Bausparvertrag: Wer zahlt was?

Ein Bausparvertrag ist für viele Bauherren und Immobilienkäufer ein zentraler Baustein der Finanzierung. Doch wer zahlt eigentlich was, wann und in welcher Höhe? Zwischen Abschlussgebühr, Guthabenzinsen, Darlehenszinsen, Entgelten und eventuellen Zusatzkosten kann der Überblick schnell verloren gehen. Dieser Ratgeber zeigt transparent auf, welche Zahlungsströme beim Bausparvertrag typischerweise auftreten, wer sie trägt und wie sie sich auf den Bau oder Kauf einer Immobilie auswirken.

Was ist die Bausparsumme und wie wirkt sie auf die Kosten?

Die Bausparsumme ist der vertraglich festgelegte Gesamtbetrag, über den der Bausparvertrag läuft. Sie setzt sich in der Regel aus einem Sparanteil und einem Darlehensanteil zusammen, häufig in einer Aufteilung von etwa 50:50. Das heißt: Bei einer Bausparsumme von beispielsweise 50.000 Euro spart der Vertragsinhaber in der Regel rund 25.000 Euro an und erwirbt damit einen Anspruch auf ein Bauspardarlehen in ähnlicher Höhe.

Die Bausparsumme ist maßgeblich für mehrere Kostenpositionen. Abschlussgebühren, Jahresentgelte und teilweise auch Bewertungszahlen orientieren sich an dieser Summe. Je höher die Bausparsumme gewählt wird, desto höher fallen in der Regel auch die Gebühren aus – allerdings steigt damit auch das verfügbare Darlehen für den Immobilienkauf, den Bau oder die Modernisierung.

• —Die Bausparsumme bestimmt den Umfang von Sparanteil und Darlehensanteil.
• —Abschlussgebühren werden meist als Prozentsatz der Bausparsumme berechnet.
• —Höhere Bausparsummen können die Zuteilungszeit verlängern, wenn der monatliche Sparbetrag nicht angepasst wird.
• —Die Bausparsumme sollte so gewählt werden, dass der Vertrag in etwa 7–10 Jahren zuteilungsreif wird.
• —Teilungen oder Aufstockungen der Bausparsumme können zusätzliche Gebühren auslösen.

Abschlussgebühr: Wer zahlt und wie hoch ist sie?

Bei Abschluss eines Bausparvertrags fällt in der Regel eine Abschlussgebühr an. Diese Gebühr wird vom Vertragsinhaber gezahlt und ist in der Regel als Prozentsatz der Bausparsumme ausgewiesen. Typische Spannen liegen zwischen etwa 1 und 1,6 Prozent der Bausparsumme. Bei einer Bausparsumme von 50.000 Euro entspricht das beispielsweise 500 bis 800 Euro.

Die Abschlussgebühr ist mit Abstand die größte einmalige Kostenposition beim Bausparvertrag. Sie wird in der Regel bei Vertragsabschluss fällig und kann je nach Bausparkasse in einer Summe oder über die ersten Monate der Sparphase verteilt werden. Für Bauherren bedeutet das: Diese Kosten gehören bereits in die Finanzierungsplanung für den Immobilienkauf oder den Bau einbezogen.

• —Die Abschlussgebühr wird vom Vertragsinhaber gezahlt und ist eine einmalige Kostenposition.
• —Sie liegt in der Regel zwischen 1 und 1,6 Prozent der Bausparsumme.
• —Bei 50.000 Euro Bausparsumme können so 500 bis 800 Euro anfallen.
• —Die Gebühr kann je nach Bausparkasse sofort oder in Raten gezahlt werden.
• —Einige Bausparkassen bieten reduzierte Gebühren für bestimmte Berufsgruppen oder Jugendbausparen an.

Sparphase: Wer zahlt die Einzahlungen und wer erhält Zinsen?

