Veränderungen im Serviced-Apartment-Segment: Leisure-Gäste dominieren Marktanteile

Der Marktreport Serviced Apartments von Apartmentservice beleuchtet dynamische Veränderungen im deutschen Serviced-Apartment-Segment. Im Jahr 2025 übertraf die Anzahl der Leisure-Gäste erstmals die der Business-Gäste, indem sie 56 Prozent der Buchungen ausmachten. Diese Entwicklung korreliert mit einer weiterhin sinkenden durchschnittlichen Aufenthaltsdauer, die sich im Berichtsjahr auf sieben Nächte reduzierte. Die Auslastungsquote des Marktes blieb mit 81 Prozent stabil im Vergleich zum Vorjahr. Die Average Daily Rate (ADR) sank jedoch von 92 Euro auf 89,50 Euro.

Anett Gregorius, Inhaberin von Apartmentservice und Herausgeberin des Marktreports seit 2011, führt die beobachteten Entwicklungen auf einen erhöhten Wettbewerb mit der klassischen Hotellerie sowie eine gestiegene Preissensibilität innerhalb von Unternehmen zurück. Dies sei vornehmlich eine Folge der anhaltenden Wirtschaftskrise in Deutschland. Obwohl der Geschäftsreiseverband VDR für 2025 eine Zunahme von 8,3 Prozent auf insgesamt 116,1 Millionen Dienstreisen deutscher Unternehmen verzeichnet, wird eine höhere Effizienz der Reisen aufgrund gesunkener Ausgaben festgestellt.

Herausforderungen und Marktentwicklung

Die Betreiber von Serviced Apartments in Deutschland sehen sich somit einer stabilen, jedoch veränderten Nachfragestruktur bei gleichzeitig steigenden Betriebskosten gegenüber. Die positive Einschätzung der Marktentwicklung in Deutschland durch befragte Betreiber ist von 59 Prozent im Vorjahr auf aktuell 24 Prozent gesunken. Dennoch bewerteten zwei Drittel der Betreiber die wirtschaftliche Situation ihres eigenen Hauses als positiv. Eine fortschreitende Konsolidierung im Segment wird erwartet, was zur Portfolio-Anpassungen bei den Betreibern führen könnte. Die Dominanz der Leisure-Gäste bedingt zudem Anpassungen in Vertriebsstrategien, der Gästeansprache und der Produktentwicklung.

Zum April 2026 umfasst der deutsche Serviced-Apartment-Markt 59.300 Einheiten in 1.160 Häusern mit jeweils mindestens 15 Einheiten. Berlin führt weiterhin bei der Anzahl der Häuser, während München die meisten Einheiten aufweist. Gemeinsam mit Frankfurt bilden diese drei Städte die Top-Standorte im Segment.

Führende Betreiber und Expansionspläne

An der Spitze des Betreibermarktes positionieren sich weiterhin TFE-Hotels mit Adina Apartment Hotels, WMM-Hotels sowie Novum Hotels / IHG mit Marken wie Candlewood Suites by IHG, Garner, Holiday Inn – The Niu und Novum Hotels. Limehome weist die umfassendste Pipeline in Deutschland auf und könnte sein aktuelles Portfolio bis Ende 2029 verdreifachen, gefolgt von Homaris und Numa. Diese Akteure tragen wesentlich zum erwarteten Wachstum des Segments von 38 Prozent bis 2029 bei.

Der sogenannte Pipeline-Knick aus den Corona-Jahren wurde laut Anett Gregorius überwunden, und der Expansionswunsch der Betreiber bleibt trotz aktueller Herausforderungen konstant. Insbesondere vollautomatisierte Konzepte verzeichnen Wachstum. Die Konversion von ehemaligen Hotels und Büroflächen ermöglicht die Realisierung neuer Projekte. Gregorius betont, dass Serviced Apartments von ihrer Flexibilität und Effizienz in der Flächengestaltung und Konzeptentwicklung profitieren, was eine hohe Skalierbarkeit und breite Zielgruppenansprache für unterschiedliche Aufenthaltsdauern ermöglicht. Das Investoreninteresse bleibt dementsprechend erhalten, da sich die Akteure an den Markt mit standortspezifischen Konzepten anpassen und weniger Standardisierung betreiben.