Beleihungsauslauf: Welche Alternativen gibt es?

Der Beleihungsauslauf ist ein zentraler Begriff bei der Immobilienfinanzierung und beschreibt, wie stark eine Immobilie im Verhältnis zu ihrem Beleihungswert mit einem Darlehen belastet wird. Er wird in Prozent angegeben und beeinflusst direkt die Konditionen des Kredits: Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher in der Regel der Zinssatz und das Risiko für die Bank. Viele Käuferinnen und Käufer stoßen jedoch an Grenzen, wenn sie den Beleihungsauslauf senken oder ganz umgehen möchten – etwa wegen fehlendem Eigenkapital, hoher Kaufpreise oder strenger Bankvorgaben. In diesem Ratgeber zeigen wir, welche Alternativen es gibt, um den Beleihungsauslauf zu reduzieren oder alternative Finanzierungswege zu beschreiten, ohne die eigene finanzielle Situation zu überfordern.

Was ist der Beleihungsauslauf – einfach erklärt

Der Beleihungsauslauf gibt an, wie viel Prozent des Beleihungswerts einer Immobilie durch ein Darlehen finanziert werden. Der Beleihungswert ist der von der Bank ermittelte Wert der Immobilie, der in der Regel unter dem Kaufpreis liegt, weil ein Sicherheitsabschlag berücksichtigt wird. Die Formel lautet: Beleihungsauslauf = (Darlehensbetrag / Beleihungswert) × 100. Ein Beleihungsauslauf von 60 Prozent bedeutet, dass nur 60 Prozent des Beleihungswerts durch das Darlehen abgedeckt sind, während die restlichen 40 Prozent durch Eigenkapital oder andere Sicherheiten gestellt werden.

Je höher der Beleihungsauslauf, desto größer das Risiko für die Bank, falls der Kreditnehmer die Raten nicht mehr zahlen kann. Daher gelten in der Praxis oft folgende Orientierungswerte: Beleihungsauslauf bis 60 Prozent entspricht in der Regel den besten Zinskonditionen, 61 bis 80 Prozent gelten als Standardbereich, und Werte über 80 Prozent führen häufig zu Risikoaufschlägen oder sogar zur Ablehnung der Finanzierung. Wer den Beleihungsauslauf senken möchte, hat mehrere Möglichkeiten – von der Erhöhung des Eigenkapitals bis hin zu alternativen Finanzierungsmodellen.

Eigenkapital erhöhen: Die klassische Alternative

Die einfachste und häufigste Methode, den Beleihungsauslauf zu senken, ist die Erhöhung des Eigenkapitals. Je mehr Eigenkapital in den Kauf oder die Baufinanzierung eingebracht wird, desto geringer ist der benötigte Kreditbetrag und damit auch der Beleihungsauslauf. Eigenkapital kann aus verschiedenen Quellen stammen, etwa aus Ersparnissen, Bausparverträgen, Verkäufen von Wertpapieren oder anderen Vermögenswerten.

Praktische Beispiele für die Wirkung von Eigenkapital:

• —Eigenkapital aus Ersparnissen: Wer 50.000 Euro eigenes Geld in den Kauf einer Immobilie einbringt, reduziert den Kreditbedarf entsprechend und senkt den Beleihungsauslauf.
• —Bausparverträge: Ausgelaufene Bausparverträge können als Eigenkapital eingesetzt werden, um den Darlehensbetrag zu verringern.
• —Verkauf von Wertpapieren: Aktien oder Anleihen können verkauft werden, um den Eigenkapitalanteil zu erhöhen.
• —Nebenkosten selbst tragen: Wer Nebenkosten wie Notar- und Grundbuchgebühren sowie Maklercourtage aus eigener Tasche zahlt, reduziert den Kreditbedarf.
• —Eigenleistungen beim Hausbau: Manche Banken akzeptieren Eigenleistungen beim Hausbau als Teil des Eigenkapitals, was den Beleihungsauslauf senkt.

Die Erhöhung des Eigenkapitals wirkt sich direkt auf die Konditionen aus: Ein niedrigerer Beleihungsauslauf führt in der Regel zu besseren Zinssätzen und geringeren monatlichen Raten. Zudem erhöht ein höherer Eigenkapitalanteil die Bonität und verbessert die Chancen auf eine Zusage der Bank.

Zusatzsicherheiten nutzen: Immobilien und Guthaben

Wenn das Eigenkapital nicht ausreicht, können Zusatzsicherheiten den Beleihungsauslauf kompensieren. Banken akzeptieren häufig weitere Sicherheiten, um das Risiko zu senken und dennoch einen höheren Kreditbetrag zu gewähren. Typische Zusatzsicherheiten sind eine zweite Immobilie, Bankguthaben oder Wertpapiere.

