten Gehaltsabrechnungen vollständig und unverändert einreichen.
• —Bei variabler Vergütung (Provisionen, Zulagen) zusätzlich einen Jahresauszug oder eine Übersicht über die letzten 12 Monate vorlegen.
• —Krankheits- oder Urlaubsmonate nicht auslassen, sondern erklären, warum das Einkommen dort niedriger ist.
• —Bei Selbstständigen: aktuelle Steuerbescheide, Gewinn- und Verlustrechnungen sowie ggf. eine Prognose für die nächsten Jahre bereithalten.
• —Bei Beamten oder Rentnern: Bescheinigungen über das feste Einkommen und etwaige Zuschläge einreichen.

2. Verschweigen bestehender Verbindlichkeiten

Ein weiterer häufiger Fehler ist das Verschweigen von bestehenden Ratenkrediten, Leasingverträgen, bestehenden Immobilienfinanzierungen oder anderen laufenden Finanzierungen. Viele Antragsteller glauben, dass die Bank diese Verpflichtungen ohnehin nicht erfährt, wenn sie nicht erwähnt werden. Tatsächlich ziehen Banken jedoch in der Regel eine SCHUFA-Auskunft und prüfen die Angaben in der Selbstauskunft gegen die dort gespeicherten Daten.

Wer beispielsweise einen laufenden Autokredit oder eine bestehende Hypothek verschweigt, riskiert, dass die Bank später eine höhere monatliche Belastung feststellt, als im Antrag angegeben. Das kann die Kapitaldienstfähigkeit negativ beeinflussen und zu einer Ablehnung oder einer Reduzierung der Kreditsumme führen. Zudem kann ein bewusstes Verschweigen als Verstoß gegen die Pflicht zur wahrheitsgemäßen Auskunft gewertet werden und rechtliche Konsequenzen haben.

• —Alle laufenden Ratenkredite, Leasingverträge und bestehenden Finanzierungen in der Selbstauskunft vollständig angeben.
• —Auch kleine Kredite und kurzfristige Finanzierungen nicht unterschätzen.
• —Bestehende Immobilienfinanzierungen mit Angabe von Restschuld, Zinssatz und Restlaufzeit dokumentieren.
• —Bei gemeinsamer Finanzierung: Verbindlichkeiten beider Partner transparent machen.
• —Bei geplanter Modernisierung oder Aufstockung: bereits bestehende Kredite für Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen offenlegen.

3. Falsche oder unvollständige Selbstauskunft

Die Selbstauskunft ist ein zentrales Dokument im Rahmen der Bonitätsprüfung. Hier werden persönliche Daten, Einkommensverhältnisse, bestehende Verpflichtungen, Vermögen und geplante Ausgaben zusammengetragen. Häufige Fehler sind unvollständige Angaben, falsche Zahlen oder das Auslassen relevanter Informationen, etwa zu Nebeneinkünften, Unterhaltszahlungen oder geplanten größeren Ausgaben.

Ein Beispiel: Ein Antragsteller gibt in der Selbstauskunft nur das Grundgehalt an, verschweigt aber regelmäßige Nebeneinkünfte aus einem Nebenjob. Die Bank prüft später die SCHUFA-Daten und stellt fest, dass zusätzliche Einkünfte bestehen. Das kann zu einer Neubewertung der Bonität führen, insbesondere wenn die Nebeneinkünfte nicht dauerhaft gesichert sind. Umgekehrt kann das Verschweigen von Nebeneinkünften dazu führen, dass die Bank das Einkommen unterschätzt und die Kreditsumme zu niedrig ansetzt.

• —Alle Einkommensquellen – auch Nebeneinkünfte – vollständig und korrekt angeben.
• —Bestehende Verpflichtungen wie Miete, Unterhalt oder laufende Kredite exakt ausweisen.
• —Geplante größere Ausgaben (z.B. geplanter Umbau, Anbau oder Modernisierung) offenlegen.
• —Familienstand, Zahl der unterhaltspflichtigen Kinder und Wohnsituation korrekt angeben.
• —Bei Selbstständigen: Angaben zu Gewinn, Umsatz und möglichen Schwankungen transparent machen.

