Bereitstellungszins: Die wichtigsten Fragen und Antworten

Beim Thema Baufinanzierung stößt man früher oder später auf den Begriff Bereitstellungszins. Viele Bauherren und Käufer von Bestandsimmobilien fragen sich, was sich dahinter verbirgt, wann diese Zinsen anfallen und wie sie sich auf die Gesamtkosten der Immobilienfinanzierung auswirken. In diesem Ratgeber werden die wichtigsten Fragen und Antworten rund um Bereitstellungszinsen im Kontext von Immobilien, Bau, Wohnen und Finanzierung verständlich erklärt – inklusive praktischer Hinweise, wie sich diese Kosten minimieren oder ganz vermeiden lassen.

Was sind Bereitstellungszinsen?

Bereitstellungszinsen sind Zinsen oder Gebühren, die eine Bank für einen zugesagten, aber noch nicht vollständig abgerufenen Kredit berechnet. Im Immobilienbereich betrifft das vor allem Baufinanzierungen, bei denen das Darlehen in mehreren Tranchen ausgezahlt wird – etwa nach Baufortschritt, bei Umbau, Sanierung oder Modernisierung. Die Bank stellt das vereinbarte Kapital für den Kreditnehmer bereit, kann es aber nicht anderweitig verleihen. Als Entschädigung dafür erhebt sie Bereitstellungszinsen auf den noch nicht abgerufenen Betrag.

Im Gegensatz zum normalen Sollzins, der auf bereits ausgezahltes Geld berechnet wird, handelt es sich bei Bereitstellungszinsen um eine Bereitstellungsgebühr für nicht genutztes Kapital. Sie fallen in der Regel erst nach Ablauf einer vereinbarten bereitstellungszinsfreien Zeit an. Bis dahin kann der Kreditnehmer das Darlehen schrittweise abrufen, ohne zusätzliche Zinsen zu zahlen.

• —Bereitstellungszinsen sind Zinsen auf nicht abgerufene Darlehensteile.
• —Sie gelten vor allem bei Baufinanzierungen mit mehreren Auszahlungen.
• —Die Bank berechnet sie, weil sie das Kapital für den Kreditnehmer bereithält.
• —Sie fallen erst nach einer bereitstellungszinsfreien Zeit an.
• —Sie werden auf den noch nicht abgerufenen Betrag berechnet.

Wann fallen Bereitstellungszinsen an?

Bereitstellungszinsen entstehen, wenn ein Grundschulddarlehen nicht oder nur teilweise ausgezahlt wurde. Das ist insbesondere bei Neubauvorhaben, größeren Umbauten, Sanierungen oder Modernisierungen der Fall, bei denen der Kreditbetrag in mehreren Raten nach Baufortschritt oder nach Fertigstellung einzelner Bauteile (z.B. Rohbau, Dach, Innenausbau) abgerufen wird. Solange noch ein Teil des Darlehens auf dem Konto der Bank liegt und nicht abgerufen wurde, kann die Bank nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit Zinsen auf diesen Betrag berechnen.

Auch bei der Finanzierung von Bestandsimmobilien, etwa beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses, können Bereitstellungszinsen anfallen, wenn der Kaufvertrag verzögert wird oder die Auszahlung des Darlehens nicht zum vereinbarten Termin erfolgt. Typisch ist dies, wenn die Übergabe der Immobilie verschoben wird oder die notarielle Beurkundung sich verzögert. In solchen Fällen hält die Bank das Darlehen weiterhin bereit und kann nach der bereitstellungszinsfreien Frist Zinsen verlangen.

• —Bei Baufinanzierungen mit mehreren Auszahlungen nach Baufortschritt.
• —Wenn der Kauf einer Bestandsimmobilie sich verzögert und das Darlehen nicht abgerufen wird.
• —Nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit.
• —Bei Umbau, Sanierung oder Modernisierung, wenn der Kredit nicht sofort vollständig abgerufen wird.
• —Wenn die Übergabe der Immobilie oder die notarielle Beurkundung sich verzögert.

Wie hoch sind Bereitstellungszinsen?

Die Höhe der Bereitstellungszinsen ist nicht gesetzlich festgelegt und variiert von Bank zu Bank. In der Praxis liegen sie in der Regel bei etwa 0,25 Prozent pro Monat, was einem Jahreszins von rund drei Prozent entspricht. Einige Institute verlangen etwas weniger, etwa 0,15 Prozent pro Monat, andere etwas mehr, bis etwa 0,30 Prozent pro Monat. Bei KfW-Förderdarlehen sind die Bereitstellungszinsen oft niedriger, typischerweise bei etwa 0,15 Prozent pro Monat.