In der Sparphase zahlt der Vertragsinhaber regelmäßig monatliche Sparbeiträge sowie gegebenenfalls Sonderzahlungen auf das Bausparvertragsguthaben ein. Diese Einzahlungen dienen dazu, den Sparanteil der Bausparsumme zu erreichen und den Vertrag zuteilungsreif zu machen. Die Bausparkasse erhält damit ein langfristiges Darlehen vom Sparer.

Gleichzeitig verzinst die Bausparkasse das angesparte Guthaben, allerdings meist mit relativ niedrigen Zinssätzen. Die Guthabenzinsen werden dem Vertragsguthaben gutgeschrieben und erhöhen so den tatsächlich zur Verfügung stehenden Betrag bei Zuteilung. In der Praxis bedeutet das: Der Vertragsinhaber zahlt regelmäßig ein, erhält dafür Zinsen, die aber in vielen Fällen deutlich unter den Abschlussgebühren und den späteren Darlehenszinsen liegen.

• —Der Vertragsinhaber zahlt in der Sparphase die monatlichen Sparbeiträge und Sonderzahlungen.
• —Die Bausparkasse erhält das angesparte Guthaben als Darlehen.
• —Das Guthaben wird verzinst, meist mit niedrigen Zinssätzen.
• —Die Guthabenzinsen erhöhen das zur Verfügung stehende Kapital bei Zuteilung.
• —Je höher die Einzahlungen, desto schneller kann der Vertrag zuteilungsreif werden.

Zuteilung und Darlehensauszahlung: Wer zahlt was?

Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist – also Mindestsparguthaben, Mindestsparzeit und erforderliche Bewertungszahl erreicht sind – kann der Vertragsinhaber das Bauspardarlehen in Anspruch nehmen. Die Bausparkasse zahlt dann das vereinbarte Darlehen aus, das zusammen mit dem angesparten Guthaben für den Immobilienkauf, den Bau oder die Modernisierung verwendet wird.

Ab diesem Zeitpunkt kehrt sich das Zahlungsverhältnis um: Der Vertragsinhaber erhält von der Bausparkasse ein Darlehen und zahlt dafür Zinsen und Tilgung. Die Darlehenszinsen werden in der Regel als fester oder variabler Sollzinssatz ausgewiesen und können je nach Tarif und Marktlage variieren. Zusätzlich können Aufschläge oder Agios anfallen, wenn das Darlehen in Anspruch genommen wird.

• —Bei Zuteilung zahlt die Bausparkasse das Bauspardarlehen aus.
• —Der Vertragsinhaber erhält das Darlehen zusammen mit dem angesparten Guthaben.
• —Ab Zuteilung zahlt der Vertragsinhaber Darlehenszinsen und Tilgung.
• —Darlehenszinsen können fest oder variabel sein und je nach Tarif unterschiedlich hoch sein.
• —Einige Bausparkassen berechnen ein Aufgeld (Agio) bei Darlehensauszahlung.

Jahresentgelte und laufende Gebühren

Neben der Abschlussgebühr können laufende Entgelte anfallen, etwa Jahresentgelte oder Vertragsentgelte. Diese Gebühren werden in der Regel jährlich vom Vertragsinhaber gezahlt und dienen der Verwaltung des Bausparvertrags. Bei ungeförderten Bausparverträgen sind solche Entgelte in der Ansparphase in vielen Fällen unzulässig, bei Riester-Bausparverträgen kann die Rechtslage noch nicht endgültig geklärt sein.

Die Höhe der Jahresentgelte liegt meist im niedrigen zweistelligen Bereich pro Jahr. Dennoch summieren sich diese Kosten über die gesamte Laufzeit des Vertrags. Für Bauherren ist es sinnvoll, diese laufenden Gebühren bei der Auswahl der Bausparkasse und des Tarifs zu berücksichtigen, um die Gesamtkosten der Immobilienfinanzierung realistisch einzuschätzen.