4. Unzureichende oder unklare Kontoauszüge

Banken verlangen in der Regel aktuelle Kontoauszüge, um die monatlichen Ein- und Auszahlungen zu prüfen und ein Bild der Liquidität zu erhalten. Häufige Fehler sind Screenshots, die nur einen Kontostand zeigen, oder Auszüge ohne klare Angaben zum Kontoinhaber, zur IBAN, zum aktuellen Saldo und zum Erstellungsdatum. Solche Unterlagen sind für die Bank nicht prüfbar und führen zu Nachforderungen oder Verzögerungen.

Ein typisches Beispiel: Ein Antragsteller lädt einen Screenshot der Online-Banking-Übersicht hoch, auf dem nur der aktuelle Kontostand sichtbar ist. Die Bank kann daraus weder die monatlichen Einnahmen noch die Ausgaben erkennen und muss den kompletten Kontoauszug nachfordern. Das verzögert den Prozess und kann den Zeitplan für den Immobilienkauf oder die geplante Modernisierung stören.

• —Immer den vollständigen, originalen PDF-Kontoauszug einreichen, nicht nur Screenshots.
• —Kontoauszüge mit Name des Kontoinhabers, IBAN, aktuellem Saldo und Erstellungsdatum versehen.
• —Mindestens die letzten drei Monate Kontoauszüge vorlegen, um die Zahlungsgewohnheiten zu zeigen.
• —Unklare oder ungewöhnliche Buchungen im Vorfeld erklären (z.B. größere Einmalzahlungen).
• —Bei gemeinsamer Finanzierung: Auszüge beider Partner einreichen.

5. Falsche Einschätzung der eigenen Belastbarkeit

Viele Antragsteller überschätzen ihre eigene Belastbarkeit und planen die monatliche Rate für die Immobilienfinanzierung zu hoch ein. Sie berücksichtigen nicht ausreichend bestehende Verpflichtungen, geplante größere Ausgaben oder mögliche Einkommensschwankungen. Die Bank prüft die Kapitaldienstfähigkeit jedoch streng und kann die Kreditsumme reduzieren, wenn die Belastung als zu hoch eingestuft wird.

Ein Beispiel: Ein Paar plant eine Aufstockung der bestehenden Hypothek, um einen Anbau zu finanzieren. Es rechnet mit einer monatlichen Rate von 1.200 Euro, obwohl die bestehenden Verpflichtungen bereits 800 Euro betragen. Die Bank prüft die Einkommens- und Ausgabenstruktur und stellt fest, dass die Belastung zu hoch ist. Als Folge wird die Kreditsumme reduziert oder die Laufzeit verlängert, was die Gesamtkosten erhöht.

• —Vor der Antragstellung eine detaillierte Aufstellung aller monatlichen Einnahmen und Ausgaben erstellen.
• —Bestehende Kredite, Miete, Versicherungen und laufende Kosten einbeziehen.
• —Puffer für unvorhergesehene Ausgaben (z.B. Reparaturen, Sanierungen) einplanen.
• —Bei geplanter Modernisierung oder Umbau: zusätzliche Kosten für Material, Handwerker und Genehmigungen berücksichtigen.
• —Bei unsicherem Einkommen (z.B. Freiberufler, Selbstständige): konservativere Ratenplanung wählen.

6. Unzureichende Dokumentation von Vermögen und Sicherheiten

Neben dem Einkommen spielt auch das Vermögen eine wichtige Rolle bei der Bonitätsprüfung. Banken prüfen, welche Sicherheiten hinterlegt werden können, etwa Grundstücke, Immobilien, Wertpapiere oder Spareinlagen. Häufige Fehler sind unvollständige oder unklare Nachweise, etwa fehlende Grundbuchauszüge, unklare Eigentumsverhältnisse oder unzureichende Bewertungen von Vermögenswerten.

Ein Beispiel: Ein Antragsteller besitzt ein Grundstück, das als Sicherheit für die Finanzierung eines Carports oder einer Garage dienen soll. Er reicht jedoch nur eine grobe Beschreibung des Grundstücks ein, ohne Grundbuchauszug oder aktuelle Wertermittlung. Die Bank kann die Sicherheit nicht ausreichend bewerten und verlangt zusätzliche Unterlagen, was den Prozess verzögert.

