Logistikflächenmarkt Rhein-Main: Moderater Start in das Jahr 2026

Das erste Quartal des Jahres 2026 wurde auf dem Lager- und Logistikflächenmarkt der Region Rhein-Main mit einem Flächenumsatz von 93.300 Quadratmetern abgeschlossen. Diese Zahl basiert auf Vermietungen und Eigennutzungen und wurde durch NAI apollo, einem Partner von NAI Partners Germany, ermittelt. Das Ergebnis liegt unter dem Wert des vierten Quartals 2025, welcher 151.700 Quadratmeter betrug, und auch leicht unter dem des ersten Quartals 2025 mit 98.500 Quadratmetern. Dennoch übersteigt der aktuelle Flächenumsatz den mittelfristigen Durchschnitt der ersten Quartale der letzten fünf Jahre um 21,9 Prozent.

Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei NAI apollo, merkte an, dass das Resultat auf den ersten Blick ernüchternd wirken mag, insbesondere nach den zuletzt gestiegenen Umsätzen. Er betonte jedoch, dass das erste Quartal 2026 zu den umsatzstärksten Jahresanfängen der letzten Jahre zählt. Die wirtschaftliche Erholung in der Region sei durch äußere Faktoren, wie den Iran-Krieg und die damit verbundenen Energiepreissteigerungen, weiterhin beeinträchtigt. Unternehmen agieren demgemäß vorsichtiger, und die Geschäftserwartungen sind tendenziell rückläufig. Sven Tilse, Head of Industrial and Logistics bei NAI apollo, ergänzte, dass trotz eines im Vergleich zu Q1 2025 ähnlichen Flächenumsatzes die Anzahl der Vertragsabschlüsse auf einem niedrigeren Niveau liegt, beispielsweise rund 10 Prozent unter dem des Vorjahresquartals.

Segmentierung des Flächenumsatzes und Branchenfokus

Die Anmietungsaktivitäten haben sich im mittleren Flächensegment zwischen 3.000 und 5.000 Quadratmetern im Vergleich zum Vorjahr reduziert, was sich in einem Umsatzrückgang von 54,5 Prozent auf 12.600 Quadratmeter niederschlägt. Im Gegensatz dazu verzeichneten die Segmente unter 1.500 Quadratmetern sowie über 10.000 Quadratmetern Zuwächse auf 10.600 beziehungsweise 48.000 Quadratmeter, was einer Steigerung von 39,1 Prozent und 16,5 Prozent entspricht. Das Gesamtergebnis wird primär durch großflächige Abschlüsse getragen. Beispielhaft hierfür sind Flächenerweiterungen, wie die von Teamlog in Obernburg am Main mit circa 15.000 Quadratmetern und eine Anmietung der MSK Pharma Group in Bensheim von nahezu 20.000 Quadratmetern in einer Projektentwicklung. Großflächige Anmietungen in den Randbereichen des Marktgebietes sind hierbei von signifikanter Bedeutung.

Sämtliche Vertragsabschlüsse, die 5.000 Quadratmeter überschreiten, wurden von Transport-, Lager- und Logistikunternehmen getätigt. Diese Branche dominiert den Markt mit einem Anteil von nahezu 80 Prozent und hat ihre Position gegenüber Ende 2025 weiter ausgebaut. Dr. Kanzler erläuterte, dass in anderen Branchen die Anmietungsaktivitäten im Rhein-Main-Gebiet signifikant zurückgegangen sind, wodurch deren Marktanteile jeweils unter 5 Prozent liegen. Dies erklärt auch den Umsatzrückgang in mittleren Flächensegmenten, die üblicherweise von Industrie- und Verarbeitungsunternehmen stark frequentiert werden.

Fokus auf Bestandsimmobilien und Herausforderungen im Neubausegment

Im ersten Quartal 2026 konzentrierte sich das Anmietungsgeschehen verstärkt auf Bestandsimmobilien, die einen Marktanteil von rund 80 Prozent erreichten. Stefan Weyrauch, Partner bei NAI apollo, konstatierte, dass das Neubausegment nicht an mangelnder Nachfrage leidet, diese sei weiterhin substanziell. Vielmehr fehle es an adäquatem Angebot. Hohe Bau- und Finanzierungskosten, eine unsichere konjunkturelle Entwicklung sowie ein Mangel an geeigneten Baugrundstücken für Lager- und Logistiknutzungen hemmen Neubauaktivitäten. Besonders im großflächigen Segment führt dies zu einem Rückgang des Flächenumsatzes und einer Verschiebung der Marktaktivitäten von zentralen Lagen in die Randbereiche des Marktgebietes.

Innerhalb des Gesamtmarktgebietes Frankfurt/Rhein-Main behalten die südlichen Marktgebiete ihre Dominanz mit einem gemeinsamen Marktanteil von rund 87 Prozent. Hierbei nimmt der Teilmarkt „Süd-Ost“, zwischen den Autobahnen A3 und A5 gelegen, eine führende Rolle ein. Dr. Kanzler präzisierte, dass dies weniger auf Anmietungen in Flughafennähe zurückzuführen ist, sondern vielmehr auf Projektanmietungen und Großabschlüsse in den äußeren Randlagen. Der Teilmarkt „Osten“ erreichte einen Marktanteil von 11,7 Prozent.

Das erste Quartal 2026, obwohl unterdurchschnittlich im Vergleich zu den unmittelbaren Vorquartalen, übertrifft den mittelfristigen Durchschnitt. Dies ist angesichts der erhöhten Marktrisiken, wie dem Iran-Krieg, gestiegenen Energiepreisen und zunehmender Inflation, als positiv zu bewerten. Sven Tilse prognostizierte, dass sich der Markt in den kommenden Monaten nur in kleinen Schritten verbessern wird. Eine breitere Markterholung sei ausgeblieben, da das aktuelle Resultat primär durch wenige Großabschlüsse in einer einzigen Branche gestützt werde, während andere Marktteilnehmer Zurückhaltung zeigen. Die Nachfrage nach Neubauflächen ist weiterhin hoch, insbesondere in zentralen Teilmärkten und großflächigen Segmenten. Das begrenzte Flächenangebot führt hier zu einem weiteren Steigerungspotenzial bei den Mieten.