Geopolitik verändert Immobilienmarkt: Aberdeen sieht Chancen trotz Risiken

Aberdeen Investments hat seinen Real Estate House View für das zweite Quartal 2026 veröffentlicht und untersucht darin die Auswirkungen des Konflikts im Nahen Osten auf das makroökonomische Umfeld sowie den Ausblick für den Immobilienmarkt in Großbritannien und Europa. Der jüngste Anstieg geopolitischer Risiken stellt einen klaren Einschnitt für die Kapitalmärkte dar. Steigende Ölpreise, erhöhte Inflationsrisiken und eine zunehmende Zinsvolatilität verändern die Erwartungen an Wachstum und Geldpolitik und belasten den kurzfristigen Planungshorizont der Investoren.

Auch wenn Immobilien im Vergleich zu früheren energiegetriebenen Schocks besser aufgestellt sind, hat der Konflikt im Nahen Osten das Risikogleichgewicht spürbar verschoben. Dies unterstreicht die Notwendigkeit von Disziplin, selektivem Vorgehen und einem klaren Fokus auf die Nachhaltigkeit der Erträge. Das zentrale Basisszenario von Aberdeen geht davon aus, dass die Ölpreise kurzfristig auf erhöhtem Niveau bleiben, bevor sie im weiteren Jahresverlauf nachgeben. Gleichzeitig hat die Wahrscheinlichkeit ungünstigerer Szenarien – darunter ein länger anhaltender, angebotsgetriebener Energieschock oder eine Phase der Stagflation – deutlich zugenommen.

Bessere Ausgangslage als in früheren Zyklen

Anne Breen, Global Head of Real Estate bei Aberdeen Investments, kommentiert, dass der aktuelle Konflikt das kurzfristige Risikoprofil der Märkte grundlegend verändert habe. Für Immobilieninvestoren gehe es nicht darum, Risiken vollständig zu vermeiden, sondern zu verstehen, wo tatsächliche Robustheit liege. Während höhere Energiepreise und verschärfte finanzielle Rahmenbedingungen Herausforderungen mit sich brächten, sei die Immobilienanlageklasse heute besser aufgestellt als in früheren Zyklen – mit solideren Ertragsfundamenten, geringerer Fremdkapitalquote und einer klareren Differenzierung zwischen den Sektoren.

Die Immobilienbewertungen haben sich bereits angepasst, die Renditen liegen höher und die Fremdfinanzierung ist konservativer strukturiert. In der Folge dürfte die Volatilität zwar anhalten, das gesamte Abwärtsrisiko für Immobilien jedoch insgesamt begrenzter ausfallen. Dies gilt vor allem für einkommensorientierte Strategien. Zudem sieht sich die ohnehin eingeschränkte Projektpipeline mit zusätzlichen Belastungsfaktoren konfrontiert. Dies stärkt die Zuversicht, dass ein Teil der zuletzt verlorenen Dynamik mittelfristig durch grundlegende Angebots- und Nachfragemechanismen sowie anziehendes Mietwachstum zurückgewonnen werden kann, sobald sich die Märkte stabilisieren.

Sektorale Differenzierung und Investmentfokus

In Europa verläuft die Erholung der Büromärkte langsam und uneinheitlich. Hochwertige Objekte in Städten mit begrenztem Angebot haben sich bislang widerstandsfähig gezeigt, wobei rückläufige Entwicklungspipelines zur Stabilisierung der Mieten beitragen. Aberdeen bevorzugt bei erstklassigen Büroimmobilien Objekte der Qualitätsstufe B+ oder Alternativen in anderen großen europäischen Städten wie Amsterdam.

Langfristig bleibt die strukturelle Attraktivität von Industrie- und Logistikimmobilien intakt, auch wenn kurzfristig ein vorsichtigerer Ansatz erforderlich ist. Störungen der Lieferketten, höhere Inputkosten und volatilere Finanzierungsbedingungen belasten die Stimmung, während die fundamentalen langfristigen Nachfragetreiber weiterhin intakt sind. Aberdeen bevorzugt aktuell Produktions- und Light-Industrial-Flächen gegenüber großvolumigen Logistikimmobilien. Nearshoring-Tendenzen und fiskalische Erleichterungen im Rahmen der „Made in Europe"-Initiative dürften die industrielle Expansion in Europa unterstützen.

• —Selektive Engagements in einkommensstabile Sektoren mit disziplinierter Ankaufsprüfung
• —Aktives Management während der Marktanpassung an geopolitische Realität
• —Fokus auf Qualitätsobjekte mit stabilen Mieteinnahmen und begrenztem Angebot
• —Geografische Diversifikation über europäische Märkte hinweg