Büroperformance: Victor Prime Office verzeichnet moderate Entwicklung

Der Büroperformance-Indikator Victor Prime Office konnte zu Beginn des Jahres 2026 nicht an die positive Dynamik der vorangegangenen Quartale anknüpfen. Im ersten Quartal 2026 verzeichnete der Index lediglich einen moderaten Anstieg von 0,3 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Diese Entwicklung führte seit dem Ausbruch der kriegerischen Auseinandersetzungen im Nahen Osten zu einer Seitwärtsbewegung des Indikators.

Während im vierten Quartal 2025 noch vorsichtiger Optimismus am Markt herrschte und der deutsche Büroinvestmentmarkt an Fahrt aufnahm, führte der Beginn des Irankriegs zu einer deutlichen Verlangsamung der Aktivitäten vieler Marktteilnehmer. Der Indikatorstand für die Toplagen der deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München lag Ende März 2026 bei 174,5 Punkten.

Ralf Kemper, Head of Value and Risk Advisory bei JLL Germany, kommentierte, dass die geopolitischen Verwerfungen den Gesamtmarkt nicht vollständig zum Erliegen gebracht haben. Transaktionen seien auch in der zweiten Februarhälfte und im März noch erfolgt, was im Vergleich zu früheren externen Schocks positiv zu bewerten sei. Gleichwohl sei die Unsicherheit erheblich gestiegen, und viele Marktakteure, insbesondere Eigenkapitalgeber, warten die weitere Entwicklung ab. Der Investmentmarkt habe sich stark verlangsamt, jedoch fänden Transaktionen von Top-Immobilien weiterhin auf den aktuellen Renditeniveaus statt. Käuferinduzierte Preisanpassungen gegen Ende von Verkaufsverhandlungen würden regelmäßig beobachtet, jedoch in moderatem Rahmen bleiben. Die Verkäuferseite zeige sich nicht bereit, signifikante Preisabschläge zu akzeptieren, sodass Transaktionen entweder im Rahmen der Verkäufererwartung – wenn auch verlangsamt – stattfänden oder Immobilienverkäufe zurückgezogen würden.

Stabile Spitzenrenditen und differenzierte Entwicklungen

Die Spitzenrenditen blieben im ersten Quartal 2026 in allen fünf betrachteten Immobilienhochburgen unverändert. Sie bewegten sich in einer Spanne von 4,05 Prozent in Hamburg und München bis 4,6 Prozent in Frankfurt. Herr Kemper ergänzte, dass Deutschland im europäischen Vergleich weiterhin ein relativ teurer Markt sei, da in vielen anderen europäischen Märkten höhere Renditen erzielt werden könnten. Dort seien jedoch auch die risikolosen Zinsen, gemessen an den Umlaufrenditen langfristiger Staatsanleihen, aufgrund höherer Staatsverschuldung teils deutlich höher. Internationale Investoren würden das geringere Risiko in Deutschland derzeit offenbar nicht honorieren.

Trotz des herausfordernden Marktumfelds konnte der Büroinvestmentmarkt das positive Momentum von Ende 2025 in das neue Jahr überführen. Das Transaktionsvolumen am Büroinvestmentmarkt in den betrachteten fünf Städten übertraf im Auftaktquartal 2026 mit rund einer Milliarde Euro das Ergebnis des Vorquartals um gut fünf Prozent. Dies liegt sogar leicht über dem Quartalsdurchschnitt der vergangenen drei Jahre. Der Ausblick für den Rest des Jahres ist derzeit noch unklar.

Regionale Unterschiede im Vermietungsmarkt

Im ersten Quartal zeigten die Indexwerte eine differenzierte Entwicklung. Die Berliner Spitzenlagen verzeichneten mit einem Plus von 1,6 Prozent auf 182,9 Punkte den stärksten Zuwachs unter den fünf Metropolen. Bei stagnierenden Spitzenrenditen, wie in den übrigen betrachteten Städten, profitierte die Hauptstadt ausschließlich von positiven Impulsen aus dem Vermietungsmarkt und damit verbundenen Marktmietsteigerungen. Die anderen Hochburgen zeigten sich stabil. Die Hamburger Innenstadt legte moderat um 0,5 Prozent auf 199,6 Punkte zu und behauptete ihre Spitzenposition, primär durch Mietanstiege. Die Münchner Innenstadt verzeichnete ein Plus von 0,2 Prozent auf 194,5 Punkte, während die Frankfurter Bankenlage mit 152,6 Punkten stagnierte. Die Düsseldorfer Bankenlage belegte mit einem Minus von 0,4 Prozent auf 157,9 Punkte den letzten Platz, was auf gesunkene Mieten und einen erhöhten Leerstand zurückzuführen ist.

Herr Kemper merkte an, dass Berlin im Jahresvergleich besser performt habe als 2025, mit mehreren Vermietungen, auch im Teilmarkt Mediaspree, der zuvor kritisch betrachtet wurde. Größere Gesuche am Markt, unter anderem von der öffentlichen Hand, sowie ein prominenter Deal in Schöneberg über 12.000 m² unterstreichen die verbesserte Vermietungsdynamik in der Hauptstadt. Deutschlandweit hat sich der Bürovermietungsmarkt jedoch abgeschwächt. Mit knapp 540.000 m² Flächenumsatz in den fünf Städten liegt das Ergebnis zwar minimal über dem Vorquartal, jedoch auf geringem Niveau und unter dem Durchschnitt der vergangenen drei Jahre. Aufgrund des Angebotsengpasses für hochwertige Büroflächen in Spitzenlagen und des weiterhin geringen Fertigstellungsvolumens könnten sich die Spitzenmieten im zweiten Halbjahr 2026 weiter erhöhen, trotz des niedrigen Vermietungsvolumens und der geopolitischen sowie ökonomischen Herausforderungen.

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen haben sich seit Kriegsausbruch fundamental verändert. Das Wirtschaftswachstum verbleibt auf niedrigem Niveau, Wachstumsprognosen wurden kürzlich halbiert, während die Inflationserwartungen signifikant gestiegen sind. Die Renditen für Staatsanleihen, welche mit Immobilien als Anlageoption konkurrieren, liegen deutlich höher als noch vor einigen Monaten. Herr Kemper konstatierte, dass alle langfristigen Prognosen von Ende 2025 im Grunde obsolet seien. Derzeit könne nur kurzfristig geplant und „auf Sicht“ agiert werden, was die Aktivitäten in einem Segment langfristiger Anlageformen wie Immobilien hemme.