Beleihungsauslauf: Kosten im Überblick

Beim Kauf oder Bau einer Immobilie spielt der Beleihungsauslauf eine zentrale Rolle für die Kosten der Finanzierung. Er beschreibt, wie hoch der Kredit im Verhältnis zum von der Bank angesetzten Beleihungswert der Immobilie ist. Je höher dieser Prozentsatz ausfällt, desto größer ist das Risiko für die Bank – und desto teurer wird in der Regel die Baufinanzierung. In diesem Ratgeber wird Schritt für Schritt erklärt, wie sich die Kosten rund um den Beleihungsauslauf zusammensetzen und welche Faktoren Sie konkret beeinflussen können, um langfristig Geld zu sparen.

Was ist der Beleihungsauslauf?

Der Beleihungsauslauf, auch Beleihungsverhältnis oder Loan-to-Value (LTV) genannt, gibt das Verhältnis zwischen der benötigten Kreditsumme und dem Beleihungswert der Immobilie in Prozent an. Der Beleihungswert ist nicht identisch mit dem Kaufpreis oder dem Verkehrswert, sondern ein von der Bank konservativ geschätzter Wert, der meist unter dem Marktpreis liegt. Er entsteht, indem vom Verkehrswert ein Sicherheitsabschlag abgezogen wird.

Die Formel lautet: Beleihungsauslauf = (Kreditsumme / Beleihungswert) × 100. Ein Beleihungsauslauf von 80 Prozent bedeutet, dass die Bank 80 Prozent des Beleihungswerts als Darlehen vergibt. Liegt der Wert deutlich darüber, wird die Finanzierung für die Bank riskanter und die Konditionen werden in der Regel schlechter.

• —Der Beleihungsauslauf ist ein prozentualer Wert zwischen Kreditsumme und Beleihungswert.
• —Der Beleihungswert liegt meist unter dem Kaufpreis, weil ein Sicherheitsabschlag abgezogen wird.
• —Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto geringer das Risiko für die Bank und oft auch die Zinsen.

Wie der Beleihungsauslauf die Zinsen beeinflusst

Die Höhe des Beleihungsauslaufs ist ein zentraler Faktor bei der Festlegung der Zinsen. Banken unterteilen ihre Konditionen häufig in sogenannte Beleihungsstufen, zum Beispiel bis 60, 70, 80 oder 90 Prozent. Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher ist in der Regel der Zinssatz. Ein Beispiel: Bei einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent kann der Zinssatz deutlich niedriger liegen als bei 90 Prozent, obwohl es sich um dieselbe Immobilie handelt.

Zusätzlich können Banken bei höheren Beleihungsausläufen zusätzliche Sicherheiten verlangen, etwa eine Restschuldversicherung oder eine zweite Hypothek. Diese zusätzlichen Produkte erhöhen die monatliche Belastung und damit die Gesamtkosten der Finanzierung. Wer den Beleihungsauslauf durch mehr Eigenkapital senkt, kann häufig in eine günstigere Beleihungsstufe rutschen und so Zinsen und Nebenkosten sparen.

• —Beleihungsauslauf und Zinsen sind direkt miteinander verknüpft.
• —Höhere Beleihungsausläufe führen oft zu höheren Zinssätzen.
• —Zusätzliche Sicherheiten bei hohen Ausläufen erhöhen die Gesamtkosten.

Kaufpreis, Eigenkapital und Beleihungswert

Um die Kosten im Zusammenhang mit dem Beleihungsauslauf zu verstehen, müssen drei Größen im Blick behalten werden: Kaufpreis, Eigenkapital und Beleihungswert. Der Kaufpreis ist der Betrag, den der Verkäufer verlangt. Das Eigenkapital ist der Teil, den der Käufer selbst einbringt. Der Rest ergibt den Finanzierungsbedarf, also die Kreditsumme. Der Beleihungswert wird von der Bank unabhängig vom Kaufpreis ermittelt und dient als Basis für die Berechnung des Beleihungsauslaufs.

