Maklerprovision – Wer zahlt was?

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie gehört zu den größten finanziellen Entscheidungen im Leben vieler Menschen. Ein Immobiliengeschäft ist komplex und erfordert oft professionelle Unterstützung, weshalb Eigentümer und Interessenten auf die Expertise von Immobilienmaklern zurückgreifen. Diese vermitteln zwischen den Parteien und erbringen eine Vielzahl von Dienstleistungen. Für diese Vermittlungstätigkeit fällt in der Regel eine Maklerprovision an, auch Maklercourtage genannt. Die Frage, wer diese Kosten trägt und wie hoch sie ausfallen, ist für alle Beteiligten von entscheidender Bedeutung. In Deutschland haben sich die Regelungen zur Maklerprovision in den letzten Jahren wiederholt geändert, was die Situation für Laien unübersichtlich machen kann. Ziel dieses Ratgebers ist es, Ihnen einen umfassenden Überblick über die aktuelle Rechtslage, die üblichen Provisionshöhen und die Verteilung der Kosten beim Immobilienkauf und -verkauf zu geben, sodass Sie gut informiert in Verhandlungen treten können.

Was ist eine Maklerprovision?

Die Maklerprovision ist das Entgelt, das ein Immobilienmakler für seine erfolgreiche Vermittlungstätigkeit erhält. Sie wird fällig, sobald durch die Leistung des Maklers ein wirksamer Kauf- oder Mietvertrag zustande gekommen ist. Der Makler erbringt dabei in der Regel eine Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit. Bei der Nachweistätigkeit führt der Makler den Interessenten mit dem Verkäufer oder Vermieter zusammen, sodass diese direkt miteinander verhandeln können. Bei der Vermittlungstätigkeit wirkt der Makler aktiv auf den Abschluss des Vertrages hin, indem er beispielsweise Preisverhandlungen führt, Besichtigungen organisiert und die Vertragsparteien berät. Die Höhe der Provision wird prozentual vom Kaufpreis der Immobilie oder von der vereinbarten Kaltmiete berechnet und ist nicht gesetzlich festgeschrieben (außer bei Vermietung von Wohnraum). Sie variiert je nach Bundesland und individueller Vereinbarung.

• —Die Maklerprovision ist das Honorar für die Vermittlung und/oder den Nachweis einer Immobilie.
• —Sie wird erst fällig, wenn ein rechtsgültiger Miet- oder Kaufvertrag abgeschlossen wurde.
• —Die Höhe ist in der Regel ein Prozentsatz des Kaufpreises oder der Kaltmiete.
• —Die genaue Höhe und Verteilung kann je nach Art des Geschäfts und Bundesland variieren.

Historische Entwicklung und aktuelle Rechtslage beim Immobilienkauf

Vor dem 23. Dezember 2020 gab es in Deutschland keine bundeseinheitliche Regelung zur Verteilung der Maklerprovision beim Kauf von Wohnimmobilien. Es war gängige Praxis, dass der Käufer die gesamte Maklerprovision allein trug, insbesondere in Ballungsräumen mit hoher Nachfrage. Dies führte oft zu hohen Nebenkosten für die Erwerber, die zusätzlich zum Kaufpreis und weiteren Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notarkosten anfielen. Um die Belastung für Immobilienkäufer zu senken und mehr Transparenz zu schaffen, wurde das 'Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser' eingeführt, das am 23. Dezember 2020 in Kraft trat. Dieses Gesetz hat die Verteilung der Maklerkosten neu geregelt.

Seitdem gilt das sogenannte Bestellerprinzip light oder die hälftige Teilung. Die Kernpunkte der neuen Regelung sind:

• —Verpflichtende Textform: Der Maklervertrag muss zwingend in Textform (z.B. E-Mail) geschlossen werden, um gültig zu sein.
• —Anteilige Provision: Der Käufer einer Wohnimmobilie kann zu nicht mehr als der Hälfte der Maklerprovision herangezogen werden.
• —Zahlung nach Nachweis: Der Käufer muss seinen Anteil erst zahlen, wenn der Verkäufer nachgewiesen hat, dass er seinen Anteil bezahlt hat.

Wer zahlt die Maklerprovision beim Immobilienkauf?

Das Gesetz vom 23. Dezember 2020 hat klare Regeln für die Kostenverteilung beim Kauf von Wohnimmobilien (Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser) geschaffen. Beim Verkauf anderer Immobilienarten, wie zum Beispiel Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien oder unbebauten Grundstücken, gelten diese Regelungen nicht. Dort kann weiterhin frei verhandelt werden, und es ist oft noch üblich, dass eine Partei die gesamte Provision trägt. Für Wohnimmobilien gilt seit Ende 2020 jedoch der Grundsatz der hälftigen Teilung.