Beispiele für Zusatzsicherheiten:

• —Zweite Immobilie: Eine bereits abbezahlte Immobilie kann als Zusatzsicherheit dienen und den Beleihungsauslauf reduzieren.
• —Bankguthaben: Guthaben auf Tages- oder Festgeldkonten können verpfändet werden, um den Kredit zu sichern.
• —Wertpapiere: Aktien oder Anleihen können als Sicherheit hinterlegt werden, was den Beleihungsauslauf senkt.
• —Bürgschaften: Eine Bürgschaft durch eine dritte Person kann als zusätzliche Sicherheit akzeptiert werden.
• —Muskelhypothek: In einigen Fällen wird die Arbeitskraft als Sicherheit betrachtet, etwa bei Beamten oder Angestellten mit sicherem Einkommen.

Die Nutzung von Zusatzsicherheiten erlaubt es, den Beleihungsauslauf zu senken, ohne das Eigenkapital erhöhen zu müssen. Allerdings sind die Bedingungen je nach Bank unterschiedlich, und es können zusätzliche Gebühren oder Verpflichtungen entstehen.

Leibrente: Wohnen bleiben, Geld bekommen

Eine alternative Möglichkeit, den Beleihungsauslauf zu umgehen, ist die Leibrente. Bei diesem Modell verkauft der Eigentümer die Immobilie an einen gewerblichen Leibrenten-Anbieter und erhält dafür eine lebenslange, monatliche Rente. Gleichzeitig behält der Eigentümer in der Regel ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie.

Vorteile der Leibrente:

• —Kein klassischer Kredit: Es entsteht kein Darlehen, daher kein Beleihungsauslauf im üblichen Sinne.
• —Wohnrecht bleibt erhalten: Der Eigentümer kann weiterhin in der Immobilie wohnen.
• —Monatliche Rente: Die Rente bietet zusätzliche finanzielle Sicherheit im Alter.
• —Keine Tilgungsraten: Es fallen keine monatlichen Tilgungsraten an, was die finanzielle Belastung senkt.

Die Leibrente ist besonders für ältere Eigentümer interessant, die ihr Eigenheim behalten möchten, aber zusätzliches Einkommen benötigen. Allerdings sollte die Entscheidung sorgfältig abgewogen werden, da die Immobilie nicht mehr vererbt werden kann und die Rente in der Regel nicht ansteigt.

Teilverkauf und Co-Ownership-Modelle

Ein weiterer Ansatz, den Beleihungsauslauf zu reduzieren, ist der Teilverkauf der Immobilie. Dabei verkauft der Eigentümer einen Teil der Immobilie an einen Investor und behält den Rest. Der Investor erhält einen Anteil am Eigentum und an den zukünftigen Wertsteigerungen, während der Eigentümer weiterhin in der Immobilie wohnen kann.

Vorteile des Teilverkaufs:

• —Reduzierter Kreditbedarf: Durch den Verkauf eines Anteils wird der Kreditbedarf gesenkt.
• —Wohnrecht bleibt erhalten: Der Eigentümer kann weiterhin in der Immobilie wohnen.
• —Teilhabe am Wertzuwachs: Der Investor profitiert von Wertsteigerungen, was die Finanzierung attraktiver macht.
• —Flexibilität: Der Vertrag kann individuell gestaltet werden, etwa hinsichtlich der Laufzeit oder der Rückkaufsoption.

Teilverkauf-Modelle sind noch relativ neu auf dem deutschen Markt und nicht von allen Banken akzeptiert. Es ist wichtig, die Bedingungen genau zu prüfen und rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen.

KfW-Darlehen und Förderprogramme

KfW-Darlehen und andere Förderprogramme können den Beleihungsauslauf indirekt senken, indem sie zusätzliche Finanzierungsmittel bereitstellen. Diese Darlehen haben in der Regel niedrigere Zinssätze und können den Kreditbedarf bei der Hausbank reduzieren.

Vorteile von KfW-Darlehen:

• —Niedrigere Zinsen: KfW-Darlehen haben oft günstigere Konditionen als klassische Baufinanzierungen.
• —Reduzierter Beleihungsauslauf: Durch zusätzliche Darlehen wird der Kreditbedarf bei der Hausbank gesenkt.
• —Förderung von Sanierungen: Viele Programme unterstützen energetische Sanierungen und Modernisierungen.
• —Langfristige Laufzeiten: KfW-Darlehen haben oft lange Laufzeiten, was die monatlichen Raten senkt.

Die Beantragung von KfW-Darlehen erfordert jedoch bestimmte Voraussetzungen, etwa hinsichtlich der Energieeffizienz der Immobilie oder der Art der Maßnahme. Es lohnt sich, die verschiedenen Programme zu vergleichen und gegebenenfalls eine Beratung in Anspruch zu nehmen.

Fazit

Der Beleihungsauslauf ist ein entscheidender Faktor bei der Immobilienfinanzierung und beeinflusst Zinsen, Raten und die Machbarkeit der Finanzierung. Wer den Beleihungsauslauf senken oder umgehen möchte, hat mehrere Alternativen zur Auswahl: von der Erhöhung des Eigenkapitals über die Nutzung von Zusatzsicherheiten bis hin zu alternativen Modellen wie Leibrente oder Teilverkauf. Jede Option hat ihre Vor- und Nachteile und sollte sorgfältig abgewogen werden. Eine individuelle Beratung durch einen Finanzexperten oder eine Bank kann dabei helfen, die beste Lösung für die eigene Situation zu finden.