Ein Beispiel: Kaufpreis 400.000 Euro, Eigenkapital 120.000 Euro, Finanzierungsbedarf 280.000 Euro. Die Bank ermittelt einen Verkehrswert von 400.000 Euro und zieht einen Sicherheitsabschlag von 10 Prozent ab, sodass der Beleihungswert bei 360.000 Euro liegt. Der Beleihungsauslauf beträgt dann (280.000 / 360.000) × 100 ≈ 78 Prozent. Dieser Wert beeinflusst direkt die Zinsstufe und damit die monatliche Rate.

• —Kaufpreis minus Eigenkapital ergibt den Finanzierungsbedarf.
• —Der Beleihungswert wird von der Bank konservativ geschätzt und liegt meist unter dem Kaufpreis.
• —Aus Kreditsumme und Beleihungswert ergibt sich der Beleihungsauslauf.

Kosten durch hohe Beleihungsausläufe

Ein hoher Beleihungsauslauf führt in der Regel zu höheren Gesamtkosten über die gesamte Laufzeit. Zunächst steigen die Zinsen, was sich direkt in der monatlichen Rate niederschlägt. Zweitens können Banken bei hohen Ausläufen zusätzliche Sicherheiten verlangen, etwa eine Restschuldversicherung oder eine zweite Hypothek. Diese Produkte erhöhen die monatliche Belastung und damit die Gesamtkosten der Finanzierung.

Ein Beispiel: Bei einem Beleihungsauslauf von 90 Prozent kann der Zinssatz um 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte höher liegen als bei 70 Prozent. Bei einem Kredit von 300.000 Euro über 20 Jahre kann dies über die Laufzeit mehrere Tausend Euro an zusätzlichen Zinsen bedeuten. Zusätzlich können Nebenkosten wie Restschuldversicherung oder höhere Bearbeitungsgebühren anfallen, die den Effekt weiter verstärken.

• —Höhere Zinsen bei hohen Beleihungsausläufen.
• —Zusätzliche Sicherheiten wie Restschuldversicherung erhöhen die Kosten.
• —Über die Laufzeit summieren sich die Mehrkosten deutlich.

Wie Eigenkapital die Kosten senkt

Eigenkapital ist der effektivste Hebel, um den Beleihungsauslauf und damit die Kosten zu senken. Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto niedriger fällt die Kreditsumme aus und desto geringer ist der Beleihungsauslauf. Dies führt in der Regel zu besseren Zinsen und kann zusätzliche Sicherheiten überflüssig machen.

Ein Beispiel: Kaufpreis 400.000 Euro, Beleihungswert 360.000 Euro. Mit 80.000 Euro Eigenkapital ergibt sich ein Finanzierungsbedarf von 320.000 Euro und ein Beleihungsauslauf von etwa 89 Prozent. Mit 120.000 Euro Eigenkapital sinkt die Kreditsumme auf 280.000 Euro und der Beleihungsauslauf auf etwa 78 Prozent. Dieser Unterschied kann ausreichen, um in eine günstigere Zinsstufe zu rutschen und so die monatliche Rate sowie die Gesamtkosten zu senken.

• —Mehr Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf.
• —Niedrigere Ausläufe führen oft zu besseren Zinsen.
• —Zusätzliche Sicherheiten können entfallen, was die Kosten weiter reduziert.

Kaufnebenkosten und ihre Rolle

Neben Kaufpreis und Eigenkapital spielen auch die Kaufnebenkosten eine Rolle für die Gesamtkosten und indirekt für den Beleihungsauslauf. Dazu gehören Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerprovisionen. Diese Kosten werden in der Regel ebenfalls über das Darlehen finanziert, was die Kreditsumme erhöht und damit den Beleihungsauslauf anhebt.

