Anschlusszinsbindung: Wer zahlt was?

Wenn die Zinsbindung eines Immobilienkredits ausläuft, steht viele Eigentümer vor der Frage: Wer zahlt eigentlich die neuen Zinsen und wie verteilen sich die Kosten zwischen Bank und Darlehensnehmer? Die sogenannte Anschlusszinsbindung – also die neue Zinsfestsetzung für die Restschuld – ist kein automatischer Vorgang, sondern ein Verhandlungsfeld, in dem sich Zinsen, Tilgung und Nebenkosten neu verteilen. In diesem Ratgeber wird Schritt für Schritt erklärt, wer welche Kosten trägt, wie sich die Anschlusszinsbindung auf die monatliche Rate auswirkt und welche Gestaltungsspielräume Eigentümer haben.

Was ist eine Anschlusszinsbindung?

Unter Anschlusszinsbindung versteht man die neue Zinsfestsetzung für die Restschuld eines Immobilienkredits nach Ablauf der ursprünglichen Zinsbindungsfrist. Während der ersten Zinsbindung bleibt der Zinssatz unverändert, danach wird die Restschuld neu bewertet und mit einem aktuellen Zinssatz versehen. Diese neue Zinsbindung kann bei der bisherigen Bank (Prolongation) oder bei einer anderen Bank (Umschuldung) vereinbart werden.

Die Anschlusszinsbindung bestimmt, wie lange der neue Zinssatz festgeschrieben bleibt – typischerweise für 5, 10, 15 oder mehr Jahre. Je länger die Zinsbindung, desto mehr Planungssicherheit, aber oft auch ein leicht höherer Zinssatz. Entscheidend für die Höhe der neuen Zinsen ist vor allem das Verhältnis von Restschuld zum aktuellen Immobilienwert (Beleihung) sowie die Bonität des Darlehensnehmers.

• —Anschlusszinsbindung = neue Zinsfestsetzung für die Restschuld nach Ablauf der ersten Zinsbindung.
• —Sie kann bei der Hausbank (Prolongation) oder bei einer anderen Bank (Umschuldung) vereinbart werden.
• —Die Dauer der neuen Zinsbindung liegt meist zwischen 5 und 30 Jahren.
• —Die Höhe der Zinsen hängt von Beleihung, Bonität und aktuellem Zinsniveau ab.

Wer zahlt die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung?

Die Zinsen für die Anschlussfinanzierung zahlt grundsätzlich der Darlehensnehmer, also der Eigentümer der Immobilie. Die Bank stellt das Kapital zur Verfügung und verlangt dafür Zinsen, die sich aus dem aktuellen Bauzinsniveau und den individuellen Konditionen ergeben. Die Bank trägt keine Zinsen, sondern verdient an ihnen.

Praktisch bedeutet das: Nach Ablauf der ersten Zinsbindung wird die Restschuld mit einem neuen Zinssatz versehen, der in der Regel höher ist als der ursprüngliche Festzins, wenn dieser in einer Niedrigzinsphase abgeschlossen wurde. Die monatliche Rate setzt sich dann aus der neuen Zinskomponente und der weiterhin vereinbarten Tilgung zusammen. Beispiel: Bei einer Restschuld von 150.000 Euro und einem neuen Zinssatz von 4,5 Prozent pro Jahr entstehen jährlich rund 6.750 Euro Zinsen, also etwa 562,50 Euro pro Monat – zusätzlich zur Tilgung.

• —Die Zinsen zahlt immer der Darlehensnehmer, nicht die Bank.
• —Die Höhe der Zinsen ergibt sich aus Restschuld, neuem Zinssatz und Laufzeit.
• —Bei steigenden Zinsen nach der ersten Zinsbindung steigen in der Regel auch die monatlichen Zinszahlungen.
• —Die Bank verdient an den Zinsen und trägt keine Zinslast für den Kredit.

Wer trägt die Kosten für die Anschlussfinanzierung?

