Mietrechtsnovelle schränkt Handlungsspielräume privater Vermieter weiter ein

Private Vermieter geraten durch steigende Energie- und Lebenshaltungskosten unter wirtschaftlichen Druck. Der Gesetzentwurf zur Mietrechtsreform des Bundesjustizministeriums (Mietrecht II) schränkt ihre Handlungsspielräume weiter ein. Im Vergleich zum Referentenentwurf wurden einige Verschärfungen abgemildert, dennoch drohen Eigentümern zusätzliche Kosten und sinkende Renditen. Die Bundesregierung verfolgt das Ziel, die Mietpreisbremse wirksamer zu gestalten und den Markt für langfristig anzumietbare Wohnungen zu erweitern, was die wirtschaftliche Verwertung von Wohnraum für private Kleinvermieter einschränkt.

Kritik von Wohnen im Eigentum

Private Vermieter stellen mit 64,4 Prozent des Mietwohnungsbestands einen wesentlichen Teil des Angebots in Deutschland. Die vermietete Immobilie dient vielen als zentraler Baustein der privaten Altersvorsorge. Dr. Sandra von Möller, Vorständin des Verbraucherschutzverbands Wohnen im Eigentum (WiE), warnt, dass die geplanten Einschränkungen trotz Nachbesserungen die Vermietung wirtschaftlich weniger attraktiv machen. Dies könne zu einem Rückzug privater Anbieter führen und das knappe Wohnungsangebot verschärfen. WiE fordert eine ausgewogene Balance zwischen Mieter schutz vor Missbrauch und der wirtschaftlichen Tragfähigkeit privater Kleinvermieter.

Änderungen bei Möblierung, Kurzzeitvermietung und Indexmieten

Beim möblierten Wohnen sieht der Gesetzentwurf die separate Ausweisung des Möblierungszuschlags vor. Der pauschale Prozentsatz als Regelvermutung wurde von fünf auf zehn Prozent der Nettokaltmiete angehoben. Von Möller begrüßt dies als positive Anpassung, da Vermieter Kosten für Transport und Aufbau tragen. Dennoch plädiert WiE für eine Orientierung am tatsächlichen Wert der Möblierung inklusive Nebenkosten statt einer Pauschalierung an die Nettokaltmiete.

Zur Kurzzeitvermietung führt der Entwurf eine Legaldefinition des vorübergehenden Gebrauchs ein und begrenzt diesen grundsätzlich auf sechs Monate, da hier die Mietpreisbremse nicht gilt. Eine Ausweitung auf acht Monate ist bei Verlängerungen wie Praktika oder Prüfungen möglich. WiE kritisiert die starre zeitliche Grenze, die den Bedarf an flexiblem Wohnraum nicht ausreichend berücksichtige, so von Möller.

• —Indexmiete: Bei Steigerungen über drei Prozent soll der darüberliegende Teil zur Hälfte aufgeschlagen werden dürfen; dies belastet Vermieter, deren Kosten durch den Verbraucherpreisindex unzureichend abgebildet werden.
• —Kündigung wegen Zahlungsverzugs: Ausweitung der Schonfrist auf ordentliche Kündigungen verschiebt das Kostenrisiko zu Vermietern und erschwert die Einziehung hoher Gerichts- und Anwaltskosten.

Bei Indexmieten plant das Ministerium in angespannten Märkten eine Begrenzung der Mieterhöhung. Der Referentenentwurf sah eine generelle Obergrenze von 3,5 Prozent vor; nun wird bei Überschreitungen über drei Prozent der Mehrbetrag halbiert. Dies trifft Vermieter, die von Inflation betroffen sind und Mieteinnahmen für Altersvorsorge nutzen. Von Möller hebt hervor, dass der Verbraucherpreisindex Kostensteigerungen bei Handwerkerleistungen und Baustoffen unterschätzt. Die Ausweitung der Schonfrist auf ordentliche Kündigungen wegen Zahlungsverzugs erhöht das Risiko für Vermieter, da Mieter mit Rückständen selten Prozesskosten erstatten können. WiE hatte bereits zum Referentenentwurf Stellung genommen.