Neue Liquiditätsmanagement-Regeln für Immobilienfonds treten 2026 in Kraft

Für alternative Investmentfonds (AIF) sind ab dem 16. April 2026 neue Regularien bezüglich des Liquiditätsmanagements bindend. Diese Vorschriften, die von der EU initiiert wurden, zielen darauf ab, das Risiko massiver Rückgabewellen innerhalb kurzer Zeiträume, sogenannte Fund Runs, zu minimieren. Die rechtliche Grundlage bildet die Richtlinie AIFM II (Richtlinie (EU) 2024/927), welche in Deutschland durch das Fondsrisikobegrenzungsgesetz (FRiG) national umgesetzt wird.

Diese Regelungen betreffen gleichermaßen alle deutschen offenen Immobilien-Publikumsfonds sowie offene Immobilien-Spezialfonds. Konkret wird dabei von Fondsmanagern (AIFM) gefordert, für jeden ihrer offenen AIFs mindestens zwei spezifische Liquiditätsinstrumente zu implementieren. Die Neuerungen zeichnen sich durch einen erhöhten Formalisierungsgrad aus, der eine verpflichtende Einführung von Liquiditätsmanagement-Tools sowie die Erstellung eines detaillierten Liquiditätsmanagementplans vorschreibt. Obwohl die Bestimmungen formal bereits im April 2024 in Kraft traten, ist die Umsetzung bis zum 16. April 2026 zu vollziehen.

Auswirkungen und spezifische Neuerungen

Ulrich Creydt, Geschäftsführer der Ypsilon GmbH Steuerberatungsgesellschaft, kommentiert diese Entwicklung dahingehend, dass die Änderungen primär Auswirkungen auf offene Immobilien-Publikumsfonds haben werden, jedoch auch Spezialfonds betroffen sind. Er äußert, dass die deutschen Fonds grundsätzlich gut vorbereitet seien, insbesondere da für Publikumsfonds bereits umfangreiche nationale Regelungen im Kapitalanlagegesetzbuch bestehen.

• —Mindesthaltefristen
• —Kündigungsfristen
• —Mindestliquiditätsquoten

Die maßgebliche Neuerung ist die obligatorische Auswahl von mindestens zwei Liquiditätsmanagement-Tools. Darüber hinaus werden neue Instrumente eingeführt, die im Kontext von Immobilienfonds bisher eher unüblich waren. Ein Beispiel hierfür ist das sogenannte Dual Pricing. Dieses Modell sieht die Verwendung von zwei Preisen anstelle eines einzigen Net Asset Value vor. Creydt erläutert, dass bei diesem System beispielsweise ein niedrigerer Rücknahmepreis und ein höherer Ausgabepreis existieren. Diese Preise können je nach Marktsituation, etwa bei hohen Rückgaben oder signifikanten Zuflüssen, angepasst werden. Es ist dabei zu beachten, dass Dual Pricing in der Regel nicht innerhalb eines Tages dynamisch ist, sondern pro Bewertungstag festgelegt wird.

Mehrstufiges Inkrafttreten der Regularien

Analog zu vielen EU-Richtlinien erfolgt die Einführung dieser Vorschriften gestaffelt. Während die grundlegende Anwendung der Regeln ab dem 16. April 2026 verpflichtend ist, werden technische Standards, die im Rahmen einer Level-2-Verordnung präzisiert werden, erst ein Jahr später, also im Jahr 2027, verbindlich. Creydt präzisiert, dass in diesen Standards festgelegt wird, welche Parameter in den Liquiditätsmanagement-Tools zulässig sind und wie deren Kalibrierung erfolgen muss. Er fasst zusammen, dass das neue Regime zwar 2026 beginnt, jedoch nach einer zwölfmonatigen Übergangsfrist zum 16. April 2027 durch die technischen Standards vollständig implementiert und wirksam wird.