Bestellerprinzip für Käufer? Neue Regeln im Überblick?

Beim Kauf einer Immobilie stellt sich für viele Käufer die Frage: Wer zahlt eigentlich den Makler? Lange Zeit trugen Käufer die gesamte Maklerprovision, heute ist die Situation deutlich komplexer. Das sogenannte Bestellerprinzip soll Klarheit schaffen, ist aber in der Praxis oft missverstanden. Dieser Ratgeber erklärt, wie die neuen Regeln beim Immobilienkauf funktionieren, was Käufer konkret beachten müssen und welche Fallstricke es gibt.

Was bedeutet das Bestellerprinzip überhaupt?

Im Kern besagt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt auch die Provision. In der Vermietung ist das Prinzip klar – beauftragt der Vermieter einen Makler, zahlt der Vermieter die Provision. Beauftragt der Mieter einen Makler, zahlt der Mieter. Beim Immobilienkauf ist die Situation jedoch anders. Hier gilt seit Ende 2020 eine gesetzliche Neuregelung, die die Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer teilt.

Die gesetzliche Grundlage bildet das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Diese Regelungen sind in den §§ 656a bis 656d des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verankert. Sie gelten für Verbraucher, also Privatpersonen, die Wohnimmobilien kaufen oder verkaufen. Unternehmen und gewerbliche Immobilienkäufe unterliegen anderen Regelungen.

• —Das Bestellerprinzip besagt, dass der Auftraggeber die Maklerprovision zahlt.
• —Beim Mieten gilt das Prinzip klar: Vermieter oder Mieter zahlt je nach Beauftragung.
• —Beim Immobilienkauf teilt das Gesetz die Kosten zwischen Käufer und Verkäufer.
• —Die Regelung gilt für Verbraucher, nicht für Unternehmen.
• —Gewerbliche Immobilienkäufe haben andere Regelungen.

Wie funktioniert das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf?

Beim Kauf einer Immobilie wird die Maklerprovision in der Regel zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Das bedeutet, dass jeder Partei die Hälfte der Maklerkosten trägt. Diese Regelung gilt unabhängig davon, wer den Makler ursprünglich beauftragt hat. Die Neuregelung trat am 23. Dezember 2020 in Kraft und gilt seither für alle neuen Kaufverträge.

Die Aufteilung der Maklerkosten ist jedoch nicht zwingend. Die Parteien können andere Vereinbarungen treffen, solange diese klar und schriftlich festgehalten werden. In der Praxis ist die 50:50-Teilung jedoch die Standardlösung. Der Makler muss sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer einen Maklervertrag in Textform abschließen. Eine E-Mail reicht aus, solange sie die erforderlichen Informationen enthält.

• —Die Maklerprovision wird in der Regel zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
• —Die Regelung gilt unabhängig davon, wer den Makler ursprünglich beauftragt hat.
• —Die Neuregelung trat am 23. Dezember 2020 in Kraft.
• —Andere Aufteilungen sind möglich, müssen aber schriftlich festgehalten werden.
• —Der Makler muss sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer einen Maklervertrag abschließen.

Welche Auswirkungen hat das Bestellerprinzip für Käufer?

Für Käufer bedeutet das Bestellerprinzip eine Entlastung. Früher trugen Käufer die gesamte Maklerprovision, heute zahlen sie nur noch die Hälfte. Das kann je nach Immobilienpreis und Maklerhonorar einen erheblichen Betrag ausmachen. Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und einer Maklerprovision von 3 % (9.000 Euro) zahlt der Käufer nun 4.500 Euro statt 9.000 Euro.

Die Entlastung ist jedoch nicht immer so deutlich, wie sie auf den ersten Blick erscheint. Verkäufer können die Maklerkosten in den Kaufpreis einrechnen, was den Käufer indirekt belastet. Zudem können Makler ihre Honorare anpassen, um die neue Regelung auszugleichen. Käufer sollten daher die Gesamtkosten im Blick behalten und nicht nur die Maklerprovision isoliert betrachten.

• —Käufer zahlen nur noch die Hälfte der Maklerprovision.
• —Die Entlastung kann je nach Immobilienpreis erheblich sein.
• —Verkäufer können die Maklerkosten in den Kaufpreis einrechnen.
• —Makler können ihre Honorare anpassen.
• —Käufer sollten die Gesamtkosten im Blick behalten.

Welche Auswirkungen hat das Bestellerprinzip für Verkäufer?

