Sie verkaufen Ihre Münchner Immobilie und sichern sich gleichzeitig den lebenslangen Nießbrauch. Damit wird Kapital frei, während Sie weiterhin dort wohnen oder später vermieten und die Mieteinnahmen behalten können.
KI-generiertVerkehrswert, Nießbrauch und Kaufpreis sind drei getrennte Größen. Zuerst wird die Immobilie unbelastet bewertet. Danach wird der Kapitalwert des vorbehaltenen Rechts ermittelt. Die Vertragsgestaltung legt schließlich fest, welche Nutzungen, Kosten und Pflichten bei Ihnen verbleiben.
Lage, Zustand, Wohnfläche und Vergleichsobjekte bestimmen den unbelasteten Verkehrswert der Münchner Immobilie.
Jahresmietwert und gesetzlicher Vervielfältiger ergeben den Kapitalwert des lebenslangen Nutzungsrechts.
Rangstelle, Vermietungsrecht, Kostenverteilung und mögliche Abfindung bei vorzeitiger Aufgabe werden eindeutig geregelt.
Bei 850.000 € Verkehrswert und einem Jahresmietwert von 34.000 € ergibt ein beispielhafter Vervielfältiger von 11,27 einen Nießbrauchwert von rund 383.000 €. Rechnerisch verbleiben etwa 466.000 € vor individuellen Vertrags-, Transaktions- und Bewertungsfaktoren. Zusätzlich bleibt die Nutzung oder Vermietung der Immobilie erhalten.
Unverbindliches Rechenbeispiel nach der Systematik des §14 BewG und der Sterbetafel 2020/22. Ein Angebot setzt eine individuelle Bewertung und rechtliche Prüfung voraus.
Der Nießbrauch ist mehr als ein bloßes Bleiberecht. Sie können die Immobilie selbst bewohnen, sie vermieten und die Erträge beziehen. Gleichzeitig müssen gewöhnliche Unterhaltung, öffentliche Lasten und Versicherungen vertraglich sauber verteilt werden. Gerade bei Münchner Objekten entscheidet diese Verteilung neben dem Kaufpreis über die langfristige Wirtschaftlichkeit.
Sechs anonymisierte Verkaufsfälle verdeutlichen, welche wirtschaftlichen und vertraglichen Punkte bei einem Verkauf mit Nießbrauch zusammenwirken.
Eine Eigentümerin erhält sehr unterschiedliche Kaufpreisangebote. Erst eine unabhängige Bewertung der unbelasteten Wohnung und eine separate Berechnung des Nießbrauchs machen die Angebote vergleichbar.
Entscheidend: Keinen pauschalen Abschlag ohne nachvollziehbare Wertermittlung akzeptieren.
Auf dem Haus lastet noch eine Finanzierung. Beim Verkauf wird die Bank zuerst abgelöst; zugleich muss der Nießbrauch in der vereinbarten Rangstelle rechtssicher eingetragen werden.
Entscheidend: Kaufpreisfälligkeit, Grundschuldablösung und Rangstelle koordinieren.
Vor dem Verkauf steht die Frage, ob Bad und Fenster noch erneuert werden sollen. Die Bewertung vergleicht Investitionskosten, möglichen Mehrwert und die spätere Pflicht zur gewöhnlichen Unterhaltung.
Entscheidend: Nur Maßnahmen umsetzen, deren wirtschaftlicher Nutzen belegt ist.
Ein Ehepaar unterschiedlichen Alters verkauft gemeinsam. Das Nießbrauchrecht soll für beide gelten und erst mit dem Tod der länger lebenden Person enden.
Entscheidend: Berechnung und Vertragsende auf beide Lebenszeiten abstimmen.
Der Verkäufer nutzt eine Wohnung selbst und bezieht Mieten aus einem Laden sowie weiteren Einheiten. Der Vertrag muss die unterschiedlichen Flächen, Mietverhältnisse und Bewirtschaftungspflichten abbilden.
Entscheidend: Erträge, Kosten und Verwaltungsrechte je Nutzungseinheit festlegen.
Der Eigentümer erwägt langfristig einen Umzug ins Ausland. Bereits beim Verkauf wird vereinbart, wie eine spätere Löschung bewertet, abgefunden und notariell umgesetzt werden kann.
Entscheidend: Keine spätere Abfindung ohne klare Bewertungsmethode offenlassen.
Beispielhafte, anonymisierte Fallszenarien. Sie dienen der Orientierung und sind keine Kundenbewertungen.
Geschäftsführer der FREITAG® Beteiligungsgesellschaft mbH
Für Ihre Entscheidung werden unbelasteter Verkehrswert, ortsüblicher Mietwert, Dauer des Rechts und gewünschte Vertragsregelungen getrennt ausgewiesen. So sehen Sie vor dem Verkauf, welches Kapital frei wird und welche Rechte bleiben.
