Anschlussfinanzierung: Welche Fristen gelten?

Wenn die Zinsbindung einer Baufinanzierung ausläuft, steht viele Immobilienbesitzer vor der Frage: Was passiert jetzt mit der Restschuld? Die Antwort lautet in der Regel: Anschlussfinanzierung. Doch damit verbunden sind zahlreiche Fristen – von der Kündigungsfrist über das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren bis hin zum idealen Zeitpunkt für die Angebotsvergleiche. In diesem Ratgeber werden die wichtigsten Fristen rund um die Anschlussfinanzierung im Immobilienkontext verständlich erklärt und praxisnah eingeordnet.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Eine Anschlussfinanzierung ist die Fortsetzung der Baufinanzierung nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist. In aller Regel besteht dann noch eine Restschuld, weil die ursprüngliche Laufzeit nicht ausreicht, um das Darlehen vollständig abzubezahlen. Mit der Anschlussfinanzierung wird diese Restschuld über einen neuen Kredit oder eine Verlängerung des bestehenden Darlehens bedient.

Typische Varianten sind die Prolongation (Verlängerung beim bisherigen Kreditinstitut), die Umschuldung (Wechsel zu einer anderen Bank) oder ein Forward-Darlehen, mit dem sich die Konditionen für einen zukünftigen Zeitpunkt sichern lassen. Unabhängig von der gewählten Variante gelten bestimmte Fristen, die im Vertrag und im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt sind.

Die reguläre Kündigungsfrist zum Ende der Zinsbindung

Am Ende der Zinsbindungsfrist endet die vertraglich festgelegte Laufzeit des Darlehens. In der Regel kann der Kreditnehmer den Vertrag dann mit einer Kündigungsfrist von einem Monat kündigen. Diese Frist beginnt in der Regel mit dem letzten Tag der Zinsbindung und endet mit dem letzten Tag des Folgemonats.

Praktisch bedeutet das: Wenn die Zinsbindung am 30. Juni endet, kann der Vertrag spätestens zum 30. Juli gekündigt werden. Danach wird die Restschuld in der Regel fällig, sofern nicht eine neue Finanzierung vereinbart wird. Viele Kreditinstitute schicken daher bereits einige Wochen vor Ablauf der Zinsbindung ein Angebot zur Prolongation oder zur Anschlussfinanzierung zu.

• —Kündigungsfrist in der Regel: 1 Monat zum Ende der Zinsbindung
• —Kündigung wirkt zum letzten Tag der Zinsbindung
• —Restschuld wird nach Ablauf der Frist fällig, wenn keine Anschlussfinanzierung vereinbart ist
• —Banken senden meist 3–6 Monate vor Ablauf ein Prolongationsangebot

Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren

Ein zentrales Element im Zusammenhang mit Fristen ist das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren. Gemäß § 489 BGB kann der Kreditnehmer einen Immobilienkredit zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten außerordentlich kündigen. Dies gilt unabhängig davon, ob die Zinsbindung länger als zehn Jahre läuft.

Das bedeutet: Selbst bei einer Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren kann der Kreditnehmer nach zehn Jahren das Darlehen mit einer Frist von sechs Monaten beenden, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Diese Frist beginnt mit dem Tag, an dem die Auszahlung des Darlehens abgeschlossen ist, und läuft unabhängig von der Zinsbindung.

• —Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren vollständiger Auszahlung
• —Kündigungsfrist: 6 Monate
• —Keine Vorfälligkeitsentschädigung nötig
• —Gilt auch bei Zinsbindungen von 15 oder 20 Jahren

Wann sollte man mit der Planung beginnen?

Die Fristen für die Anschlussfinanzierung betreffen nicht nur die Kündigung, sondern auch den Planungshorizont. Fachleute empfehlen, sich spätestens ein bis zwei Jahre vor Ende der Zinsbindung mit der Anschlussfinanzierung zu beschäftigen. Ideal sind sogar drei Jahre, um die Zinsentwicklung beobachten und gezielt handeln zu können.

In dieser Zeit lassen sich Angebote von verschiedenen Banken einholen, Forward-Darlehen prüfen und die eigene Finanzsituation überprüfen. Wer erst wenige Wochen vor Ablauf der Zinsbindung aktiv wird, läuft Gefahr, unter Zeitdruck zu entscheiden oder auf das Angebot der Hausbank angewiesen zu sein.

