Europäische Serviced-Apartment-Investitionen erreichen 1,2 Milliarden Euro im Jahr 2025

Das internationale Immobilienberatungsunternehmen Savills hat eine detaillierte Analyse des europäischen Serviced-Apartment-Sektors veröffentlicht, die ein Transaktionsvolumen von 1,2 Milliarden Euro für das Jahr 2025 ausweist. Dieses Volumen repräsentiert etwa 5 % der Gesamtinvestitionen in Hotel- und Beherbergungsimmobilien. Die Untersuchung beleuchtet eine strukturelle Neuausrichtung des Marktes, die maßgeblich durch verschärfte Regulierungen für Kurzzeitvermietungen, eine persistierende Nachfrage nach Langzeitaufenthalten sowie durch zunehmende Möglichkeiten für institutionelles Wachstum charakterisiert wird.

Die Analyse von 26 europäischen Gateway-Städten zeigt auf, dass Serviced Apartments im Verhältnis zum gesamten Unterkunftsangebot weiterhin unterrepräsentiert sind. Ihr Anteil am bestehenden Angebot beträgt 8 %, während sie in der Entwicklungspipeline 12 % der Zimmer ausmachen. Diese Zahlen verdeutlichen die steigende Relevanz dieses Sektors innerhalb des gesamten Beherbergungsmarktes, eine Entwicklung, die auf kontinuierliche Erweiterung und Professionalisierung hindeutet.

Marktperformance und Nachfrageentwicklung

Der Sektor der Serviced Apartments in den 26 analysierten europäischen Märkten weist eine robuste operative Performance auf. Im Jahr 2025 wurde gemäß CoStar eine durchschnittliche Auslastung von 79 % und eine durchschnittliche Tagesrate (ADR) von 136 Euro erzielt. Seit 2019 ist die Nachfrage mit einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 5,9 % gestiegen, während der gesamte Hotelsektor lediglich ein Wachstum von 1,0 % verzeichnete. Thomas Emanuel, Head of Hospitality Thought Leadership EMEA bei Savills, führt diese Entwicklung auf längere Reisedauern, flexible Arbeitsmodelle und die Position Europas als globale Tourismusregion zurück. Im Jahr 2025 empfing Europa circa 800 Millionen internationale Besucher, wobei Frühindikatoren ein nachhaltiges Wachstum im mittleren einstelligen Prozentbereich prognostizieren.

Innerhalb Deutschlands erreichte das Transaktionsvolumen für Serviced Apartments im Jahr 2025 rund 65 Millionen Euro, was etwa 3 % des gesamten Transaktionsvolumens von Hotel- und Beherbergungsimmobilien entsprach. Dieses Volumen sowie der prozentuale Anteil lagen unter den Fünf-Jahres-Durchschnitten von 113 Millionen Euro respektive 7 %. Tina Haller, Director Capital Markets und Head of Hotels Germany bei Savills in Deutschland, schildert, dass sich der deutsche Markt, analog zum europäischen Gesamtmarkt, in einer Phase der Institutionalisierung und Konsolidierung befindet, die von einer Expansion einzelner Betreiber begleitet wird. Die operativen Kennzahlen des Sektors blieben jedoch auch im Jahr 2025 solide. Trotz der Nischenposition im Immobilieninvestmentmarkt profitieren Serviced Apartments von der allgemein gestiegenen Investorennachfrage nach Hotelimmobilien. Ein Vorteil liegt in der breiten Käuferbasis, die sowohl klassische Hotelinvestoren als auch Investoren mit Fokus auf moderne, urbane Beherbergungskonzepte umfasst.

Regulierung und strukturelle Marktveränderungen

Die zunehmende Regulierung in Europa, motiviert durch Bedenken hinsichtlich der Wohnbezahlbarkeit, Lebensqualität und Nachhaltigkeit, beeinflusst die Nachfragestruktur nachhaltig. Maßnahmen wie Nächtigungsobergrenzen, Genehmigungspflichten und strengere Durchsetzung existierender Vorschriften reduzieren die wirtschaftliche Tragfähigkeit informeller Kurzzeitvermietungen. Dies wird am Beispiel Amsterdams deutlich, wo Übernachtungen in informellen Kurzzeitvermietungen zwischen 2019 und 2024 um etwa 44 % sanken und voraussichtlich weiter zurückgehen werden, da ab 2026 neue Obergrenzen von maximal 15 Nächten pro Jahr in zentralen Stadtbezirken gelten. Auch Städte wie Edinburgh und Paris verschärfen ihre Regularien. Savills prognostiziert, dass diese Maßnahmen keine Dämpfung der Reisenachfrage bewirken, sondern eine Umschichtung hin zu regulierungskonformen Angebotsformen bewirken, wovon Serviced Apartments durch höhere Auslastung und stabilere durchschnittliche Tagesraten profitieren.

Richard Dawes, Director, Hotel Capital Markets bei Savills, hebt hervor, dass das Investitionsargument für Serviced Apartments sich nicht mehr allein auf das Nachfragewachstum stützt, sondern zunehmend auf die Marktstruktur. Die Regulierung beschleunigt den Rückzug informeller Angebote, während die Fragmentierung des europäischen Marktes Möglichkeiten für Skalierung, Konsolidierung und Professionalisierung eröffnet. Für Investitionskapital, das nach stabilen Erträgen mit Wachstumspotenzial sucht, entwickeln sich Serviced Apartments zu einem strategisch bedeutsamen Segment innerhalb der europäischen Hospitality-Branche.