Beleihungsauslauf: Die häufigsten Fehler

Der Beleihungsauslauf ist ein zentraler Wert bei jeder Immobilienfinanzierung – und doch wird er von vielen Käuferinnen und Käufern unterschätzt oder falsch eingeschätzt. Er beschreibt das Verhältnis zwischen der Darlehenssumme und dem von der Bank festgelegten Beleihungswert der Immobilie und beeinflusst direkt Zinssatz, Kreditgenehmigung und langfristige Kosten. In der Praxis entstehen häufig Fehler, die sich über Jahre hinweg in höheren Zinsen, teureren Anschlussfinanzierungen oder sogar in einer abgelehnten Finanzierung bemerkbar machen. In diesem Ratgeber werden die häufigsten Fehler rund um den Beleihungsauslauf aufgezeigt und praxisnahe Tipps gegeben, wie sie vermieden werden können.

Was ist der Beleihungsauslauf – einfach erklärt

Der Beleihungsauslauf gibt an, wie viel Prozent des Beleihungswerts einer Immobilie durch ein Darlehen finanziert werden. Er wird berechnet, indem die Darlehenssumme durch den Beleihungswert geteilt und das Ergebnis mit 100 multipliziert wird. Ein Beispiel: Liegt der Beleihungswert einer Immobilie bei 400.000 Euro und die Darlehenssumme bei 320.000 Euro, ergibt sich ein Beleihungsauslauf von 80 Prozent. Je niedriger dieser Wert, desto mehr Eigenkapital steckt im Objekt und desto geringer ist das Risiko für die Bank.

Der Beleihungswert selbst entspricht in der Regel nicht dem Kaufpreis, sondern einem von der Bank ermittelten Wert, der unter dem Kaufpreis liegen kann. Dafür werden Sicherheitsabschläge vorgenommen, etwa auf Basis von Boden- und Bauwert, Mieteinnahmen oder Vergleichsobjekten. Der Beleihungsauslauf ist damit ein Maßstab dafür, wie „gesichert“ ein Kredit durch die Immobilie ist – und damit ein zentraler Faktor für die Zinsfestlegung.

Fehler 1: Zu wenig Eigenkapital einplanen

Ein häufiger Fehler ist, das Eigenkapital nur auf den Kaufpreis zu beziehen und Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren zu unterschätzen. Dadurch steigt die benötigte Darlehenssumme – und damit der Beleihungsauslauf. Liegt dieser zu hoch, reagieren Banken mit schlechteren Zinskonditionen oder verlangen zusätzliche Sicherheiten. Wer beispielsweise 100.000 Euro Eigenkapital einplant, aber die Nebenkosten um 20.000 Euro unterschätzt, erhöht die Darlehenssumme um diesen Betrag und kann so leicht von einem angenehmen Bereich von 70–80 Prozent in den Bereich über 80 Prozent rutschen.

Praxis-Tipp: Eigenkapital immer inklusive aller Nebenkosten und einer Reserve für unvorhergesehene Kosten (z.B. Sanierungen, Modernisierungen oder unerwartete Reparaturen) kalkulieren. So bleibt der Beleihungsauslauf im wünschenswerten Bereich und die Zinsen bleiben niedriger.

• —Eigenkapital nur auf den Kaufpreis beziehen und Nebenkosten vergessen.
• —Keine Reserve für unvorhergesehene Kosten einplanen.
• —Nicht prüfen, ob der Beleihungsauslauf durch die tatsächliche Darlehenssumme steigt.
• —Nicht mit der Bank über mögliche Eigenkapital-Alternativen (z.B. Bausparverträge, Wertpapiere) sprechen.
• —Nicht die Auswirkungen eines höheren Beleihungsauslaufs auf die Zinsen berechnen.

Fehler 2: Kaufpreis und Beleihungswert verwechseln

Viele Käuferinnen und Käufer gehen davon aus, dass der Kaufpreis automatisch dem Beleihungswert entspricht. In der Praxis ziehen Banken jedoch Sicherheitsabschläge ab, sodass der Beleihungswert oft deutlich unter dem Kaufpreis liegt. Wer dies nicht berücksichtigt, kann schnell einen höheren Beleihungsauslauf erhalten, als geplant. Beispiel: Kaufpreis 500.000 Euro, Beleihungswert 400.000 Euro, Darlehenssumme 400.000 Euro – der Beleihungsauslauf liegt damit bei 100 Prozent, obwohl der Kaufpreis nur zu 80 Prozent finanziert wird.

