Berliner Büromarkt: Stabilisierungstendenzen absehbar

Nach Analysen von Aengevelt Research schloss der Berliner Büromarkt das Jahr 2025 mit einem Flächenumsatz von rund 475.000 Quadratmetern ab. Dieses Ergebnis lag etwa 17 Prozent unter dem Vorjahreswert von 570.000 Quadratmetern (2024) und rund 40 Prozent unter dem Durchschnitt der letzten Dekade (2015-2024: 794.000 Quadratmeter pro Jahr). Bundesweit positionierte sich Berlin damit auf dem dritten Platz, hinter Frankfurt am Main mit rund 564.000 Quadratmetern und München mit rund 550.000 Quadratmetern.

Die Prognosen von Aengevelt Research deuten für 2026 auf einen anziehenden Büroflächenumsatz von voraussichtlich 550.000 Quadratmetern hin, was eine sukzessive Erholung des Marktes signalisiert. Diese Einschätzung wird durch die Entwicklungen im ersten Quartal 2026 gestützt, in dem ein Büroflächenumsatz von rund 151.000 Quadratmetern realisiert wurde. Dies entspricht einem Zuwachs von etwa 51 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2025 (rund 100.000 Quadratmeter), wenngleich der Wert noch circa 10 Prozent unter dem Dekadenmittel von rund 168.400 Quadratmetern (Ø 1. Q 2015-2024) liegt.

Entwicklung der Angebotsreserve und Flächenfertigstellungen

Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve, bestehend aus bezugsfertigen Flächen innerhalb von drei Monaten, ist seit 2019, als sie bei 280.000 Quadratmetern lag, signifikant gestiegen. Anfang 2026 erreichte die Angebotsreserve einen Wert von rund 1.850.000 Quadratmetern, verglichen mit rund 1.390.000 Quadratmetern Anfang 2025. Dies führte zu einem Anstieg der Leerstandsquote auf rund 8,4 Prozent des Gesamtbüroflächenbestandes von rund 22 Millionen Quadratmetern, gegenüber 6,4 Prozent Anfang 2025.

Bereinigt man die aktuelle Angebotsreserve um die für einen funktionierenden Markt notwendige Fluktuationsreserve von rund 900.000 Quadratmetern sowie den latenten und strukturellen Leerstand (185.000 Quadratmeter respektive 170.000 Quadratmeter), resultiert ein wieder steigender Überhang von rund 600.000 Quadratmetern nach Jahren des Angebotsdefizits. Aengevelt Research erwartet bis Ende 2026 einen weiteren Anstieg der Angebotsreserve auf etwa 2 Millionen Quadratmeter.

Das Volumen der Büroflächenfertigstellungen ist ebenfalls zu beachten. Nach einem deutlichen Wachstum seit 2020, mit Werten über 500.000 Quadratmetern zwischen 2021 und 2023 (2021: rund 580.000 Quadratmeter; 2022: rund 750.000 Quadratmeter; 2023: rund 617.000 Quadratmeter), sanken die Neubauflächen 2024 auf rund 495.000 Quadratmeter. Für 2025 prognostiziert Aengevelt Research mit rund 400.000 Quadratmetern ein weiter rückläufiges Fertigstellungsvolumen, das damit moderat unter dem Dekadenmittel von rund 422.000 Quadratmetern (Ø 2015-2024) liegt. Auch für 2026 wird ein Fertigstellungsvolumen von erneut rund 400.000 Quadratmetern neuer Bürofläche erwartet.

Mietpreisentwicklung

Die gewichtete Spitzenmiete in Berlin präsentierte sich gegenüber dem Vorjahr stabil bei aktuell rund 45 Euro pro Quadratmeter. Damit positioniert sich Berlin hinter den führenden Standorten München (58 Euro pro Quadratmeter) und Frankfurt am Main (54 Euro pro Quadratmeter). Die mittlere Miete in zentralen Lagen verblieb ebenfalls unverändert bei rund 29 Euro pro Quadratmeter. Für den Jahresverlauf 2026 prognostiziert Aengevelt Research einen leichten Anstieg der Spitzenmiete auf rund 46 Euro pro Quadratmeter.