Neben den Zinsen fallen bei der Anschlussfinanzierung weitere Kosten an, die in der Regel ebenfalls der Darlehensnehmer trägt. Dazu gehören unter anderem Bearbeitungsgebühren, Kosten für die Grundschuldänderung im Grundbuch und ggf. Beratungs- oder Vermittlungsgebühren. Die Bank kann diese Kosten in der Regel nicht übernehmen, sondern verlangt sie zusätzlich zu den Zinsen.

Ein typischer Posten ist die Grundschuldänderung: Wenn die Restschuld neu festgeschrieben oder ein neuer Kreditgeber eingesetzt wird, muss die Grundschuld im Grundbuch angepasst werden. Dies verursacht Gebühren für Notar und Grundbuchamt, die der Eigentümer zu zahlen hat. In manchen Fällen bieten Banken oder Vermittler an, Teile dieser Kosten zu übernehmen, um Kunden zu gewinnen, aber das ist keine gesetzliche Pflicht.

• —Bearbeitungs- und Abschlussgebühren für den neuen Kredit trägt in der Regel der Darlehensnehmer.
• —Grundschuldänderung im Grundbuch verursacht Notar- und Grundbuchgebühren, die der Eigentümer zahlt.
• —Beratungs- oder Vermittlungsgebühren können anfallen, wenn ein externer Berater oder Vermittler eingeschaltet wird.
• —Die Bank übernimmt diese Kosten nur in Ausnahmefällen als Marketinginstrument.

Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen: Wer zahlt was?

Bei der Anschlussfinanzierung stehen drei grundsätzliche Wege zur Auswahl: Prolongation bei der Hausbank, Umschuldung zu einem anderen Kreditinstitut oder ein Forward-Darlehen, das die neuen Zinsen bereits vor Ablauf der Zinsbindung sichert. In allen Fällen zahlt der Darlehensnehmer die Zinsen und die meisten Nebenkosten, aber die konkrete Verteilung kann sich unterscheiden.

Bei der Prolongation bleibt die Bank gleich, die Restschuld wird mit neuen Konditionen weitergeführt. Die Bank kann hier auf bestehende Unterlagen zurückgreifen, was die Kosten oft etwas reduziert. Bei einer Umschuldung wechselt der Kreditgeber; dann fallen in der Regel volle Abschlusskosten und eine neue Grundschuldänderung an. Ein Forward-Darlehen sichert die Zinsen im Voraus, dafür zahlt der Darlehensnehmer oft einen Aufschlag oder eine Reservierungsgebühr.

• —Prolongation: Meist geringere Nebenkosten, da Bank und Grundschuld bereits bekannt sind.
• —Umschuldung: Höhere Kosten durch neue Bank, neue Unterlagen und Grundschuldänderung.
• —Forward-Darlehen: Zinsaufschlag oder Reservierungsgebühr für die vorzeitige Zinssicherung.
• —In allen Varianten bleiben Zinsen und die meisten Nebenkosten beim Darlehensnehmer.

Wie verteilen sich Zinsen und Tilgung nach der Anschlusszinsbindung?

Nach der Anschlusszinsbindung setzt sich die monatliche Rate aus zwei Komponenten zusammen: Zinsen und Tilgung. Die Zinsen werden auf die Restschuld berechnet, die Tilgung verringert die Restschuld schrittweise. Je höher der neue Zinssatz, desto größer der Zinsanteil an der Rate; je höher die vereinbarte Tilgung, desto schneller sinkt die Restschuld.

Beispiel: Eine Restschuld von 200.000 Euro wird mit 4,2 Prozent Zinsen und 2 Prozent Tilgung pro Jahr versehen. Die jährlichen Zinsen betragen 8.400 Euro, die Tilgung 4.000 Euro, insgesamt 12.400 Euro pro Jahr oder etwa 1.033 Euro pro Monat. Wenn der Zinssatz später auf 5,0 Prozent steigt, erhöhen sich die Zinsen auf 10.000 Euro pro Jahr, die Rate steigt auf etwa 1.167 Euro pro Monat – bei gleichbleibender Tilgung.

