Bedeutung von Fremdkapital auf dem europäischen Immobilienmarkt: Eine Analyse

Der europäische Immobilienmarkt hat zwischen 2022 und 2023 eine signifikante Korrektur erfahren, bedingt durch steigende Zinsen und Inflation, die zu einem Wertverlust von 25 bis 30 Prozent gegenüber den vormaligen Höchstständen führten. Diese Entwicklung resultierte in einer Zurückhaltung institutioneller Investoren. Aktuell wird die Marktlage als nüchterner und klarer eingeschätzt; die Korrektur wird als weitgehend eingepreist betrachtet, und die Bewertungen haben eine realistischere Basis erreicht. Das Zinsumfeld in Europa hat sich entspannt, was die Kalkulierbarkeit von Fremdkapitalstrategien wieder ermöglicht. Bedenken hinsichtlich potenzieller Inflation durch geopolitische Konflikte und deren Auswirkungen auf mögliche Zinssenkungen werden jedoch weiterhin berücksichtigt.

Zwei fundamentale Faktoren unterstützen die gegenwärtige Einschätzung des Marktes. Zum einen beeinflusst das niedrigere Zinsniveau, bei dem sich die europäischen Leitzinsen um etwa zwei Prozent stabilisiert haben, direkt die Tragfähigkeit von Krediten. Die Möglichkeit, dass Mieteinnahmen die Zinslast vollständig decken, erhöht die Kalkulierbarkeit von Beleihungsausläufen und der Kreditstrukturierung. Zum anderen wird Europa in den kommenden drei bis vier Jahren das geringste Neubauvolumen seit annähernd vier Jahrzehnten verzeichnen. Dies ist eine direkte Folge des Investitionsstaus während der Hochzinsphase, der zu einer Ausdünnung der Projektpipeline führte. Die daraus resultierende Knappheit begünstigt Objekte in nachgefragten Lagen, da diese strukturell an Vermietungsstärke gewinnen. Für Kreditgeber bedeutet dies ein geringeres Leerstandsrisiko, stabilere Zinsdeckungen und verbesserte Exit-Optionen.

Dynamik zwischen Eigen- und Fremdkapital

In den letzten zwölf bis 24 Monaten hat sich die Diskrepanz zwischen Eigen- und Fremdkapital signifikant reduziert. Die Erholung der Kreditmärkte zeigt sich typischerweise früher als die der Eigenkapitalmärkte, da Fremdkapitalströme schneller fließen und die Preisfindung transparenter ist. Der europäische Markt benötigt nun eine Rückkehr von Eigenkapital in Core-Immobilien. Erst wenn wieder vermehrt institutionelles Kapital in Bestandsportfolios investiert wird, kann eine nachhaltige Liquidität im Gesamtmarkt sichergestellt werden.

Diese Marktveränderungen beeinflussen auch die Logik der Kreditvergabe. In einem unbeständigen Umfeld, das von globalen Ereignissen geprägt ist, ist eine exakte Vorhersage des Marktzustands in drei bis fünf Jahren erschwert. Daher ist nicht der heutige Wert eines Objekts primär entscheidend, sondern dessen Refinanzierbarkeit oder Veräußerbarkeit zum Zeitpunkt der Kreditfälligkeit. Eine selektive Kreditvergabe, die sich an Vermietbarkeit, Mietertragsstabilität und der strukturellen Marktposition orientiert, wird somit unerlässlich. Spekulative Preiserwartungen treten in den Hintergrund.

Selektionskriterien im aktuellen Marktumfeld

Die genannten Selektionskriterien sind in einem Markt mit dem niedrigsten Neubauvolumen seit vier Jahrzehnten keine abstrakten Überlegungen, sondern entscheidende Faktoren. Sie bestimmen, welche Immobilien, auch unter veränderten Zinsbedingungen, weiterhin Kapital anziehen werden und welche nicht. Dies unterstreicht die Wichtigkeit einer fundierten Analyse der fundamentalen Objektmerkmale für jede Immobilienfinanzierung. Mathew Crowther, Senior Portfoliomanager der PRECap-Strategie bei PGIM's Real Estate Business, betonte die Relevanz dieser strukturellen Eigenschaften für die Zukunft des europäischen Immobilienmarktes.