BVI warnt vor Praxislücken im Gebäudemodernisierungsgesetz für Eigentümergemeinschaften

Das Bundeswirtschaftsministerium hat einen Referentenentwurf für das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) vorgelegt, das aus dem bisherigen Gebäudeenergiegesetz (GEG) hervorgehen soll. Der BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e. V. hat diesen Entwurf positiv aufgenommen. BVI-Präsident Thomas Meier betonte, dass die Immobilienwirtschaft lange auf einen konkreten Vorschlag gewartet habe, um Fehler der GEG-Novellierung von Anfang 2024 zu korrigieren. Gleichwohl sei eine intensive Überarbeitung des vorliegenden Entwurfs weiterhin erforderlich.

Besonders hervorgehoben wird die im Entwurf vorgesehene stärkere Technologieoffenheit bei Heizungsmodernisierungen. Das vorgesehene Betriebsverbot für Gas- und Ölheizungen ab dem Jahr 2045 soll entfallen. Herr Meier wies darauf hin, dass die Streichung der Paragraphen § 71 und §§ 71b–71p sowie § 72 als positiv zu bewerten sei, da dies die Entscheidungshoheit über die künftige Heizungsart wieder den Eigentümern überträgt. Die Anforderung, dass neue Heizungen in der Regel mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen müssen, soll ebenfalls entfallen.

Die Bundesregierung erkenne damit an, dass Heizungsmodernisierungen im Bestand differenzierte Ansätze erfordern. Nicht jedes Mehrfamilienhaus sei für Wärmepumpen oder Biomasse geeignet. Flexible Lösungen seien für die Modernisierung von Millionen bestehender Gebäude essentiell. Die Möglichkeit, moderne Gas- und Ölheizungen weiterhin zu nutzen, eröffne realistische, bezahlbare und sozialverträgliche Wege zur Modernisierung im Gebäudebestand.

Handlungsbedarf bei Wohnungseigentümergemeinschaften

Trotz der positiven Einschätzung hinsichtlich größerer Technologieoffenheit und Flexibilität identifiziert der BVI weiteren Handlungsbedarf, insbesondere im Kontext von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs). Eigentumswohnungen machen rund 25 Prozent des deutschen Wohnungsbestands aus, mit entsprechend hohem Sanierungsbedarf. Der Entwurf berücksichtigt die Komplexität der Beschlussfassung und Prozesssteuerung bei Modernisierungen im Wohnungseigentum nach Ansicht des BVI-Präsidenten nicht ausreichend.

Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum können im Gegensatz zu Einfamilienhäusern nicht kurzfristig oder durch Einzelentscheidung umgesetzt werden. Heizungsmodernisierungen erfordern Eigentümerversammlungen, formale Beschlüsse, belastbare Kostenschätzungen, Finanzierungskonzepte, Förderzusagen sowie Vergabe- und Umsetzungsverfahren. Der BVI fordert daher, die Ausarbeitung der gesetzlichen Details konsequent an der WEG-Praxis auszurichten.

• —Eigentümergemeinschaften benötigen praxistaugliche Fristen sowie realistische Zeitfenster für Beschlussfassung, Planung, Finanzierung und Umsetzung, auch im Hinblick auf die vorgesehene sogenannte Bio-Treppe.
• —Ein maßgeschneidertes und verlässliches Förderprogramm für Wohnungseigentümergemeinschaften ist überfällig, um die hohe Kostenlast und die komplexen Abstimmungsprozesse zu berücksichtigen.
• —Für WEGs sind rechtssichere Regelungen zur Kostenverteilung innerhalb der Gemeinschaft und zur Beschlussfassung trotz unklarer finanzieller Auswirkungen erforderlich.
• —Klare Regeln für die Bio-Treppe und Grünquoten, inklusive standardisierter, digitaler, rechtssicherer Nachweisverfahren und klarer Zuständigkeiten sind zu schaffen.

Des Weiteren wird Planungssicherheit bei Biomethan angemahnt, da belastbare Daten zur Verfügbarkeit und Preisentwicklung klimafreundlicher Brennstoffe noch fehlen und Preis- und Lieferrisiken nicht zulasten von Wohnungseigentümern gehen dürfen.

Sorgfältiges Gesetzgebungsverfahren gefordert

Der BVI mahnt ein sorgfältiges Gesetzgebungsverfahren an. Die kritisch bewertete Frist bis zum 11. Mai 2026 für Stellungnahmen der beteiligten Fachministerien sei zu kurz. Thomas Meier warnte davor, das neue Gesetz nach Monaten des Stillstands „im Schweinsgalopp“ zu verabschieden, da dieser Fehler bereits bei der letzten Novellierung gemacht worden sei. Es sei entscheidend, das Praxiswissen und den Erfahrungsschatz der Branche im parlamentarischen Verfahren intensiv zu nutzen, um die Weichen für die Modernisierung des Gebäudebestands und das Erreichen der Klimaziele korrekt zu stellen. Der BVI bietet hierfür seine Expertise an.