Gründung einer Bundeswohnungsbaugesellschaft ohne wirksamen Beitrag zur Wohnraummangel-Linderung

Nach Einschätzung des Immobiliendienstleisters Aengevelt Immobilien ist die vom Bundesbauministerium angedachte Gründung einer Bundeswohnungsbaugesellschaft nicht dazu geeignet, den bestehenden Wohnraummangel in strukturell starken Ballungsräumen wirksam zu adressieren. Eine neue Projektträgergesellschaft, deren Aufbau Jahre in Anspruch nähme, würde demnach mit den gleichen strukturellen Herausforderungen konfrontiert sein, die bereits tausende private, landeseigene, kommunale und genossenschaftliche Bauträger in Deutschland bewältigen müssen. Aus dieser Perspektive resultiert kein substanzieller Mehrwert durch eine solche Neugründung.

Die Initiative zur Schaffung einer „neuen bundeseigenen Wohnungsgesellschaft“ wurde zunächst im Programm eines Koalitionspartners zur Bundestagswahl 2025 formuliert, mit dem Ziel, den Wohnungsmarkt zu entlasten und Wohnraum für Angestellte sowie Beamte des Bundes bereitzustellen. Im resultierenden Koalitionsvertrag wurde jedoch lediglich festgeschrieben, dass die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) eigene Ressourcen für die Wohnungsfürsorge von Bundesbediensteten einsetzen kann. Ungeachtet dessen hat ein Koalitionspartner nach einem Jahr Regierungszeit eine dreiseitige Ideenskizze zur Etablierung einer „Bundesgesellschaft für bezahlbaren Wohnungsbau“ vorgelegt. Diese Skizze soll in den kommenden sechs Monaten in Zusammenarbeit mit dem Bundesbauministerium zu einem konkreten Konzept ausgearbeitet werden. Da der Wohnungsbau primär in der Zuständigkeit der Länder liegt, wäre für die Umsetzung einer Bundeswohnungsgesellschaft eine Grundgesetzänderung erforderlich, wofür die Zustimmung einer weiteren Partei angestrebt wird.

Aufgaben und Herausforderungen der geplanten Gesellschaft

Die genauen Aufgabenprofile der potenziellen neuen Gesellschaft sind zum derzeitigen Zeitpunkt noch nicht vollumfänglich definiert. Gemäß ersten Vorstellungen soll die neu zu etablierende Bundesgesellschaft in Kooperation mit der BImA bundeseigene Grundstücke erschließen, Projekte in serieller und kosteneffizienter Bauweise entwickeln, diese öffentlich ausschreiben und privaten Bauträgern zinsgünstige Darlehen zur Realisierung zur Verfügung stellen. Seitens des Bundesbauministeriums ist geplant, die vorteilhaften Finanzierungskonditionen, die sich aus dem AAA-Rating des Bundes ergeben, an die im Rahmen von Ausschreibungen ausgewählten Bauträger weiterzugeben.

Aengevelt sieht in einer zusätzlichen Bundesbaugesellschaft keine Vorteile gegenüber der bestehenden Akteurslandschaft. Die BImA agiert bereits seit dem 1. Januar 2005 bundesweit als Immobilienunternehmen des Bundes und kann Grundstücke für Wohnbauzwecke bereitstellen. Zudem profitieren die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie die Wohnungsbaufördergesellschaften der Länder von dem günstigen Rating des Bundes und gewähren Bauherren, modellabhängig, zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse. Für die Durchführung von Bauprojekten stehen ferner zahlreiche private, landeseigene, kommunale und genossenschaftliche Bauträger, Wohnungsunternehmen, Family Offices und institutionelle Anleger bereit. Diese Akteure verfügen über langjährige Markterfahrung, Kompetenz und Personal, welches eine neue Bundesgesellschaft erst unter Überwindung von bürokratischen Hemmnissen aufbauen müsste. Überdies pflegen diese meist regional operierenden Bauträger etablierte Kontakte zu kommunalen Planungs- und Genehmigungsbehörden sowie zur lokalen Bauwirtschaft. Der Mehrwert einer vornehmlich aus Berlin agierenden Bundesgesellschaft für Planungsaufgaben wird von Aengevelt nicht erkannt.

Strukturelle Probleme im Wohnungsbau

Die Skepsis gegenüber dem Vorhaben wird auch von baupolitischen Vertretern geäußert, die eine neue staatliche Wohnungsbaugesellschaft mit den gleichen strukturellen Problemen konfrontiert sehen, wie sie bereits andere Bauherren betreffen. Zu diesen strukturellen Problemen zählen unter anderem die unzureichende Baulandausweisung durch Kommunen, die zu einer mangelnden Verfügbarkeit und einem überhöhten Preisniveau für Baugrundstücke führt. Des Weiteren tragen hohe Baukosten aufgrund einer Vielzahl regulativer Auflagen von Bund, Ländern und Kommunen sowie anspruchsvolle Normen, oft am erforderlichen Nutzungsmix vorbeigehende planerische Vorgaben, die serielle Bauweisen erschweren, und komplexe Quotenauflagen der Kommunen zur Problematik bei. Diese Faktoren resultieren in nicht kostendeckenden Mieteinnahmen und einer anhaltend unzureichenden steuerlichen Förderung.

Eine Immobilienanalyse bewertet das Vorhaben als ein politisches Projekt, das zwar symbolträchtig und sichtbar sei, jedoch keinen wirksamen Beitrag zur Lösung der Wohnkrise leiste. Es wird die Ansicht vertreten, dass die Reaktion auf eine strukturelle Krise durch die Gründung einer neuen Bundesgesellschaft die Ursachenanalyse durch „Organisationsromantik“ ersetzt. Es wird darauf hingewiesen, dass das Kernproblem des Wohnungsbaus darin liegt, dass die Wohnungspolitik trotz des sich verschärfenden Wohnraummangels nicht die notwendige Priorität erhält. Andere Themen wie Klima-, Landschafts-, Baumschutz, Barrierefreiheit, Park- und Spielplätze würden als vorrangiger betrachtet. Diese Auflagen würden die Baukosten derart erhöhen, dass die gedeckelten Mieteinnahmen für eine wirtschaftliche Darstellung von Projekten nicht ausreichen. Die Initiative zur Gründung einer neuen Bundesgesellschaft sei eher eine Ablenkung von den eigentlichen Ursachen und diene ideologischen Gründen zur Stärkung des Staates.