Praxis-Tipp: Vorab klären, wie die Bank den Beleihungswert ermittelt (Sachwert-, Ertrags- oder Vergleichswertverfahren) und sich einen groben Richtwert geben lassen. So kann frühzeitig erkannt werden, ob der geplante Beleihungsauslauf realistisch ist oder ob mehr Eigenkapital nötig ist.

• —Kaufpreis mit Beleihungswert gleichsetzen.
• —Nicht nach den Bewertungsverfahren der Bank fragen.
• —Nicht prüfen, ob der Beleihungswert unter dem Kaufpreis liegt.
• —Nicht die Auswirkungen auf den Beleihungsauslauf berechnen.
• —Nicht alternative Finanzierungsmodelle in Betracht ziehen, wenn der Beleihungswert zu niedrig ist.

Fehler 3: Beleihungsauslauf nur bei der Erstfinanzierung beachten

Viele Käuferinnen und Käufer konzentrieren sich ausschließlich auf den Beleihungsauslauf bei der Erstfinanzierung und vergessen, dass er sich im Laufe der Zeit ändert. Durch Tilgung sinkt die Darlehenssumme, der Beleihungsauslauf verbessert sich – und damit auch die Zinsbedingungen. Wer dies nicht nutzt, verpasst die Chance, bei einer Anschlussfinanzierung oder Aufstockung bessere Konditionen zu erhalten. Beispiel: Ein Beleihungsauslauf von 90 Prozent bei Vertragsbeginn kann nach zehn Jahren bei 70 Prozent liegen – und damit in einen Bereich mit deutlich günstigeren Zinsen.

Praxis-Tipp: Regelmäßig den aktuellen Beleihungsauslauf berechnen und bei einer Anschlussfinanzierung oder Aufstockung darauf hinweisen. So kann die Bank die verbesserte Sicherheitslage berücksichtigen und attraktivere Konditionen anbieten.

• —Beleihungsauslauf nur bei Vertragsbeginn berechnen.
• —Nicht die Auswirkungen der Tilgung auf den Beleihungsauslauf beachten.
• —Nicht bei einer Anschlussfinanzierung den verbesserten Beleihungsauslauf nutzen.
• —Nicht prüfen, ob eine Aufstockung des Darlehens den Beleihungsauslauf wieder verschlechtert.
• —Nicht mit der Bank über mögliche Zinsverbesserungen bei sinkendem Beleihungsauslauf sprechen.

Fehler 4: Falsche Zinsstrategie bei hohem Beleihungsauslauf

Ein hoher Beleihungsauslauf führt in der Regel zu höheren Zinsen, da das Risiko für die Bank steigt. Trotzdem entscheiden sich viele Käuferinnen und Käufer für lange Zinsfestschreibungen, um Planungssicherheit zu haben. Das kann sich jedoch als teuer erweisen, wenn sich der Beleihungsauslauf durch Tilgung verbessert und die Zinsen sinken könnten. Beispiel: Ein Beleihungsauslauf von 90 Prozent bei einer 20-jährigen Zinsfestschreibung kann nach zehn Jahren bei 70 Prozent liegen – doch die Zinsen bleiben auf dem hohen Niveau der Anfangsphase.

Praxis-Tipp: Bei einem hohen Beleihungsauslauf eher kürzere Zinsfestschreibungen wählen und die Tilgung erhöhen, um den Beleihungsauslauf schneller zu senken. So kann bei einer Anschlussfinanzierung in einen Bereich mit deutlich günstigeren Zinsen gewechselt werden.

• —Lange Zinsfestschreibungen bei hohem Beleihungsauslauf wählen.
• —Nicht die Auswirkungen der Tilgung auf den Beleihungsauslauf berücksichtigen.
• —Nicht prüfen, ob eine kürzere Zinsfestschreibung sinnvoll ist.
• —Nicht die Tilgung erhöhen, um den Beleihungsauslauf zu senken.
• —Nicht mit der Bank über mögliche Zinsverbesserungen bei sinkendem Beleihungsauslauf sprechen.

