Deutscher Büroinvestmentmarkt im ersten Quartal 2026: Signifikanter Anstieg des Transaktionsvolumens

Im ersten Quartal 2026 erreichte der deutsche Büroinvestmentmarkt ein Transaktionsvolumen von circa 2,1 Milliarden Euro. Dieses Ergebnis übertrifft die Werte des Vorjahresquartals um 61 Prozent und liegt zudem 29 Prozent über dem Schlussquartal des Jahres 2025. Einzeltransaktionen dominierten weiterhin das Marktgeschehen. Portfoliotransaktionen erreichten bereits nach dem ersten Quartal ein Volumen von gut 200 Millionen Euro und übertrafen damit das Gesamtvolumen des Jahres 2025 in diesem Segment.

Marcus Lemli, Head of Investment bei CBRE in Deutschland, konstatierte eine hohe Nachfrage nach Büroimmobilien im ersten Quartal. Obwohl sich der dynamische Jahresstart infolge der geopolitischen Entwicklungen im Nahen Osten leicht abgekühlt habe, sähen zunehmend Investoren einen günstigen Einstiegszeitpunkt. Investoren agierten hierbei selektiv, mit Fokus auf Qualität, verlässliche Erträge und klar definierbare Risiken, öffneten sich jedoch punktuell auch wieder für renditeorientiertere Strategien.

Marktindikatoren und Investorenverhalten

Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland, analysierte, dass aktuelle Konjunkturindikatoren eine stabile, wenngleich selektive Nachfrage auf Nutzerseite begünstigen. Auf Investorenseite könnte das veränderte Inflationsumfeld in Kombination mit erhöhten Unsicherheiten zu einer insgesamt zurückhaltenderen Marktaktivität beitragen. Sandro Höselbarth, Head of Valuation & Advisory Services Germany bei CBRE in Deutschland, stellte fest, dass die Spitzenrenditen im ersten Quartal keine Bewegung zeigten. Die Tendenz sei jedoch klar: Moderne Objekte in bevorzugten Lagen erzielten weiterhin gute Preise, während Objekte in der Peripherie oder ohne klare Zukunftsstrategie sich schwerer positionierten.

Das Gros des Transaktionsvolumens im Bürobereich entfiel auf die Top-7-Standorte. München positionierte sich an der Spitze mit knapp einem Drittel des Top-7-Volumens. Berlin, im Vorjahr noch führend, verzeichnete einen Rückgang und lag hinter Frankfurt auf dem dritten Rang. Hamburg, im ersten Quartal 2025 ohne Büroinvestitionen, folgte an vierter Stelle, unmittelbar gefolgt von Düsseldorf. Im Vergleich zu 2025 wurde anteilsmäßig vermehrt in B-Standorte und Regionalzentren investiert. Hierzu trug insbesondere der Erwerb eines Neubauensembles in Kaarst durch die Finanzverwaltung des Landes Nordrhein-Westfalen von Landmarken bei, welcher als größter Büroabschluss des Quartals gilt. Das in Büroobjekte in B-Standorten und Regionalzentren investierte Volumen erhöhte sich im Jahresvergleich um 86 Prozent. Vereinzelt prägten größere Einzeltransaktionen, häufig mit Beteiligung der öffentlichen Hand oder von Corporates mit langfristigen Mietverträgen, das Geschehen in diesen Segmenten. Portfoliotransaktionen spielten deutschlandweit eine eher untergeordnete Rolle. Zu den bedeutenden Transaktionen außerhalb der Top-7 zählten der Verkauf des Infineon-Gebäudes in Warstein mit knapp 100 Millionen Euro und der Verkauf des Büro- und Geschäftsensembles Bahnhofszeile in Freiburg im Breisgau für rund 90 Millionen Euro.

Core-Investments stellten mit rund 723 Millionen Euro den größten Anteil dar und verzeichneten einen Zuwachs von 39 Prozent. Core-Plus-Objekte erreichten mit circa 337 Millionen Euro den geringsten Zuwachs unter den Risikoklassen (plus 28 Prozent). Value-Add-Transaktionen gewannen signifikant an Bedeutung und lagen mit knapp 331 Millionen Euro fast dreimal so hoch wie im Vorjahresquartal. Opportunistische Investments verzeichneten mit gut 200 Millionen Euro (46 Prozent mehr als im Q1 2025) eine deutliche Rückkehr risikofreudigerer Strategien. Eigennutzer prägten das Quartal durch das unüblich hohe Volumen von knapp 500 Millionen Euro, was etwa einem Viertel des gesamten Büroinvestmentvolumens entspricht, maßgeblich beeinflusst durch den Großabschluss in Kaarst.

Investorengruppen und Transaktionsgrößen

Neben der öffentlichen Hand, deren Aktivitäten primär durch den Kauf in Kaarst beeinflusst wurden, blieben Privatinvestoren eine der aktivsten Gruppen und investierten circa 406 Millionen Euro, was einen leichten Anstieg gegenüber dem Vorjahr bedeutet. Immobiliengesellschaften erhöhten ihr Engagement auf rund 187 Millionen Euro. Asset- und Fondsmanager sowie offene Immobilien- und Spezialfonds zeigten sich hingegen zurückhaltender. Inländische Investoren dominieren weiterhin den Markt, mit einem Volumen von knapp 1,9 Milliarden Euro. Internationale Käufer reduzierten ihr Engagement spürbar auf knapp 200 Millionen Euro.

Im ersten Quartal 2026 wurden fünf Großtransaktionen über jeweils 100 Millionen Euro registriert, was einer deutlichen Steigerung gegenüber zwei Transaktionen im Vorjahresquartal und einer im vierten Quartal 2025 entspricht. Diese fünf Deals summierten sich auf knapp eine Milliarde Euro. Neben der Transaktion in Kaarst umfassten diese unter anderem die Alte Akademie in München, die Berlin Decks (Gebäude 1 & 2) sowie den New Work Campus Flow in Hamburg. Das Segment zwischen 50 und 100 Millionen Euro zeigte einen besonders starken Zuwachs und machte gut ein Fünftel des Gesamtvolumens aus, was die Bereitschaft und Fähigkeit der Investoren zur Finanzierung größerer Abschlüsse demonstriert. Im kleineren Segment zwischen fünf und 20 Millionen Euro wurde hingehen weniger investiert als im Vorjahr.