Büroimmobilien im Wandel: Strategien für zukunftsfähige Konzepte

Der Markt für Büroimmobilien ist einem fundamentalen Wandel unterworfen. Steigende Leerstände sowie die Modifikation der Flächennachfrage und der Qualitätsanforderungen stellen gegenwärtige Konzepte infrage. Im Fokus stehen dabei Konzepte, die eine wirtschaftliche Tragfähigkeit gewährleisten und sich in der Praxis bewähren.

Eine von RUECKERCONSULT initiierte Online-Pressekonferenz mit dem Titel „Umnutzung, Modernisierung oder Abriss: Wie geht es weiter mit dem Büro?“ widmete sich diesen Fragestellungen. Vertreter von AUKETT + HEESE, CELLS, Covivio, FAY Projects und HIH Projektentwicklung präsentierten anhand konkreter Projekte Strategien, die sich als praktikabel erweisen. Dies umfasste Refurbishments mit Flächenerweiterungen, Multi-Use-Konzepte sowie Nutzungsanpassungen und Restrukturierungen.

Flächenerweiterung als ökonomischer Impuls

Ein wesentlicher Anteil der Bestandsbürogebäude wurde vor dem Jahr 2000 errichtet. Frau Anna Lena Stoephasius, Mitglied des Managements bei AUKETT + HEESE, betonte, dass Immobilien ab einem Alter von 30 Jahren oft starre Grundrisse und veraltete Gebäudetechnik mit ineffizienten Heizungs-, Lüftungs- und Kühlsystemen aufweisen, die einen hohen Energieverbrauch ohne bedarfsgerechte Steuerung bedingen. Ziel sei hier eine umfassende Sanierung zur Harmonisierung von Flächeneffizienz, Aufenthaltsqualität und ESG-Konformität.

Das Berliner Projekt „Karlsgärten“ der CA Immo, ursprünglich aus den 1990er-Jahren, dient als Beispiel für eine solche Transformation. Das Konzept von AUKETT + HEESE fokussiert den Erhalt der Rohbaustruktur zur Reduktion grauer Energie und integriert gezielte bauliche Eingriffe. Dazu zählen eine Aufstockung in Holz-Hybrid-Bauweise, die Aktivierung von Dachflächen und die Ergänzung privater Balkone auf jeder Etage. Diese Maßnahmen resultierten in einer Generierung von 2.700 Quadratmetern zusätzlicher Mietfläche, was einen wirtschaftlichen Mehrwert darstellt.

Herr Sebastian Nau, ebenfalls Mitglied des Managements bei AUKETT + HEESE, beschreibt die Transformation als Herausforderung, starre Strukturen in flexible und nachhaltige Arbeitswelten zu überführen. Der Ansatz kombiniere hierbei den maximalen Erhalt der Substanz mit gezielten Eingriffen in Tragwerk und Fassade, um technische sowie räumliche Qualitäten neu zu definieren.

Der Projektentwickler CELLS verfolgt eine vergleichbare Strategie beim Hamburger Projekt „Am Holstenwall“. Hier konnte der Großteil der Gebäudestruktur bewahrt werden. Zahlreiche Terrassenflächen bieten öffentlich zugängliche Aufenthaltsbereiche. Die Mietfläche des zuvor zwölf Jahre leerstehenden Gebäudes wurde um über 40 Prozent von 8.150 Quadratmetern auf 11.700 Quadratmeter erweitert. Herr Jan Trenn, CEO von CELLS, hebt hervor, dass die Flächenerweiterung den entscheidenden Hebel für die wirtschaftliche Tragfähigkeit von Büro-Refurbishments darstellt, da eine reine Modernisierung oft ökonomisch nicht rentabel sei. Die frühzeitige Vermietungsquote von 83 Prozent, ein Jahr vor der für das zweite Quartal 2026 vorgesehenen Fertigstellung, bestätigt diesen Erfolg. Das Nutzungskonzept umfasst Büro-, Gastronomie- und Fitnessbereiche.

Mischnutzung und Dienstleistungen

Der Übergang von monofunktionalen zu gemischt genutzten Büroimmobilien, wie beim Refurbishment „Am Holstenwall“, gilt als zentrales Element für zukunftsfähige Projekte. Covivio implementiert eine Strategie der funktionalen Öffnung klassischer Bürogebäude, beispielsweise beim Düsseldorfer Projekt „ICON by Covivio“. Die Integration von Gastronomie, Serviceangeboten und ergänzenden Nutzungen in das denkmalgeschützte Objekt aus den 1970er-Jahren schafft ein Multi-Use-Konzept, das die Immobilie stärker an den Nutzerbedürfnissen ausrichtet und deren langfristige Marktgängigkeit erhöht. Frau Katharina Greis, COO Offices bei Covivio Deutschland, betont, dass Multi-Use-Konzepte keine Ergänzung, sondern ein Kernbestandteil moderner Büroentwicklungen sind. Durch einen Hospitality-Ansatz werden Service- und Aufenthaltsqualitäten, wie Concierge-Services, digitale Angebote und kuratierte Gemeinschaftsflächen aus der Hotellerie auf Büroimmobilien übertragen.

Nicht jedes Objekt lässt sich allerdings ausschließlich durch Flächenerweiterung oder Multi-Use-Konzepte wirtschaftlich stabilisieren. Besonders bei großvolumigen Entwicklungen erreichen klassische Büroansätze oftmals ihre Grenzen. Herr Ingo Lindner, Geschäftsführer von FAY Projects, illustrierte dies am Beispiel des Stuttgarter Projekts „CANNION“, welches ursprünglich als klassische Büroentwicklung geplant war. Die Erkenntnis war, dass klassische Büroflächen dieser Größenordnung unter den aktuellen Marktbedingungen nicht wie vorgesehen zu platzieren waren und eine konsequente Neuausrichtung des Konzepts erforderlich war. Das Projekt mit rund 27.000 Quadratmetern oberirdischer Bruttogrundfläche wird daher neu positioniert. FAY setzt statt einer monofunktionalen Büronutzung auf einen Nutzungsmix aus Büro, Hotel, Gastronomie und Fitness. Ergänzend sind Long-Stay-Angebote vorgesehen, die der steigenden Nachfrage nach flexiblen Wohn- und Arbeitsformen Rechnung tragen.