Beleihungswert: Kosten im Überblick

Beim Kauf oder Bau einer Immobilie spielt der Beleihungswert eine zentrale Rolle für die Finanzierung. Er gibt an, wie hoch der langfristig gesicherte Wert einer Immobilie ist, den die Bank im Falle einer Zwangsversteigerung oder eines Verkaufs erzielen kann. Daraus leitet sich ab, wie viel Kredit ein Kreditinstitut maximal bereitstellt. In diesem Ratgeber werden die Kosten rund um den Beleihungswert im Detail erklärt, einschließlich Gutachterkosten, Nebenkosten und der Auswirkungen auf die Finanzierung.

Was ist der Beleihungswert?

Der Beleihungswert ist der Wert einer Immobilie, den eine Bank zur Absicherung eines Darlehens zugrunde legt. Er entspricht nicht dem Kaufpreis oder dem Verkehrswert, sondern ist in der Regel niedriger, da ein Sicherheitsabschlag berücksichtigt wird. Dieser Abschlag dient dazu, mögliche Wertverluste über die Laufzeit des Darlehens abzufedern.

Der Beleihungswert wird in der Regel zwischen 70 und 90 Prozent des Verkehrswerts angesetzt. Er dient als Grundlage für die Beleihungsgrenze, also die maximale Kredithöhe, die eine Bank gewährt. Je höher der Beleihungswert, desto höher ist in der Regel der mögliche Kreditbetrag.

• —Der Beleihungswert ist der langfristig gesicherte Wert einer Immobilie.
• —Er liegt in der Regel zwischen 70 und 90 Prozent des Verkehrswerts.
• —Er dient als Grundlage für die Beleihungsgrenze und die Kreditentscheidung der Bank.

Wie wird der Beleihungswert ermittelt?

Die Ermittlung des Beleihungswerts erfolgt durch eine Bank oder einen unabhängigen Sachverständigen. Dabei kommen verschiedene Bewertungsverfahren zum Einsatz, je nach Art der Immobilie und ihrer Nutzung. Die gängigsten Verfahren sind das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren.

Beim Sachwertverfahren wird der Beleihungswert aus dem Bodenwert und dem Bauwert ermittelt. Der Bodenwert ergibt sich aus der Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Quadratmeterpreis. Der Bauwert umfasst die Kosten für Errichtung und Ausstattung des Gebäudes, abzüglich Wertminderungen bei Altbauten. Beim Ertragswertverfahren wird der Beleihungswert aus dem Bodenwert und den zu erwartenden Mieteinnahmen berechnet. Das Vergleichswertverfahren berücksichtigt vergleichbare Immobilienbewertungen auf dem Markt.

• —Sachwertverfahren: Bodenwert + Bauwert.
• —Ertragswertverfahren: Bodenwert + erwartete Mieteinnahmen.
• —Vergleichswertverfahren: Vergleichbare Immobilienbewertungen.

Kosten für die Gutachterbewertung

Die Erstellung eines Gutachtens zur Ermittlung des Beleihungswerts ist mit Kosten verbunden. Diese Kosten variieren je nach Immobilientyp, Größe und Region. In der Regel liegen die Gebühren für ein Gutachten zwischen 300 und 1.000 Euro. Für größere oder komplexere Objekte können die Kosten höher ausfallen.

Die Kosten für das Gutachten werden in der Regel vom Käufer oder Bauherrn getragen. In einigen Fällen übernimmt die Bank die Kosten, insbesondere wenn sie das Gutachten selbst in Auftrag gibt. Es ist ratsam, vorab mit der Bank zu klären, wer die Gutachterkosten trägt.

• —Gutachterkosten zwischen 300 und 1.000 Euro.
• —Höhere Kosten bei größeren oder komplexeren Objekten.
• —Kostenübernahme durch Bank möglich.

Auswirkungen auf die Finanzierung

Der Beleihungswert hat direkte Auswirkungen auf die Höhe des möglichen Darlehens. Die Beleihungsgrenze liegt in der Regel zwischen 60 und 80 Prozent des Beleihungswerts. Hypothekenbanken dürfen beispielsweise Darlehen nur bis zu 60 Prozent des Beleihungswerts ausgeben, während Geschäftsbanken und Sparkassen bis zu 80 Prozent finanzieren können.

Ein Beispiel: Eine Immobilie hat einen Verkehrswert von 320.000 Euro. Der Beleihungswert liegt bei 80 Prozent, also 256.000 Euro. Die Beleihungsgrenze beträgt 80 Prozent des Beleihungswerts, also 204.800 Euro. Der Käufer muss die Differenz zwischen Kaufpreis und Kreditbetrag sowie die Nebenkosten selbst finanzieren.

• —Beleihungsgrenze zwischen 60 und 80 Prozent des Beleihungswerts.
• —Hypothekenbanken: bis zu 60 Prozent.
• —Geschäftsbanken und Sparkassen: bis zu 80 Prozent.

Nebenkosten und Eigenkapital

Neben den Gutachterkosten entstehen weitere Nebenkosten beim Kauf oder Bau einer Immobilie. Dazu gehören Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Maklerprovision und eventuelle Umbau- oder Sanierungskosten. Diese Kosten müssen zusätzlich zum Kaufpreis finanziert werden.

Die Differenz zwischen Kaufpreis und Beleihungswert sowie die Nebenkosten müssen in der Regel durch Eigenkapital ausgeglichen werden. Ein ausreichendes Eigenkapital verbessert die Konditionen des Darlehens und erhöht die Chancen auf eine positive Kreditentscheidung.

• —Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Maklerprovision.
• —Umbau- oder Sanierungskosten.
• —Eigenkapital zur Abdeckung der Differenz.

Beleihungsauslauf und Beleihungsgrenze

Der Beleihungsauslauf gibt an, wie viel Prozent des Beleihungswerts tatsächlich als Darlehen gewährt werden. Er wird berechnet, indem der Darlehensbetrag durch den Beleihungswert geteilt und mit 100 multipliziert wird. Ein Beleihungsauslauf von 80 Prozent bedeutet, dass 80 Prozent des Beleihungswerts als Kredit bereitgestellt werden.

Die Beleihungsgrenze legt die maximale Kredithöhe fest. Sie liegt in der Regel zwischen 60 und 80 Prozent des Beleihungswerts. Ein höherer Beleihungsauslauf kann zu besseren Konditionen führen, erhöht aber das Risiko für die Bank.

• —Beleihungsauslauf = Darlehensbetrag / Beleihungswert * 100.
• —Beleihungsgrenze zwischen 60 und 80 Prozent.
• —Höherer Beleihungsauslauf zu besseren Konditionen.

Fazit

Der Beleihungswert ist ein entscheidender Faktor bei der Finanzierung einer Immobilie. Er bestimmt, wie viel Kredit eine Bank gewährt und welche Kosten zusätzlich anfallen. Eine sorgfältige Planung der Finanzierung, einschließlich der Berücksichtigung von Gutachterkosten, Nebenkosten und Eigenkapital, ist essenziell für einen erfolgreichen Immobilienkauf oder -bau.