Dies bedeutet konkret, dass der Verkäufer, der den Makler in der Regel beauftragt hat und somit der 'Besteller' der Leistung ist, mindestens die Hälfte der Maklerprovision zahlen muss. Der Käufer kann dann zu höchstens der anderen Hälfte der Provision herangezogen werden. Eine Vereinbarung, bei der der Käufer einen höheren Anteil als der Verkäufer zahlen muss, ist unwirksam. Ebenso unwirksam ist eine einseitige Abwälzung der gesamten Kosten auf den Käufer, es sei denn, der Käufer hat den Makler als erster beauftragt (zum Beispiel durch einen Suchauftrag). Auch in diesem Fall muss der Käufer jedoch nur den Anteil zahlen, den der Verkäufer auch gezahlt hätte, und der Makler darf keine höhere Provision von ihm verlangen, als es der ortsübliche Satz für beide Seiten wäre.

• —Immobilienkauf (Wohnimmobilien): Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision in der Regel hälftig.
• —Der Verkäufer muss seinen Anteil zuerst nachweisen, bevor der Käufer zur Zahlung verpflichtet ist.
• —Immobilienkauf (Gewerbe, Grundstücke, Mehrfamilienhäuser): Kostenverteilung ist frei verhandelbar.
• —Bestellerprinzip (Ausnahme): Hat ausschließlich der Käufer den Makler beauftragt (Suchauftrag), kann er die gesamte Provision tragen, jedoch maximal zum ortsüblichen Satz.

Übliche Provisionshöhen in Deutschland

Die Höhe der Maklerprovision ist, abgesehen von der Wohnungsvermietung, nicht bundeseinheitlich gesetzlich festgelegt. Sie wird individuell zwischen Makler und Auftraggeber vereinbart und orientiert sich an regionalen Gegebenheiten sowie dem Immobilienwert. Die Provisionssätze variieren daher stark je nach Bundesland und sogar innerhalb verschiedener Regionen eines Bundeslandes. In der Regel bewegt sich die Gesamtprovision beim Immobilienkauf zwischen 3,57 % und 7,14 % (inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer von 19 %) des beurkundeten Kaufpreises. Diese Sätze beinhalten die Mehrwertsteuer, die seit dem 01.07.2020 19 % beträgt. Früher war der Satz 5,95% bis 7,14% inklusive 19% Mehrwertsteuer, bei dem der Verkäufer die gesamten Nebenkosten getragen hat. Mit der neuen Regelung sinkt der nominelle Satz auf den Käufer, aber nicht zwingend die Gesamtprovision.

Einige Beispiele für übliche Gesamtprovisionen (geteilte Zahlung):

• —Bayern, Baden-Württemberg, Hessen: Oft 3,57 % für Käufer und 3,57 % für Verkäufer (insgesamt 7,14 %).
• —Berlin, Brandenburg, Hamburg: Oft 3,57 % für Käufer und 3,57 % für Verkäufer (insgesamt 7,14 %).
• —Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz: Oft 3,57 % für Käufer und 3,57 % für Verkäufer (insgesamt 7,14 %)
• —Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen: Oft 3,57 % für Käufer und 3,57 % für Verkäufer (insgesamt 7,14 %).

Es ist wichtig zu beachten, dass dies nur Durchschnittswerte sind und die tatsächliche Provision je nach Makler, Marktlage und Verhandlungsgeschick abweichen kann. Eine detaillierte Übersicht über die in Ihrem Bundesland üblichen Sätze kann Ihnen der Immobilienverband Deutschland (IVD) oder lokale Maklerkammern geben.

Rechenbeispiel für die Maklerprovision

Um die Auswirkungen der Maklerprovision auf die Gesamtkosten besser zu veranschaulichen, betrachten wir ein konkretes Beispiel. Angenommen, Sie möchten ein Einfamilienhaus in Bayern kaufen, dessen Kaufpreis 500.000 Euro beträgt und für das eine Maklerprovision von 7,14 % inklusive Mehrwertsteuer vereinbart wurde.

Gesamtprovision = 7,14 % von 500.000 Euro = 35.700 Euro.

• —Anteil des Verkäufers (mindestens die Hälfte): 35.700 Euro / 2 = 17.850 Euro.
• —Anteil des Käufers (maximal die Hälfte): 35.700 Euro / 2 = 17.850 Euro.
• —Die Gesamtkosten für den Käufer würden in diesem Fall neben dem Kaufpreis von 500.000 Euro und der Provision von 17.850 Euro noch die Grunderwerbsteuer (in Bayern aktuell 3,5 % von 500.000 Euro = 17.500 Euro) und Notar- sowie Grundbuchkosten (ca. 1,5 % von 500.000 Euro = 7.500 Euro) betragen. Die Nebenkosten für den Käufer beliefe sich somit auf rund 42.850 Euro (ohne mögliche Gutachterkosten oder andere Auslagen).