Die Bereitstellungszinsen werden auf den noch nicht abgerufenen Betrag berechnet. Das bedeutet, dass mit jeder Auszahlung der Zinsbetrag sinkt, da der nicht abgerufene Teil des Darlehens kleiner wird. Beispiel: Ein Darlehen über 200.000 Euro ist zugesagt, aber nur 100.000 Euro wurden bisher abgerufen. Bei einem Bereitstellungszins von 0,25 Prozent pro Monat wären das 250 Euro pro Monat auf den nicht abgerufenen Betrag von 100.000 Euro. Nach weiteren Auszahlungen sinkt dieser Betrag entsprechend.

• —In der Regel etwa 0,25 Prozent pro Monat (ca. 3 Prozent pro Jahr).
• —Teils 0,15 bis 0,30 Prozent pro Monat je nach Bank.
• —Bei KfW-Förderdarlehen oft rund 0,15 Prozent pro Monat.
• —Berechnet auf den noch nicht abgerufenen Darlehensbetrag.
• —Sinken mit jeder Auszahlung, da der nicht abgerufene Betrag kleiner wird.

Was ist die bereitstellungszinsfreie Zeit?

Die bereitstellungszinsfreie Zeit ist ein Zeitraum, in dem kein Bereitstellungszins anfällt, auch wenn das Darlehen noch nicht vollständig abgerufen wurde. Diese Frist ist vertraglich festgelegt und beträgt in der Regel zwischen drei und zwölf Monaten. Bei Neubauvorhaben werden oft längere Fristen von sechs bis zwölf Monaten gewährt, während bei einem Hauskauf meist zwei bis drei Monate üblich sind. Erst nach Ablauf dieser Frist beginnt die Bank, Bereitstellungszinsen auf den noch nicht abgerufenen Betrag zu berechnen.

Die bereitstellungszinsfreie Zeit bietet Bauherren und Käufern Planungssicherheit. Sie können den Kredit schrittweise abrufen, ohne sich sofort um Bereitstellungszinsen sorgen zu müssen. Wichtig ist, dass der Kreditnehmer die Frist im Blick behält und den Kredit rechtzeitig abruft, um zusätzliche Kosten zu vermeiden. In manchen Fällen kann die bereitstellungszinsfreie Zeit verlängert werden, etwa durch eine Verlängerung des Bauzeitplans oder eine Anpassung des Auszahlungsplans.

• —Zeitraum ohne Bereitstellungszinsen nach Kreditzusage.
• —In der Regel 3 bis 12 Monate, je nach Bank und Vorhaben.
• —Bei Neubau oft 6 bis 12 Monate, bei Kauf 2 bis 3 Monate.
• —Erst nach Ablauf dieser Frist fallen Bereitstellungszinsen an.
• —Kann in manchen Fällen verlängert werden.

Wie werden Bereitstellungszinsen berechnet?

Die Berechnung der Bereitstellungszinsen erfolgt nach einer einfachen Formel: nicht abgerufener Betrag × Monatszinssatz × Anzahl der Monate. Der Monatszinssatz ist der vereinbarte Bereitstellungszins, typischerweise 0,25 Prozent pro Monat. Die Anzahl der Monate ist die Dauer, in der der Betrag nicht abgerufen wurde, nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit. Die Bank berechnet die Zinsen monatlich und bucht sie auf das Konto des Kreditnehmers.

Beispiel: Ein Darlehen über 150.000 Euro ist zugesagt, aber nur 50.000 Euro wurden bisher abgerufen. Die bereitstellungszinsfreie Zeit beträgt sechs Monate. Nach Ablauf dieser Frist bleiben noch 100.000 Euro nicht abgerufen. Bei einem Bereitstellungszins von 0,25 Prozent pro Monat wären das 250 Euro pro Monat. Nach drei Monaten wären das insgesamt 750 Euro an Bereitstellungszinsen. Mit jeder weiteren Auszahlung sinkt der nicht abgerufene Betrag und damit auch die Zinsen.

• —Formel: nicht abgerufener Betrag × Monatszinssatz × Anzahl der Monate.
• —Monatszinssatz typischerweise 0,25 Prozent pro Monat.
• —Berechnung monatlich nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit.
• —Sinken mit jeder Auszahlung, da der nicht abgerufene Betrag kleiner wird.
• —Beispiel: 100.000 Euro nicht abgerufen, 0,25 % pro Monat = 250 Euro pro Monat.

Wie kann man Bereitstellungszinsen vermeiden oder minimieren?

Es gibt mehrere Möglichkeiten, Bereitstellungszinsen zu vermeiden oder zumindest zu minimieren. Eine der wichtigsten Maßnahmen ist eine sorgfältige Planung des Bau- oder Kaufprozesses. Bauherren sollten den Baufortschritt genau planen und die Auszahlungen so zeitnah wie möglich ansetzen, um den nicht abgerufenen Betrag zu reduzieren. Auch bei der Finanzierung von Bestandsimmobilien sollte der Kaufvertrag so zeitnah wie möglich abgeschlossen werden, um die bereitstellungszinsfreie Zeit nicht zu überschreiten.