Für Verkäufer bedeutet das Bestellerprinzip eine höhere Belastung. Früher trugen Käufer die gesamte Maklerprovision, heute zahlen Verkäufer die Hälfte. Das kann die Verkaufskosten erhöhen und die Verkaufsstrategie beeinflussen. Verkäufer müssen die Maklerkosten in ihre Kalkulation einbeziehen und gegebenenfalls den Verkaufspreis anpassen.

Die höhere Belastung kann dazu führen, dass Verkäufer Makler mit niedrigeren Honoraren wählen oder alternative Verkaufswege in Betracht ziehen. Zudem können Verkäufer versuchen, die Maklerkosten in den Kaufpreis einzubauen, was den Käufer indirekt belastet. Verkäufer sollten daher die Gesamtkosten im Blick behalten und nicht nur die Maklerprovision isoliert betrachten.

• —Verkäufer zahlen nun die Hälfte der Maklerprovision.
• —Die Belastung kann die Verkaufskosten erhöhen.
• —Verkäufer müssen die Maklerkosten in ihre Kalkulation einbeziehen.
• —Verkäufer können Makler mit niedrigeren Honoraren wählen.
• —Verkäufer können die Maklerkosten in den Kaufpreis einbauen.

Welche Fallstricke gibt es in der Praxis?

In der Praxis gibt es einige Fallstricke, die Käufer und Verkäufer beachten sollten. Ein häufiger Fehler ist, dass die Maklerprovision nicht klar und schriftlich festgehalten wird. Das kann zu Streitigkeiten führen, wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt oder wenn die Parteien unterschiedliche Erwartungen haben.

Ein weiterer Fallstrick ist die indirekte Belastung des Käufers. Verkäufer können die Maklerkosten in den Kaufpreis einrechnen, was den Käufer belastet, ohne dass dies auf den ersten Blick ersichtlich ist. Käufer sollten daher die Gesamtkosten im Blick behalten und nicht nur die Maklerprovision isoliert betrachten. Zudem sollten Käufer und Verkäufer die Maklerprovision im Kaufvertrag klar festhalten, um Missverständnisse zu vermeiden.

• —Die Maklerprovision muss klar und schriftlich festgehalten werden.
• —Indirekte Belastung des Käufers durch Einrechnung der Maklerkosten in den Kaufpreis.
• —Käufer sollten die Gesamtkosten im Blick behalten.
• —Maklerprovision sollte im Kaufvertrag klar festgehalten werden.
• —Missverständnisse können zu Streitigkeiten führen.

Wie können Käufer und Verkäufer sich schützen?

Käufer und Verkäufer können sich durch einige einfache Maßnahmen schützen. Zunächst sollten sie die Maklerprovision klar und schriftlich festhalten. Das bedeutet, dass der Makler sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer einen Maklervertrag abschließen muss. Die Provision sollte im Kaufvertrag klar festgehalten werden, um Missverständnisse zu vermeiden.

Zudem sollten Käufer und Verkäufer die Gesamtkosten im Blick behalten. Das bedeutet, dass sie nicht nur die Maklerprovision isoliert betrachten, sondern auch andere Kosten wie Notar, Grundbuch und eventuelle Renovierungen. Käufer sollten sich über die Marktüblichen Maklerhonorare informieren und gegebenenfalls mehrere Makler vergleichen. Verkäufer sollten die Maklerkosten in ihre Kalkulation einbeziehen und gegebenenfalls den Verkaufspreis anpassen.

• —Maklerprovision klar und schriftlich festhalten.
• —Maklervertrag sowohl mit Verkäufer als auch mit Käufer abschließen.
• —Maklerprovision im Kaufvertrag klar festhalten.
• —Gesamtkosten im Blick behalten.
• —Maklerhonorare vergleichen.
• —Maklerkosten in die Kalkulation einbeziehen.

Fazit

Das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf hat die Aufteilung der Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer verändert. Käufer zahlen nun nur noch die Hälfte der Maklerprovision, was eine Entlastung bedeutet. Verkäufer tragen die andere Hälfte, was ihre Verkaufskosten erhöht. Die Regelung gilt für Verbraucher, nicht für Unternehmen, und ist in den §§ 656a bis 656d BGB verankert. Käufer und Verkäufer sollten die Maklerprovision klar und schriftlich festhalten, die Gesamtkosten im Blick behalten und gegebenenfalls mehrere Makler vergleichen, um sich zu schützen.