Dieses Beispiel zeigt, dass die Maklerprovision auch bei der hälftigen Teilung einen erheblichen Anteil der Nebenkosten beim Immobilienkauf ausmacht und sorgfältig einkalkuliert werden sollte.

Maklerprovision bei der Vermietung von Wohnraum

Anders als beim Immobilienkauf gibt es für die Vermittlung von Mietverträgen über Wohnraum bereits seit dem 1. Juni 2015 das sogenannte Bestellerprinzip. Dieses Prinzip besagt, dass derjenige die Maklerprovision zahlt, der den Makler beauftragt hat. Im Klartext: Wenn der Vermieter einen Makler beauftragt, um einen Mieter für seine Wohnung zu finden, muss auch der Vermieter die Maklerprovision zahlen. Eine Abwälzung der Kosten auf den potenziellen Mieter ist in diesem Fall nicht zulässig.

Nur wenn der Mieter selbst einen Makler beauftragt, um für ihn eine Wohnung zu finden (sogenannter Suchauftrag), muss der Mieter die Provision zahlen. Diese Regelung hat die Mieter in Deutschland deutlich entlastet, da zuvor oft die gesamte Provision von den Mietern getragen werden musste, auch wenn sie den Makler gar nicht aktiv gesucht hatten. Die Höhe der Provision bei Vermietung ist zudem gedeckelt. Sie darf maximal zwei Netto-Kaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer betragen.

• —Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision.
• —Überwiegend zahlt der Vermieter die Maklercourtage.
• —Der Mieter zahlt nur bei eigenem Suchauftrag.
• —Provisionshöhe ist gedeckelt: maximal zwei Monatskaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer.

Wichtige Aspekte und Fallstricke

Obwohl die Gesetzeslage klarer geworden ist, gibt es immer noch Punkte, auf die Immobilienkäufer und -verkäufer achten sollten, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden. Die Textform des Maklervertrages ist essenziell. Ein mündlich geschlossener Maklervertrag ist bei Wohnimmobilienkäufen seit dem 23. Dezember 2020 nicht mehr gültig. Lassen Sie sich immer einen schriftlichen Vertrag geben und prüfen Sie diesen genau. Achten Sie auf versteckte Klauseln oder ungerechtfertigte Kostenpunkte.

Es kann auch vorkommen, dass Makler versuchen, die neuen Regelungen zu umgehen. Ein häufiger Versuch ist beispielsweise, dass der Verkäufer die volle Provision zahlt und dies gleichzeitig in den Kaufpreis integriert, um den Käufer indirekt zu belasten. Auch wenn dies die eigentliche Absicht des Gesetzes untergräbt, ist es rechtlich schwer zu ahnden, wenn der Kaufpreis nicht offensichtlich überhöht ist. Achten Sie daher immer auf eine realistische Immobilienbewertung. Des Weiteren sollten Sie darauf achten, dass die Zahlung der Käuferprovision erst nach nachgewiesener Zahlung des Verkäuferanteils erfolgt, wie es das Gesetz vorschreibt. Bewahren Sie sich also den Beleg über die Zahlung des Verkäufers auf oder lassen Sie sich dies vom Makler bestätigen.

• —Maklerverträge müssen in Textform vorliegen, mündliche Absprachen sind ungültig.
• —Prüfen Sie den Vertrag genau auf unerwartete Klauseln oder Kosten.
• —Achten Sie auf unseriöse Versuche, die Provisionsaufteilung zu umgehen.
• —Die Kaufpreisgestaltung sollte marktüblich sein und die Provision transparent ausgewiesen werden.
• —Ihre Zahlung als Käufer ist erst nach Nachweis der Verkäuferzahlung fällig.

Fazit

Die Regelungen zur Maklerprovision in Deutschland haben sich insbesondere beim Kauf von Wohnimmobilien zum Vorteil der Käufer verändert. Die hälftige Teilung der Maklerkosten ist seit Dezember 2020 der Standard, was Transparenz und Fairness fördert. Bei der Vermietung von Wohnraum gilt bereits länger das Bestellerprinzip, welches die Auftraggeber als Kostenträger identifiziert. Trotz dieser klaren gesetzlichen Vorgaben ist es für Immobiliensuchende und -anbieter unerlässlich, sich vorab umfassend zu informieren. Verstehen Sie die Provisionshöhen in Ihrer Region, prüfen Sie Maklerverträge sorgfältig und achten Sie auf die korrekte Abwicklung der Zahlungen. Eine umfassende Kenntnis der Rechtslage schützt Sie vor unnötigen Kosten und Streitigkeiten und ermöglicht Ihnen eine informierte und sichere Abwicklung Ihres Immobiliengeschäfts. Bei Unsicherheiten oder komplexen Sachverhalten empfiehlt es sich immer, rechtlichen Rat einzuholen.