• —Alle relevanten Vermögenswerte (Immobilien, Grundstücke, Wertpapiere, Spareinlagen) dokumentieren.
• —Grundbuchauszüge, Eigentumsnachweise und aktuelle Wertermittlungen bereithalten.
• —Bei gemeinsamer Finanzierung: Vermögen beider Partner transparent machen.
• —Bestehende Hypotheken oder Belastungen auf dem Grundstück offenlegen.
• —Bei geplanter Modernisierung: zusätzliche Sicherheiten (z.B. Wertsteigerung durch Umbau) dokumentieren.

7. Fehlende oder unklare Angaben zur geplanten Immobilie

Die Bank prüft nicht nur die Bonität des Antragstellers, sondern auch die Immobilie selbst. Dazu gehören Lage, Zustand, Wert und geplante Maßnahmen wie Umbau, Modernisierung oder Aufstockung. Häufige Fehler sind unklare oder unvollständige Angaben zur Immobilie, fehlende Fotos oder ungenaue Beschreibungen der geplanten Maßnahmen.

Ein Beispiel: Ein Antragsteller plant eine Sanierung eines Bestandsgebäudes und reicht nur die Exposé-Bilder des Maklers ein. Die Bank benötigt jedoch eigene Fotos, die den aktuellen Zustand der Immobilie zeigen, sowie detaillierte Angaben zu den geplanten Maßnahmen und deren Kosten. Fehlen diese Unterlagen, kann die Bank die Risiken nicht ausreichend einschätzen und verlangt zusätzliche Informationen.

• —Detaillierte Beschreibung der Immobilie (Lage, Zustand, Größe, Nutzung) bereithalten.
• —Eigene Fotos des aktuellen Zustands einreichen, nicht nur Exposé-Bilder.
• —Geplante Maßnahmen (Umbau, Modernisierung, Aufstockung, Anbau) mit Kostenplan dokumentieren.
• —Bei Kauf: Kaufvertrag, Grundbuchauszug und Wertermittlung vorlegen.
• —Bei Modernisierung: Genehmigungen, Baupläne und Kostenvoranschläge einreichen.

8. Unzureichende Vorbereitung auf die SCHUFA-Prüfung

Die SCHUFA-Auskunft ist ein zentraler Bestandteil der Bonitätsprüfung. Banken holen sich eine eigene Auskunft und prüfen die Zahlungsfähigkeit und Kreditwürdigkeit des Antragstellers. Häufige Fehler sind das Verschweigen von negativen Einträgen, das Nicht-Prüfen der eigenen SCHUFA-Daten oder das Einreichen einer selbst angeforderten SCHUFA-Auskunft, die für die Bank nicht verbindlich ist.

Ein Beispiel: Ein Antragsteller hat einen negativen SCHUFA-Eintrag aufgrund einer vergangenen Zahlungsrückstände. Er hofft, dass die Bank diesen Eintrag nicht bemerkt, wenn er ihn nicht erwähnt. Die Bank prüft jedoch die SCHUFA-Daten und stellt den Eintrag fest. Das kann die Bonität negativ beeinflussen und zu einer Ablehnung oder höheren Zinsen führen.

• —Vor der Antragstellung die eigene SCHUFA-Auskunft prüfen und Unstimmigkeiten klären.
• —Bestehende negative Einträge nicht verschweigen, sondern erklären.
• —Eine selbst angeforderte SCHUFA-Auskunft nicht als Ersatz für den offiziellen SCHUFA-Abruf der Bank verwenden.
• —Bei bestehenden Zahlungsrückständen: Zahlungspläne oder Abzahlungsvereinbarungen dokumentieren.
• —Bei gemeinsamer Finanzierung: SCHUFA-Daten beider Partner prüfen.

Fazit

Die Bonitätsprüfung ist ein entscheidender Schritt bei jeder Immobilienfinanzierung, sei es für den Kauf einer Wohnung, den Bau eines Hauses, eine Modernisierung oder eine Aufstockung. Häufige Fehler wie unvollständige Einkommensnachweise, das Verschweigen bestehender Verbindlichkeiten oder unklare Kontoauszüge können den Prozess erheblich verzögern oder die Konditionen verschlechtern. Eine sorgfältige Vorbereitung, transparente Angaben und vollständige Unterlagen sind daher unerlässlich, um die Bonitätsprüfung erfolgreich zu bestehen und die gewünschte Immobilienfinanzierung zu erhalten.