Zunehmende Immobilien-NPL-Transaktionen in Deutschland erwartet

Nach einer Phase niedriger Zinsen und hoher Immobilienbewertungen bis zur Zinswende im Jahr 2022 wächst der Druck auf die Kreditbücher deutscher Banken. Dies impliziert nicht nur eine erwartete Zunahme des Transaktionsvolumens bei Immobilien-Non-Performing Loans (NPL), sondern auch eine erhöhte Attraktivität von NPL-Verkäufen für Banken und von NPL-Ankäufen für spezialisierte Investoren.

Das zu erwartende NPL-Transaktionsvolumen dürfte geringer ausfallen als in früheren Immobilienkrisen. Es wird angenommen, dass Transaktionen vermehrt Einzelabschlüsse betreffen und weniger große Portfolios umfassen werden. Diese Einschätzung basiert auf einem Whitepaper von 777 Capital Partners (777).

Treiber der Entwicklung

Ein wesentlicher Faktor für diese Entwicklung ist das hohe Finanzierungsvolumen aus den Jahren 2019 bis 2022. In diesem Zeitraum wurden Immobilienprojekte maßgeblich durch hohe Fremdkapitalanteile finanziert, begünstigt durch niedrige Zinsen und steigende Immobilienpreise. Zahlreiche dieser Finanzierungen laufen nun aus. Gleichzeitig haben sich die Marktbedingungen grundlegend gewandelt: Zinsen sind gestiegen, Immobilienwerte zeigen sich unter Druck, und die Baukosten bleiben auf hohem Niveau. Dies erschwert Refinanzierungen oder macht sie in Teilen unmöglich.

Zusätzlich erfährt das Bankensystem regulatorischen Druck. Der seit 2019 implementierte EU-weite NPL-Backstop führt zu einer Erhöhung der Eigenkapitalanforderungen für notleidende Kredite, je länger diese von den Banken gehalten werden. Diese Regelung macht es für viele Institute bilanziell vorteilhafter, sich frühzeitig von NPLs zu trennen.

Die anhaltende Zurückhaltung am Immobilieninvestmentmarkt verschärft die Situation weiter. Geringe Transaktionsvolumina und begrenzte Exit-Möglichkeiten setzen insbesondere Projektentwickler und hoch fremdfinanzierte Investoren unter Druck. Dies resultiert in einer steigenden Anzahl leistungsgestörter Kredite, vor allem im Gewerbeimmobiliensektor.

Markteinschätzungen und erste Transaktionen

Thomas Landschreiber, Founder & Partner bei 777 Capital Partners, bestätigte, dass das aktuelle Marktumfeld mehrere Faktoren aufweist, die klassischerweise zu einer Zunahme von NPL-Transaktionen führen. Er nannte hierbei steigende Refinanzierungsbedarfe, regulatorische Vorgaben und einen schwachen Investmentmarkt als wesentliche Gründe für den steigenden Handlungsdruck auf Banken.

Markus Dickopf, Managing Director bei 777 Capital Partners, wies darauf hin, dass erste NPL-Transaktionen bereits 2025 beobachtet wurden, und erwartet, dass weitere Verkäufe folgen werden, sobald sich die Preisfindung und Marktliquidität verbessern und einzelne Institute den Anfang gemacht haben.

777 Capital Partners selbst erwarb 2025 ein NPL-Portfolio von einer deutschen Bank in Abwicklung. Dieses Portfolio bestand aus 30 Darlehen mit einem Nennwert von 40 Millionen Euro, welche mehrheitlich durch Immobilien besichert waren.