Ein Beispiel: Kaufpreis 400.000 Euro, Eigenkapital 100.000 Euro, Kaufnebenkosten 40.000 Euro. Ohne Berücksichtigung der Nebenkosten ergibt sich ein Finanzierungsbedarf von 300.000 Euro. Mit Nebenkosten steigt die Kreditsumme auf 340.000 Euro. Bei einem Beleihungswert von 360.000 Euro bedeutet dies einen Anstieg des Beleihungsauslaufs von etwa 83 auf 94 Prozent. Dies kann die Zinsen und damit die Gesamtkosten deutlich erhöhen.

• —Kaufnebenkosten erhöhen die Kreditsumme und damit den Beleihungsauslauf.
• —Höhere Ausläufe führen zu höheren Zinsen.
• —Eigenkapital sollte idealerweise auch für Nebenkosten eingeplant werden.

Förderkredite und ihre Auswirkung

Förderkredite, etwa von der KfW oder anderen Förderbanken, können die Kosten einer Baufinanzierung deutlich senken. Sie werden in der Regel zu günstigeren Konditionen vergeben und können den Beleihungsauslauf reduzieren, wenn sie als Teil des Eigenkapitals gewertet werden. Allerdings berücksichtigen einige Banken Förderkredite bei der Berechnung des Beleihungsauslaufs ebenfalls als Fremdkapital, was den Effekt abschwächen kann.

Ein Beispiel: Kaufpreis 400.000 Euro, Eigenkapital 80.000 Euro, KfW-Förderkredit 50.000 Euro. Ohne Förderkredit ergibt sich ein Finanzierungsbedarf von 320.000 Euro. Mit Förderkredit sinkt die Kreditsumme bei der Hausbank auf 270.000 Euro. Bei einem Beleihungswert von 360.000 Euro bedeutet dies einen Beleihungsauslauf von etwa 75 Prozent statt 89 Prozent. Dies kann zu besseren Zinsen und geringeren Gesamtkosten führen.

• —Förderkredite senken die Kreditsumme und damit den Beleihungsauslauf.
• —Sie werden oft zu günstigeren Konditionen vergeben.
• —Die genaue Berücksichtigung bei der Beleihungsauslauf-Berechnung variiert nach Bank.

Sanierung, Modernisierung und Umbau

Bei Sanierungen, Modernisierungen oder Umbauten kann der Beleihungsauslauf ebenfalls eine Rolle spielen. Wer eine bestehende Immobilie modernisiert oder erweitert, kann den Wert der Immobilie steigern, was sich positiv auf den Beleihungswert auswirken kann. Gleichzeitig erhöhen sich aber die Kosten für die Maßnahmen, was die Kreditsumme und damit den Beleihungsauslauf erhöhen kann.

Ein Beispiel: Eine bestehende Immobilie mit einem Beleihungswert von 300.000 Euro soll um 50.000 Euro modernisiert werden. Ohne zusätzliche Finanzierung bleibt der Beleihungsauslauf unverändert. Wird die Modernisierung über ein zusätzliches Darlehen finanziert, steigt die Kreditsumme und damit der Beleihungsauslauf. Wer die Modernisierungskosten aus Eigenkapital oder Fördermitteln finanziert, kann den Beleihungsauslauf niedrig halten und so die Zinsen und Gesamtkosten senken.

• —Modernisierungen können den Beleihungswert erhöhen.
• —Gleichzeitig erhöhen sie die Kreditsumme und damit den Beleihungsauslauf.
• —Eigenkapital oder Fördermittel für Modernisierungen senken die Kosten.

Fazit

Der Beleihungsauslauf ist ein zentraler Faktor für die Kosten einer Baufinanzierung. Er beeinflusst Zinsen, zusätzliche Sicherheiten und damit die monatliche Belastung sowie die Gesamtkosten über die Laufzeit. Durch ausreichend Eigenkapital, sorgfältige Planung der Kaufnebenkosten und den gezielten Einsatz von Förderkrediten lässt sich der Beleihungsauslauf senken und so Geld sparen. Wer die Zusammenhänge versteht und frühzeitig plant, kann die Finanzierung seiner Immobilie deutlich günstiger gestalten.