• —Spätestens 1–2 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung mit der Planung beginnen
• —Ideal: 3 Jahre Vorlauf für Angebotsvergleiche
• —Zinsentwicklung über mehrere Monate beobachten
• —Zeit für Verhandlungen mit der Bank und Angebotsvergleiche nutzen

Forward-Darlehen und bereitstellungsfreie Zeit

Ein Forward-Darlehen ermöglicht es, die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung bereits heute zu sichern, obwohl die Zinsbindung des bestehenden Darlehens noch läuft. Wichtig ist dabei die bereitstellungsfreie Zeit, also der Zeitraum, in dem das neue Darlehen bereitsteht, ohne dass Bereitstellungszinsen anfallen.

In der Praxis werden häufig sechs Monate bereitstellungsfrei vereinbart; maximal sind etwa zwölf Monate möglich. Wer ein Forward-Darlehen abschließen möchte, sollte sich daher etwa 36 Monate vor Ende der Zinsbindung mit Angeboten beschäftigen, um den besten Zeitpunkt für die Zinssicherung zu treffen.

• —Forward-Darlehen sichert heutige Zinsen für zukünftige Anschlussfinanzierung
• —Bereitstellungsfreie Zeit meist 6 Monate, maximal etwa 12 Monate
• —Guter Zeitpunkt für Angebote: etwa 3 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung
• —Ziel: niedrigstes Zinsniveau bis zum Ende der Zinsbindung treffen

Prolongation und Fristen bei der Hausbank

Die Prolongation bedeutet, dass das bestehende Darlehen bei der bisherigen Bank verlängert wird. In der Regel beginnt der Prozess spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Die Bank sendet ein Angebot, das der Kreditnehmer prüfen und gegebenenfalls verhandeln kann.

Auch bei einer Prolongation gelten die üblichen Kündigungsfristen. Wer das Angebot der Hausbank nicht akzeptiert, kann das Darlehen zum Ende der Zinsbindung mit der einmonatigen Frist kündigen und eine Umschuldung vornehmen. Wichtig ist, dass die neue Finanzierung rechtzeitig abgestimmt ist, damit keine Lücke entsteht.

• —Prolongation: Verlängerung des Darlehens bei der Hausbank
• —Angebot meist 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung
• —Kündigungsfrist bleibt 1 Monat zum Ende der Zinsbindung
• —Neue Finanzierung rechtzeitig aufeinander abstimmen

Umschuldung und Fristen beim Bankwechsel

Bei einer Umschuldung wird das bestehende Darlehen durch ein neues Kreditinstitut abgelöst. Die Fristen hierbei sind dieselben wie bei der Prolongation: Die Kündigung des alten Darlehens erfolgt mit der einmonatigen Frist zum Ende der Zinsbindung, sofern kein Sonderkündigungsrecht genutzt wird.

Der neue Kreditgeber muss die Restschuld rechtzeitig begleichen, damit keine Zahlungsverzögerungen entstehen. In der Praxis wird die neue Finanzierung so geplant, dass sie zum Ablauf der Zinsbindung greift. Wer bereits ein halbes Jahr vorher Angebote einholt, kann die besten Konditionen nutzen und gegebenenfalls noch Sondertilgungen vornehmen, um die Restschuld zu senken.

• —Umschuldung: Wechsel zu einem anderen Kreditinstitut
• —Kündigung des alten Darlehens mit 1-Monats-Frist
• —Neue Finanzierung muss Restschuld rechtzeitig begleichen
• —Halbes Jahr Vorlauf für Angebote und Sondertilgungen sinnvoll

Fazit

Die Fristen rund um die Anschlussfinanzierung sind klar geregelt, aber nur wer sie frühzeitig im Blick hat, kann seine Restschuld optimal finanzieren. Die reguläre Kündigungsfrist von einem Monat zum Ende der Zinsbindung, das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren mit sechs Monaten Frist sowie der empfohlene Planungshorizont von ein bis drei Jahren bilden das Fundament für eine sichere Weiterfinanzierung. Wer Angebote vergleicht, Forward-Darlehen prüft und gegebenenfalls Sondertilgungen vornimmt, kann die Anschlussfinanzierung so gestalten, dass sie langfristig zu stabilen und möglichst günstigen Konditionen führt.