Eine weitere Option ist die Wahl einer Finanzierungsform ohne Bereitstellungszinsen, etwa ein Bausparvertrag. Hier wird das Kapital nicht sofort bereitgestellt, sondern erst nach Ablauf der Bausparzeit zur Verfügung gestellt. Da kein Darlehen im klassischen Sinne bereitgestellt wird, fallen keine Bereitstellungszinsen an. Zudem können Bauherren die bereitstellungszinsfreie Zeit verlängern lassen, etwa durch eine Anpassung des Bauzeitplans oder eine Verlängerung des Auszahlungsplans.

• —Sorgfältige Planung des Bau- oder Kaufprozesses.
• —Zeitnahe Auszahlungen, um den nicht abgerufenen Betrag zu reduzieren.
• —Wahl einer Finanzierungsform ohne Bereitstellungszinsen, z.B. Bausparvertrag.
• —Verlängerung der bereitstellungszinsfreien Zeit, wenn möglich.
• —Vergleich verschiedener Banken und Konditionen.

Welche Rolle spielen Bereitstellungszinsen bei KfW-Förderdarlehen?

Bei KfW-Förderdarlehen, etwa im Rahmen des KfW-Wohneigentumsprogramms, fallen ebenfalls Bereitstellungszinsen an, allerdings in der Regel niedriger als bei klassischen Baufinanzierungen. Typischerweise liegen sie bei etwa 0,15 Prozent pro Monat, was einem Jahreszins von rund 1,8 Prozent entspricht. Diese Zinsen gelten für den noch nicht abgerufenen Kreditbetrag ab einem bestimmten Zeitpunkt nach Zusage, etwa ab dem 13. Monat.

Für Bauherren, die eine KfW-Förderung in Anspruch nehmen, ist es wichtig, den Zeitplan genau zu planen, um die Bereitstellungszinsen zu minimieren. Da die Zinsen niedriger sind als bei vielen Banken, können sie in der Gesamtbetrachtung weniger ins Gewicht fallen. Dennoch sollte der Kreditnehmer die bereitstellungszinsfreie Zeit im Blick behalten und den Kredit rechtzeitig abrufen, um zusätzliche Kosten zu vermeiden.

• —Bereitstellungszinsen bei KfW-Förderdarlehen typischerweise rund 0,15 % pro Monat.
• —Entsprechen etwa 1,8 % pro Jahr.
• —Gelten für den noch nicht abgerufenen Kreditbetrag ab einem bestimmten Zeitpunkt.
• —Niedriger als bei vielen Banken, aber trotzdem zu beachten.
• —Planung des Zeitplans wichtig, um Zinsen zu minimieren.

Sind Bereitstellungszinsen steuerlich absetzbar?

Für Eigennutzer sind Bereitstellungszinsen in der Regel nicht steuerlich absetzbar. Sie gelten als Finanzierungskosten und werden nicht als Werbungskosten anerkannt. Anders sieht es bei vermieteten Immobilien aus. Hier können Bereitstellungszinsen als Werbungskosten geltend gemacht werden, da sie in direktem Zusammenhang mit der Erzielung von Mieteinnahmen stehen. Das gilt sowohl für Neubauvorhaben als auch für Sanierungen, Modernisierungen oder Umbauten, die der Vermietung dienen.

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage nutzt und diese vermietet, sollte daher die Bereitstellungszinsen in der Steuererklärung berücksichtigen. Sie können die steuerliche Belastung reduzieren und die Gesamtkosten der Finanzierung senken. Wichtig ist, dass die Zinsen ordnungsgemäß dokumentiert werden und in der Steuererklärung korrekt ausgewiesen werden.

• —Für Eigennutzer in der Regel nicht steuerlich absetzbar.
• —Für vermietete Immobilien als Werbungskosten absetzbar.
• —Gilt für Neubau, Sanierung, Modernisierung, Umbau zur Vermietung.
• —Können die steuerliche Belastung reduzieren.
• —Müssen ordnungsgemäß dokumentiert und in der Steuererklärung ausgewiesen werden.

Fazit

Bereitstellungszinsen sind ein wichtiger Bestandteil der Baufinanzierung und können die Gesamtkosten einer Immobilienfinanzierung erheblich beeinflussen. Sie fallen an, wenn ein zugesagter Kredit nicht oder nur teilweise abgerufen wird, und werden auf den noch nicht abgerufenen Betrag berechnet. Die Höhe liegt in der Regel bei etwa 0,25 Prozent pro Monat, was rund drei Prozent pro Jahr entspricht. Durch eine sorgfältige Planung des Bau- oder Kaufprozesses, die Wahl geeigneter Finanzierungsformen und die Beachtung der bereitstellungszinsfreien Zeit können Bauherren und Käufer diese Kosten minimieren oder ganz vermeiden. Für vermietete Immobilien bieten Bereitstellungszinsen zudem die Möglichkeit, steuerliche Vorteile zu nutzen.