Pfandbriefbanken verzeichnen Wachstum im Immobiliengeschäft und steigendes Emissionsvolumen in 2025

Das Geschäftsjahr 2025 war für die dem Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) angehörenden Institute erfolgreich. Trotz eines wirtschaftlich anspruchsvollen Umfelds konnte eine Ausweitung der neuen Immobiliendarlehen sowie des Pfandbriefvolumens realisiert werden. Diese Entwicklung ist auf die ganzjährig anhaltende Erholungsphase an den Immobilienmärkten zurückzuführen sowie auf eine kontinuierlich hohe Investorennachfrage nach Pfandbriefen.

Gero Bergmann, Präsident des vdp, hob auf der Jahrespressekonferenz des Verbands hervor, dass die Herausforderungen für die Gesamtwirtschaft in den vergangenen Jahren zugenommen hätten, was sich auch auf den Finanzsektor übertragen habe. Vor diesem Hintergrund bewertete er das Geschäftsjahr 2025 der vdp-Mitgliedsinstitute als erfolgreich. Die positive Entwicklung der für das Pfandbriefgeschäft relevanten Märkte habe hierzu beigetragen. Der deutsche Immobilienmarkt setzte nach der abrupten Zinswende die 2024 begonnene Erholungsphase im Jahr 2025 fort. Die Preissteigerungen waren stetig, jedoch mit geringerer Dynamik als in Perioden niedriger Zinsen. Das Immobilienfinanzierungsgeschäft verzeichnete im Berichtsjahr deutliche Zuwächse, und auch der Pfandbriefmarkt zeigte sich robust, mit einem spürbaren Anstieg sowohl beim Absatz als auch beim Umlauf.

Ausblick und Immobilienpreisentwicklung

Trotz der positiven Entwicklungen äußerte Bergmann einen vorsichtigen Ausblick für das Gesamtjahr 2026, insbesondere vor dem Hintergrund geopolitischer Eskalationen. Der Konflikt im Iran habe die Marktunsicherheit verstärkt und wirke sich negativ auf Inflation und Wirtschaftswachstum aus. Die Pfandbriefbanken seien jedoch in der Lage, auch diese schwierigen Rahmenbedingungen zu meistern. Für die weitere Entwicklung der Immobilienpreise und der Vergabe neuer Immobiliendarlehen sind die zukünftigen Entwicklungen bei Baukosten und Zinskonditionen maßgeblich. Aktuell wird für 2026 mit leicht steigenden Preisen gerechnet, und auch die Geschäftsaussichten für die Pfandbriefbanken werden grundsätzlich positiv eingeschätzt.

Die Immobilienpreise in Deutschland stiegen im Jahr 2025 quartalsweise an. Der vdp-Immobilienpreisindex zeigte im Schlussquartal einen Anstieg von 4,0 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Wohnimmobilienpreise waren hierbei der primäre Treiber und verzeichneten deutschlandweit ein Plus von 4,2 Prozent innerhalb eines Jahres; in den Top-7-Städten erreichte der Zuwachs 4,7 Prozent. Gewerbeimmobilienpreise, bestehend aus Büro- und Einzelhandelsimmobilien, stiegen bundesweit durchschnittlich um 3,5 Prozent. Der seit 2024 zu beobachtende Aufwärtstrend der Immobilienpreise setzte sich somit fort, wobei Wohnimmobilienpreise sich dem Rekordniveau von Mitte 2022 annähern. Angesichts des anhaltenden Wohnraummangels sind weitere Preis- und Mietsteigerungen zu erwarten. Bei Gewerbeimmobilien ist ebenfalls eine Aufwärtsentwicklung zu erkennen, die jedoch gedämpfter verläuft, bedingt durch die stärkere Abhängigkeit von der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung. Büroimmobilienpreise im von Banken finanzierten Segment zeigten 2025 nach einer Bodenbildung eine leichte positive Entwicklung.

• —Wohnimmobilienpreise: +4,2 % (deutschlandweit), +4,7 % (Top 7-Städte)
• —Gewerbeimmobilienpreise: +3,5 % (bundesweit)
• —Gesamtes Finanzierungsvolumen: +15,7 % auf 148,6 Mrd. Euro

Für die zukünftige Entwicklung des Büroimmobilienmarktes sind die Auswirkungen von Homeoffice-Quoten und der Einsatz von KI-Tools auf die Flächennachfrage entscheidend. Der Büromarkt differenziert sich weiter aus, mit anhaltenden Preis- und Mietzuwächsen für Top-Immobilien in gefragten Lagen mit hoher Energieeffizienz. Ältere Objekte in peripheren Lagen mit höherem Energieverbrauch werden hingegen zunehmend vor Vermarktungsschwierigkeiten stehen. Eine pauschal negative Einschätzung des Büromarktes sei unzutreffend, da die Nachfrage nach modernen Objekten in A-Lagen mit exzellentem Energieprofil stark bleibe.

Steigende Darlehenszusagen und Wohnraumpolitik

Im Jahr 2025 vergaben die Pfandbriefbanken ein deutlich höheres Volumen an Immobiliendarlehen als im Vorjahr. Das Finanzierungsvolumen stieg um 15,7 Prozent auf 148,6 Milliarden Euro. Dies wurde maßgeblich durch die positive Entwicklung bei Wohnimmobiliendarlehen beeinflusst, die um 17,5 Prozent auf 92,6 Milliarden Euro anstiegen. Zusagen für Gewerbeimmobilien erhöhten sich um 12,9 Prozent auf 56,0 Milliarden Euro. Der Großteil des Finanzierungsvolumens, 79 Prozent, entfiel unverändert auf Objekte in Deutschland.

Nahezu alle Objektklassen verzeichneten eine erhöhte Finanzierungsnachfrage. Insbesondere ist die gestiegene Darlehensvergabe für Wohnimmobilien nicht nur bei Bestandsimmobilien, sondern auch zunehmend im Bereich des Wohnungsneubaus zu beobachten. Die Anzahl der Baugenehmigungen nahm zu, und Privathaushalte zeigten wieder verstärktes Interesse am Erwerb von Wohneigentum. Erste politische Initiativen zur Deregulierung und Beschleunigung in der Wohnungspolitik werden positiv bewertet, wobei die zügige Umsetzung der Reformen und die Akzeptanz durch die Kommunen entscheidend sind. Weitergehende Maßnahmen sind erforderlich, um den Wohnungsmarkt nachhaltig zu beleben. Die Förderung des Erwerbs von Wohneigentum und staatliche Bürgschaften für Unternehmen, die großvolumigen Wohnraum schaffen, werden als potenziell transformative Instrumente betrachtet.