• —Die Rate besteht aus Zinsen (auf die Restschuld) und Tilgung (Verringerung der Restschuld).
• —Höhere Zinsen erhöhen den Zinsanteil, senken aber nicht automatisch die Tilgung.
• —Höhere Tilgung beschleunigt die Schuldentilgung, kann aber die Rate erhöhen.
• —Die genaue Verteilung hängt von Zinssatz, Restschuld und vereinbarter Tilgung ab.

Welche Rolle spielt die Beleihung bei der Anschlusszinsbindung?

Die Beleihung – also das Verhältnis von Restschuld zum aktuellen Immobilienwert – ist ein zentraler Faktor für die Höhe der Anschlusszinsen. Je niedriger die Beleihung, desto geringer das Risiko für die Bank und in der Regel auch der Zinssatz. Eine Beleihung von 60 Prozent wird meist besser bewertet als eine Beleihung von 80 oder mehr Prozent.

Wenn die Immobilie im Laufe der Jahre an Wert gewonnen hat oder der Eigentümer bereits viel getilgt hat, kann die Beleihung deutlich unter dem ursprünglichen Niveau liegen. Das kann zu günstigeren Konditionen bei der Anschlusszinsbindung führen. Umgekehrt kann eine hohe Beleihung oder eine schlechtere Bonität zu höheren Zinsen führen, die der Darlehensnehmer zu tragen hat.

• —Beleihung = Restschuld geteilt durch aktuellen Immobilienwert.
• —Niedrige Beleihung (z.B. 60 %) führt meist zu niedrigeren Zinsen.
• —Hohe Beleihung (z.B. 80 % oder mehr) kann höhere Zinsen nach sich ziehen.
• —Wertsteigerung der Immobilie oder hohe Tilgung verbessern die Beleihung und damit die Konditionen.

Kann die Bank die Anschlusszinsbindung vorgeben?

Die Bank kann die Anschlusszinsbindung nicht einseitig festlegen, sondern muss sie mit dem Darlehensnehmer verhandeln. Nach Ablauf der ersten Zinsbindung ist der Kredit grundsätzlich zur Rückzahlung fällig, in der Praxis wird aber fast immer eine Anschlussfinanzierung vereinbart. Die Bank legt ein Angebot vor, das der Kunde annehmen, ablehnen oder mit Gegenangeboten kontern kann.

Der Kreditnehmer hat das Recht, nach Ablauf von zehn Jahren den Kredit mit einer Frist von sechs Monaten ganz oder teilweise zurückzuzahlen. Das gibt ihm Verhandlungsmacht gegenüber der Bank. Wenn die angebotene Anschlusszinsbindung zu hoch ist, kann der Eigentümer eine Umschuldung zu einem anderen Kreditinstitut prüfen oder ein Forward-Darlehen in Betracht ziehen.

• —Die Bank kann die Anschlusszinsbindung nicht einseitig festlegen, sondern nur vorschlagen.
• —Der Kreditnehmer kann das Angebot annehmen, ablehnen oder mit Gegenangeboten verhandeln.
• —Nach zehn Jahren besteht ein Sonderkündigungsrecht mit sechsmonatiger Frist.
• —Das Sonderkündigungsrecht stärkt die Verhandlungsposition des Darlehensnehmers.

Fazit

Bei der Anschlusszinsbindung zahlt der Darlehensnehmer die Zinsen und die meisten Nebenkosten, während die Bank das Kapital bereitstellt und an den Zinsen verdient. Die konkrete Verteilung hängt von Restschuld, Beleihung, Bonität und gewählter Zinsbindungsfrist ab. Durch rechtzeitige Prüfung von Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen kann der Eigentümer die Kosten für die Anschlussfinanzierung optimieren und die eigene finanzielle Belastung im Rahmen halten.