• —Jahresentgelte werden vom Vertragsinhaber jährlich gezahlt.
• —Sie dienen der Verwaltung des Bausparvertrags.
• —Bei ungeförderten Verträgen sind Jahresentgelte in der Ansparphase oft unzulässig.
• —Die Höhe liegt meist im niedrigen zweistelligen Bereich pro Jahr.
• —Laufende Gebühren summieren sich über die Vertragslaufzeit.

Teilung, Aufstockung und andere Vertragsänderungen

In bestimmten Situationen kann es sinnvoll sein, einen Bausparvertrag zu teilen oder die Bausparsumme aufzustocken. Eine Teilung bedeutet, dass das bisher eingezahlte Bausparguthaben aus dem Vertrag herausgenommen und in einen neuen Tarif mit niedrigerer Bausparsumme überführt wird. Eine Aufstockung erhöht dagegen die Bausparsumme, um mehr Darlehen für den Bau oder die Modernisierung zu erhalten.

Solche Vertragsänderungen können mit Gebühren verbunden sein. Manche Bausparkassen berechnen für eine Teilung oder Aufstockung eine feste Gebühr, andere verzichten darauf. Zudem können sich durch eine Teilung oder Aufstockung die Zuteilungszeiten und die Bewertungszahlen ändern, was wiederum Auswirkungen auf die Finanzierungsplanung hat.

• —Eine Teilung kann das Bausparguthaben in einen neuen Tarif mit niedrigerer Bausparsumme überführen.
• —Eine Aufstockung erhöht die Bausparsumme und damit das verfügbare Darlehen.
• —Teilung und Aufstockung können mit Gebühren verbunden sein.
• —Die Gebührenhöhe variiert je nach Bausparkasse.
• —Vertragsänderungen können die Zuteilungszeiten und Bewertungszahlen beeinflussen.

Kündigung und Rückzahlung: Wer zahlt was?

Ein Bausparvertrag kann unter bestimmten Bedingungen gekündigt werden. In der Regel darf die Bausparkasse den Vertrag erst nach Erreichen der Zuteilungsreife und nach einer bestimmten Frist kündigen. Wird der Vertrag gekündigt, erhält der Vertragsinhaber das angesparte Guthaben zurück, gegebenenfalls zuzüglich Guthabenzinsen.

Bei vorzeitiger Kündigung oder bei Nichtnutzung des Bauspardarlehens können jedoch Kosten entstehen. So können Abschlussgebühren und andere Entgelte in der Regel nicht erstattet werden. Zudem kann die Bausparkasse bei vorzeitiger Kündigung oder Nichtnutzung des Darlehens zusätzliche Gebühren oder Verzugszinsen berechnen. Für Bauherren bedeutet das: Eine Kündigung sollte gut durchdacht sein, da sie finanzielle Nachteile mit sich bringen kann.

• —Die Bausparkasse kann den Vertrag nach Erreichen der Zuteilungsreife und nach einer bestimmten Frist kündigen.
• —Bei Kündigung erhält der Vertragsinhaber das angesparte Guthaben zurück.
• —Abschlussgebühren und andere Entgelte werden in der Regel nicht erstattet.
• —Vorzeitige Kündigung oder Nichtnutzung des Darlehens können zusätzliche Gebühren oder Verzugszinsen auslösen.
• —Eine Kündigung sollte gut durchdacht sein, da sie finanzielle Nachteile mit sich bringen kann.

Fazit

Ein Bausparvertrag ist ein komplexes Finanzierungsinstrument, bei dem verschiedene Zahlungsströme zusammenwirken. Der Vertragsinhaber zahlt Abschlussgebühren, laufende Entgelte und regelmäßige Sparbeiträge, während die Bausparkasse das angesparte Guthaben verzinst und später ein Darlehen bereitstellt. Wer beim Bausparvertrag zahlt, was, hängt von der gewählten Bausparsumme, den Tarifbedingungen und der individuellen Nutzung ab. Eine sorgfältige Planung und ein genauer Blick auf alle Kostenstellen sind daher essenziell, um die Immobilienfinanzierung transparent und nachhaltig zu gestalten.