Fehler 5: Beleihungsauslauf bei Modernisierungen und Umbauten ignorieren

Bei Modernisierungen, Sanierungen oder Umbauten steigt oft der Wert der Immobilie – doch der Beleihungsauslauf bleibt unverändert, wenn die Darlehenssumme nicht angepasst wird. Wer zusätzliches Darlehen aufnimmt, um die Maßnahmen zu finanzieren, kann den Beleihungsauslauf wieder verschlechtern. Beispiel: Eine Modernisierung im Wert von 50.000 Euro erhöht den Beleihungswert, doch wenn zusätzlich 50.000 Euro Darlehen aufgenommen werden, bleibt der Beleihungsauslauf gleich oder steigt sogar.

Praxis-Tipp: Vor einer Modernisierung oder einem Umbau den Beleihungswert neu ermitteln lassen und prüfen, ob die Darlehenssumme angepasst werden muss. So kann der Beleihungsauslauf im optimalen Bereich bleiben und die Zinsen bleiben niedrig.

• —Beleihungsauslauf bei Modernisierungen ignorieren.
• —Nicht den Beleihungswert nach einer Modernisierung neu ermitteln lassen.
• —Nicht prüfen, ob die Darlehenssumme angepasst werden muss.
• —Nicht die Auswirkungen auf den Beleihungsauslauf berechnen.
• —Nicht mit der Bank über mögliche Zinsverbesserungen bei sinkendem Beleihungsauslauf sprechen.

Fehler 6: Beleihungsauslauf bei Vermietung unterschätzen

Bei vermieteten Immobilien spielt der Beleihungsauslauf eine besondere Rolle, da die Banken die Mieteinnahmen als zusätzliche Sicherheit berücksichtigen. Wer jedoch den Beleihungsauslauf nur auf Basis des Kaufpreises berechnet und die Mieteinnahmen nicht einbezieht, kann den tatsächlichen Sicherheitsgrad unterschätzen. Beispiel: Eine vermietete Immobilie mit hohen Mieteinnahmen kann einen höheren Beleihungswert haben – doch wenn der Beleihungsauslauf nur auf Basis des Kaufpreises berechnet wird, erscheint das Risiko höher, als es tatsächlich ist.

Praxis-Tipp: Bei vermieteten Immobilien den Beleihungswert unter Berücksichtigung der Mieteinnahmen ermitteln lassen und den Beleihungsauslauf entsprechend berechnen. So kann die Bank die zusätzliche Sicherheit berücksichtigen und attraktivere Konditionen anbieten.

• —Beleihungsauslauf bei vermieteten Immobilien nur auf Basis des Kaufpreises berechnen.
• —Nicht die Mieteinnahmen als zusätzliche Sicherheit berücksichtigen.
• —Nicht den Beleihungswert unter Berücksichtigung der Mieteinnahmen ermitteln lassen.
• —Nicht die Auswirkungen auf den Beleihungsauslauf berechnen.
• —Nicht mit der Bank über mögliche Zinsverbesserungen bei sinkendem Beleihungsauslauf sprechen.

Fazit

Der Beleihungsauslauf ist ein zentraler Wert bei jeder Immobilienfinanzierung – und doch wird er von vielen Käuferinnen und Käufern unterschätzt oder falsch eingeschätzt. Häufige Fehler sind zu wenig Eigenkapital, die Verwechslung von Kaufpreis und Beleihungswert, die Vernachlässigung des Beleihungsauslaufs bei Modernisierungen und Vermietung sowie eine falsche Zinsstrategie bei hohem Beleihungsauslauf. Wer diese Fehler vermeidet und den Beleihungsauslauf regelmäßig prüft, kann langfristig von niedrigeren Zinsen, besseren Konditionen und einer stabileren Finanzierung profitieren. Ein guter Beleihungsauslauf ist nicht nur ein Maßstab für die Sicherheit eines Kredits – er ist auch ein Schlüssel zu einer erfolgreichen Immobilienfinanzierung.